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这种投资的好处就是，你每月都可以得到现金流，承租者支付 了房产贷款。而在最后，你还拥有这块地产，并从租赁期间房产的 升值中受益。
承租者负担多项费用的房地产项目存在两个问题，一是常常需 要预付定金，二是很多出售共同基金和保险的财务规划顾问，并不 向大家推荐这类投资，因为他们自己并没有这方面的任务。我常常 听到财务规划顾问抱怨房地产投资充满风险，劝告人们投资各种共 同基金组合，而后者在我看来才真正充满了风险。在进行房地产投 资的时候，你需要寻找一位至少拥有5年房地产行业投资经验的经 纪人，不要害怕与满意的客户打交道。当然，正如任何的投资项目 一样，承租者所负担多项费用的房地产项目也有好坏之分。
我们刚刚放弃了一项房地产投资项目：下面就是我最近发现的，
后来又因为不能带来满意的收益而放弃的一项投资。
这项房地产项目是在美国中西部地区新落成的一家超市，承租 者是拥有良好信誉的上市公司。公司的年销售额是150亿美元丨
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全国拥有3 000家食品杂货店和2 000家便利店。
购买价格 6。6万美元 预付定金 1。6万美元 抵押贷款 5万美元
带来的现金流分别是：
1~2年 19。8万美元 3？8年 24万美元（“0々）
9？10年 28。2万美元（“0/。）
尽管这是一笔非常安全可靠的投资，我和金还是最终放弃了， 因为这并不是一笔很赚钱的投资，还有，我们当时发现了地皮更好、 可以带来更高回报的房地产项目。这块房地产的位置并不像我们在 承租者负担多项费用的房地产项目看起来那样理想，这非常重要。 如果房地产位置很好，即便承租者没有履行自己的责任，你也可以 轻松地将房产另行转租出去。
开始起步
务请牢记，我和金的投资也是从很小的项目开始的。不过，随 着我们财富的增长，经验的积累，我们投资项目的规模、安全性、 收益也在不断扩大。也就是说，正是财商教育和经验最终让一个人 变得越来越富有。我和金每年都要在自己的方舟上增加这两类投资， 因而我们的被动收入一直在增加，这就是财商教育和财务经验的力 量。很多共同基金投资者都乐于在20年内每年得到20万美元的被 动收入，而不愿意辛辛苦苦盯着股市的涨跌变化。如果你在一生中 能够做成5笔这样的投资；那么，在你的有生之年大约每年就可能 有超过100万美元的收入。
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第三层次：快车道
正如大家所了解到的，《现金流游戏》中有两种车道：老鼠赛跑 和快车道。现实生活中，在快车道上投资注定都是富人的专利。下 面就是我和金自1994年退休之后，进行投资的一些实例。
个人“领地〃
作为企业家，我们喜欢投资那些有上市潜力的刚刚起步的小公 司。近年来，我们曾经有意投资两家石油公司、一家银业公司、一 家黄金公司和一家消费品公司。其中，一家石油公司在没有找到石 油的时候，资金已经用完，最终陷入困境。另外一家石油公司发现 了煤气丨后来被一家上市公司购并。银业公司在2001年被一家在多 伦多股票交易所上市的公司购并，开始引起了投资者注意。银业公 司已经有产品面世，从出售矿石中获得了现金流。黄金公司拥有了 先进的探矿计划，处理300万盎司的金矿资源，并准备在2003年通 过最初公开上市（斤。）。消费品公司也打算通过反向购并，在2002 年上市。
这些小公司大多经过了四五年的发展，都在准备公开上市。我 曾经在富爸爸系列图书《富爸爸投资指南》中，详细阐述了公司开 办和准备上市的过程。记得该书在1999年出版之后，一些人批评说 我投资创办黄金、银业和石油公司，纯粹是浪费自己的时间，因为 当时正处于高科技公司和互联网公司热火朝天的阶段。短短两年多 时间，市场环境已经发生了变化，黄金、银业和石油公司又重新受 到人们的青睐。作为一位成熟的企业家，同样需要远见丨能够提前5 年创办符合市场发展趋势的公司，找到属于自己的〃领地〃。
公开上市
创办一家公司，并且让它公开上市的好处在于，创办者能够以
非常优惠的价格获得最大的股权，每只股票甚至只有0。02美元到
0。25美元。创办者可以按照这个价格购买大量股票。等到公司公开 上市，假如说每只股价上升到3美元，创办者可以出售自己手头的 少量股票，补偿最初的一些投资丨并且继续分享公司发展带来的好 处。不过，投资这些公司的股票风险最大，只有非常富有、精明的
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人才会投资这类公司。当然，这里也是招摇撞骗者经常出没的地方。 因此，如果想进入这个市场，你所经受的商业和投资训练必须是最 好的。如果你的商业和投资技巧有限，就有可能成为那些招摇撞骗 者的牺牲品，或者情况更糟，你也成为他们中的一员。
第四层次：《现金流游戏》的改进版
如果一个人的方舟上拥有数百万美元的财产，就可以准备玩 《现金流游戏》的改进版了，这个游戏介绍了一些基本的投资技巧。 尽管很多人并不富有的时候就涉足期权市场，我还是按照富爸爸的 建议，直到自己拥有了稳定的现金流之后，我才开始玩这种包括各 种有价证券在内的更加高效的游戏。
我个人认为，在所有投资项目中，股票和共同基金存在的风险 最大。我更愿意从企业或房地产上获得稳定的现金流，或者运用期 权在动荡的市场上保护自己的财产。当然，这仅仅是我个人的观点。
多次玩《现金流游戏》及其改进版的好处之一，就是可以让你 看到四种不同层次的投资，摸索自己怎样才能获取更大的投资回报、 稳定的收益和冒非常低的风险。自然，投资四种不同层次，这要求 你仔细学习、研究多年，获得良好的财商教育和经验。如果你不愿 意在自己的财商教育上投资，那么，投资共同基金或者股票也许会 相对安全一些。
当大家看到我的《现金流游戏》，就会发现有两种不同的轨道。 小的环形轨道我们称之为〃老鼠赛跑〃丨9096的投资者都在那里奔波 辛劳。外围较大的轨道我们称之为〃快车道〃丨我和金的大多数投资 项目都属于这个范围。快车道的项目并不是普通投资者所能驾驭的， 如果你与很多财务顾问聊过，他们肯定会说，我和金的投资风险太 大，应该马上悬崖勒马。我部分同意这些财务顾问的说法，的确， 我们的投资项目对于普通投资者来说风险过大。但是，如果你接受 过财商教育，并且拥有8象限和I象限的投资经验，那么就不会有
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多少风险，你甚至会发现它们是世界上最安全、高效、有趣的投资。
多年以来，我和金在企业和其他投资上也曾经赔过不少钱。我 们的企业没有做成功丨个人投资过的合伙企业最终破产了。近5年 来，我们在这方面的损失大约有12。5万美元。当然，我们同时也赚 取了数千万美元，我们的财商教育和财务经验仍然在继续。
我在这里讲述自己的投资情况，并不是为了自吹自擂，而是想 鼓励大家开始加速自己财商教育的旅程，寻找自己的财务自由之路。 尽管我们的有些投资对于很多普通投资者来说的确风险太大，但是， 经受了恰当的教育，获得了一些经验之后，我们就会发现它们其实 是最为安全可靠的投资。我们还会发现，在多数情况下，并不是投 资项目需要冒多大风险，而是投资者本人太爱冒险。
开办一家业余公司
如果你没有资金投资上面提到的项目，那么，我就劝你先做好
手头的工作，同时准备开办一家业余公司〔 ^0。^1 ~ 111716 1）115111655 ^ 0
如果有机会，请你读读迈克尔，莱希特所写的《保护你自己的头号资 源一一从想法中创造财富》。创造财富的最佳途径就是开办公司丨如 果你没有足够的资金，或者缺乏必备的经验，那么就参加一家拥有 良好的培训计划、并给你提供了获得资金机会的网络销售公司。当 听见有人抱怨说：〃我没有资金投资。”我就常常对他们说：“那就去 开办一家业余公司。”有一些人已经开始创办自己的业余公司了，但 是多数人却还在继续抱怨：〃我没有资金投资。”
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打造个人的方舟
1。分析自己在投资方面属于哪个层次：
你害怕赔钱吗？
匕你害怕拥有相当多的金钱吗？
你会发现自己常常说〃我买不起〃丨而不是说〃我怎样 才能买得起〃，是吗？
丄你想在金钱方面拥有较高层次的心智吗？
分析自己财务报表中的负债和支出丨判断一下它们是优 良债务还是不良债务？
3^你愿意从小额交易开始吗？
4丨开始记录你自己关于下列投资项目的消极想法：
一家业余公司 1房地产 。股票 丄期权
然后分析一下，上述消极想法是建立在事实的基础上，还是 仅仅由于畏惧而产生的？
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第15章 控制个人的借口
富爸爸说过：借口是输家的口头禅。〃
成长岁月的回怊
几年前丨我对100多位从事投资的人做了演讲。他们的年龄大 约在25岁到35岁之间丨聪明伶俐，衣着光鲜，大多接受过大学教 育，拥有一份很好的工作。他们看起来都是些幸运儿，可是不论我 说什么，他们却都经常抱怨。比如，当我说：“我在真正谈成一件房 产交易之前，往往要同时看100多个项目。〃马上就有一位女士举手 说：〃一百多个项目？谁有那么多时间来看那么多项目？此外，我觉 得自己已经太老了，无法开始投资房地产了。”
为了让他们提出自己的见解，我继续讲述自己关于房地产投资 的资金问题。我解释说，为了让自己的债务和资产结构更趋合理，
有时候我的预付定金要稍多一些。马上又有一位年轻的小伙子说道：
〃如果没有一点预付定金，那又该怎么办？我现在连上大学期间的助 学贷款都没有还完呢。”
就在我还想继续自己演讲的时候，又有一位年轻的小伙子站起
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来说道：〃房地产投资不适合于我，我还存在信用问题。”
我只好停止了自己的话题，我说：〃哈，我明白，演讲广告说， 这次演讲的内容是房地产投资。不过，在我继续演讲之前，我想讲 一些比如何从房地产中赚钱更为重要的内容，我想与各位分享富爸 爸当年对我的一些极其重要的教诲。”
我转过身，在前面的白板上写下了一个问题：当你长大之后， 你想成为什么样的人？然后我面向听众问道：“你们当中有多少人曾 经被问过这个问题？〃
屋子里的所有人都举起了手。
〃哪一位愿意说说，自己长大后想成为什么样的人？〃我巡视屋 子里的所有人，问道。
〃我想成为一名医生，” 一位女士轻轻地回答说，“现在终于如愿 以偿。〃
〃好的。〃我继续问道，还有人愿意说说吗？
“我爸爸希望我能够在他自己的公司里做事，不过大学毕业之后 我就开办了自己的公司。” 一位年轻小伙子说。
“很好。〃我接着说，〃当富爸爸向儿子迈克和我提出这个问题的 时候，他并不是让我们说自己长大后从事什么职业，他是在问我们 是否想成为一个正直、可靠、诚信的人，这就是他当时想得到的答 茱。
屋子里长时间一片寂静，过了好大会儿，有人问：〃你的意思 是，正直和诚信在投资中至关重要，是吗？〃
〃我不敢说这对于每个投资人都是这样，但是对我而言的确如 此。”我加重了语气回答说，〃不过，我们现在不想仅仅讨论投资。 我想问一问，正直、可靠、诚信的品质对你们自己来说是否重要？〃 〃当然，当然重要。”坐在前排的一位年轻女士抢着回答说。
〃好了，那就让我给各位讲讲富爸爸给我的教诲吧！这个教诲比 投资本身还要重要，而且还可以让你成为一个更好的投资者。”我 说。
我转过身，在白板上写道：〃借口就是你讲给自己听的谎言。〃
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放下手中的笔，我面向大家停顿了一会儿，我想让他们都能理 解刚才那句话。接着，我慢慢说：〃今天丨我常常听到有人说7我没 有那么多时间’7我没有那么多资金’7我的信用记录不佳’等等， 这些话到底是谎言呢，还是事实？〃
〃但是，我的确没有资金。”演讲开始不久时提问的那个小伙子 大声说道，〃那是事实，并不是谎言。”
〃而且丨谁有时间去看那100多个糟糕的投资项目？〃前面那位 抱怨自己没有时间的年轻女士也插话说，〃你知道我现在有多么忙 吗？我有一家公司，还�