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（^）决定成为一位房地产投资者：你必须做出承诺，确立自己 的目标；
（二）寻找一个主要的投资地区：如果你还是一位新手丨那就先 选定一个你熟悉或邻近的地区；
（”寻找一个符合你自己要求标准的项目：通过学习如何分析 房地产项目，你就能够判断一个项目的好坏；
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（^）展开谈判：通过分析好多项目，准备报价、谈判，并达成 最后协议；
⑶完成整个交易：通过努力筹措资金，执行协议，注意所有 技术细节非常重要的；
（^）管理自己的房地产项目：管理其实并不如你想像的那样困 难，它是你经营自己投资项目、获取现金流的关键。
〔上述六个步骤是根据《富爸爸致富之路：培养成功房地产投资 者的六个步骤》摘编而成的，该书可以在〃富爸爸〃网站上得到）
2^懂得房地产也是一种实业。如果你看过自己房屋承租人的财 务报表丨你就会明白自己租给他的房子为什么如此重要。
看看第260页这份财务报表，你就很容易明白，房租是你的房 屋承租人的主要支出之一。其实，对于很多人来说，房租甚至比他 们的缴费确定型退休金计划还要重要。
为了帮助那些担心自己房地产管理问题的朋友，我们与《时代 生活》合作开发的房地产投资产品，集中探讨了如何寻找好的房屋 承租人，如何让他们感到愉快以及如何为你自己带来现金流等问题。
常常听到有人说：〃很多人在房地产投资上赔了钱。”对于这些 人，我会说：“不错，的确有不少房地产投资者赔了钱，但是事实 上，更多人因为退休金计划在股市赔得更多。”
我听到的另外一种说法是：“房地产不像股票和共同基金那样， 资金容易流动。”我对那些人说：“每个月，我和金都可以收到数万 美元的租金收入，而且还可以获得税务优惠。这就是我们所要的流 动性。”
如果你担心自己的缴费确定型退休金计划，也不想在房地产投 资上抱过高期望，你也许可以考虑拥有四套房子。一套你自己居住， 另外三套房子留着在股市危机发生时能给你带来一些收入。
著名经济学家约翰。梅纳德凯恩斯曾经说过：〃市场失去理性的 那段时间，总是要长于你个人保持资金流动的时间。”小型的房地产 投资项目能为你提供资金流动，直到市场危机结束，而且无论这场
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承租人的财务报表
收入
费
出 税租物服通 支 纳房食衣交
危机需要多长时间恢复。
建议3 ：准备成为一位富人，而不是拥有很多钱的高收入者 也就是说，要运用富人的规则，也就是8象限和I象限的规则。 很多高收入者，比如医生、律师、高级经理人，他们往往要为自己 的高收入付出很多。通过运用富人的规则，高收入者能够更好地控
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制自己的金钱，更加迅速、安全、有效地成为富人。
也就是说，缴费确定型退休金计划、罗斯个人退休金账户 （尺0也I尺八〉、基奥计划（仄⑴运匕指自由职业者为退休而准备资金） 以及其他退休金计划丨实际上并不能帮助靠高工资生活的人。如果 想进一步了解富人如何赚钱，如何安全地保持自己的财富，请你阅 读注册会计师黛安娜丨肯尼迪的《致富秘诀》、加勒特萨顿律师的 《拥有你的个人公司》〔01^？？ 0x1071 0x1广00广辽“0？1、、道尔夫~儒斯
博士的《房地产财富》。二位作者都是富爸爸公司的财务顾问，他们 的著作将会帮助高收入者成为富人。
建议4 ：懂得一名专业投资者是如何在股市危机中保护自己的
当我们购买一块房地产的时候，银行家总会要求我们为自己的 投资上保险。对于我们的企业来说，也是如此。当专业投资者投资 股市的时候，很多人也在利用保险来保护自己的资产。不过，很多 拥有缴费确定型退休金计划的人，却没有任何保险让自己免遭致命 损失。当股市危机来临的时候，他们会一下子发现自己手足无措， 毫无还手之力。作为自己方舟的船长，你得设法为自己的所有投资 保险。
在〃富爸爸〃系列图书《富爸爸年轻退休》中，我曾经介绍过 如何运用期权保护自己的有价证券。掌握了如何运用期权作为投资 的保险，就等于掌握了那些有经验的期权交易商如何低风险、高收 益获取财富的方法。一旦你懂得了如何运作期权，你也许就再也不 想购买一支股票或共同基金了。《现金流游戏》改进版以一种有1趣、 不存在任何风险的方式，向你传授期权交易的技巧和方法。不过， 在接触《现金流游戏》改进版之前，你必须先掌握过去的现金流游 戏。
建议5：真正实现投资多样化丨而不是避免最坏的结果
当我听到人们说，他们正在使自己的投资多样化时，我就问他 们指的是什么？很多人说他们所谓的投资多样化，仅仅是指购买更 多的有价证券资产，比如地方基金、大额资本基金、公债基金、货 币基金等。不过，这些都算不上真正的投资多样化，而只是避免最
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坏结果的方法。他所投资的不过是越来越多的有价证券资产、共同 基金。我们鼓励大家投资不同的资产类别，真正分散风险，并且增 大获取更高回报的机会。
富爸爸教导我，创建自己的企业，然后将企业利润投入到房地
产上。多年以来，我一直按照他的教导反反复复地去做。
个案研究
斯科特是西雅图市的一位牙科医生丨也是一位房地产投资者。 他之所以成为牙科医生，主要是由于父亲的影响。他的父亲做了一 辈子职员，鼓励他靠个人能力吃饭，做自己的老板。几年以前，他 花时间分析了自己应该在哪里设计和打造自己的财务方舟。他熟悉 两种业务，也打算从事这两种业务。即便有了这次调整，他还是认 识到为了今后的生活，自己应该继续做好牙科医生的工作，这仍然 是他收入的主要来源。当然他也明白，自己不愿意加入典型的〃老 鼠赛跑〃的游戏中去，购买一座大房子，购买更大的汽车，供养妻 子和孩子的生活，如此等等。
正在这个时候，斯科特阅读了我们的《富爸爸，穷爸爸》一书， 他意识到自己在做好一个成功的牙科医生的同时，还需要涉足房地 产投资。依照富爸爸的理论，斯科特发展和控制了自己的投资规则。 他开始每星期存下自己牙科医生收入的20 ^投资到房地产中。投 资小型房地产项目之后，他又利用时间和掌握的原理投资越来越大 的项目。现在，他投资了仓库、加油站、旅游商店以及其他商业设 施。实际上丨其中一个仓库每月给他带来1。7万美元的现金流。此 外，他还投资了房地产相关的产品，这又为他带来14他的收益率。
斯科特将自己的成就丨归功于从〃富爸爸〃系列图书中所得到 的启示丨尤其是把自己从左边的3象限，转移到了右边的象限的理 论。现在，他向自己的朋友们赠送〃富爸爸〃系列图书。
斯科特打造了一只满载着企业资产、有价证券资产和房地产的 财务方舟，而且做好了在未来股市涨跌中都能够获利的准备。
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第18章 控制个人的顾问
你就是自己方舟上的船长……而不是顾问0
富爸爸如是说
在我早期的商业生涯中，最痛苦、代价最昂贵、获益也最大的 错误之一，就是曾经误以为会计师会比我懂得的更多一些。大家可 能也还记得，我在本书的开始曾提到，富爸爸看过财务报表之后，
警告说我的尼龙和维可牢拉链皮夹公司已经危机四伏、无可救药。
造成这种局面的原因之一，就是我们三位合伙人以为自己聘请的会 计师懂得自己所做的事情。
当我们的公司陷入危机之后，公司会计师所做的第一件事情，
就是削减营销费用。他说：〃我们需要调整自己的开支，偿还部分债 权人的钱。”我们也没有进一步了解，就让他那样做了。等到公司倒 闭，我才发现当初他清偿的都是向公司投资的他自己的那些朋友的 钱。这样，他离开公司的时候已经不拖欠任何朋友的债务，而我们 其他人则背上了沉重的债务包袱。
经历了这次教训之后，富爸爸告诫我说：“请你永远记住，你自 己是企业家、领导者丨是有远见的人丨永远不要让顾问们控制你自
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己的企业。当公司发展开始放缓时，要花钱，花大量的钱来促销。 等到公司经营状况改善，你可以削减营销费用，用来支付以前的促 销费用。不幸的是，很多人的所作所为恰恰与此相反，他们往往在 公司发展放缓时削减营销费用，而不是加大营销费用；当公司经营 状况回升的时候，他们往往加大营销费用，而不是削减营销费用。 这是那么多小公司做不大、做不强的原因之一。在应该大笔花钱的 时候削减开支，而在应该减少开支的时候大笔花钱，这是很多小公 司的通病，一些大公司也是如此。”
“9*1^事件之后，很多公司开始削减市场营销的各项预算。我 认为，这些公司可能是由会计师和顾问控制，而不是由“船长〃驾 驭的一个信号。
被出卖的投资者
2002年2月25日，《商业周刊》的封面文章的标题是〃被出卖 的投资者〃，文中采访了三位投资者。在这三位投资者中，两位是律 师，一位是会计师。
那位会计师的故事是这样的：
会计师詹姆斯霍利亨打算50岁退休的计划看来已经没有 实现的希望了。最近两年，在他个人的投资组合中，投入到 朗讯科技公司、世界电信公司上的股票已经损失了大约 30 。现在，为了重新准备四个孩子上大学的费用，已经41岁 的他不得不更加努力工作。
〃我一点不能理解，一家看起来如此强大的公司，竟然在短 短6个月之内股票就缩水到这种地步！〃霍利亨黯然神伤，他接 着说，〃有些人清楚会发生什么，而像我们这样的人就什么也不 明白了。”看来，他将会更多地攒钱，减少开支，再也不指望能 在股市上挽回损失。他和弟弟在印第安纳州开了一家会计事务 所，我想，他似乎不会不懂股票分析师的报告。他现在说：〃我
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再也不相信所谓的股票分析师了，他们完全是信口雌黄，现在 已经到了你不知道还可以信任谁的时代了！”
其中一位律师的故事是这样的：
直到3年前，现年31岁的纽约曼哈顿地区律师希瑟’芭尔 对于股市投资以及退休金计划还是毫无兴趣。后来，在一位同 事的极力鼓动之下，她通过自己公司的401（10计划，购买了萨 乐门。史密斯巴尼基金公司1/3的投资。当时股市也攀升到巅 峰，曾经有一段时间，她的基金运作良好，不过截止到去年，
她已经损失了自己1/3的资金。到了最后，她发现自己户头上 已经不足2 000美元。从此以后，她再也不愿打开自己的财务 报表。虽然每月还自动往自己的退休金计划中投入50美元，但 是她已经对于股价反弹和挽回损失不抱任何希望。她说：〃我对 股市已经信心全无，人人都说你要坚持，长线投资，眼光放远 一些，这或许也没错。不过，对我而言，我觉得将钱放在自己 的柜子里可能更踏实一些。”
你就是自己的船长
我们在这里并不是要故意贬低会计师、律师或者其他接受过高等 教育的专业人士。上面提及《商业周刊》的那篇文章，选取了一位会 计师、两位律师的例子，就是想说明：做自己方舟的船长，要比拥有 会计师那样良好的财务知识，或者像律师那样精通各种法规这些更为 重要。会计师和律师都是些高度专业化的人士，他们常常来自2象限 和3象限。要做自己方舟的船长这点则要求你在8象限和I象限开展 工作，这就要求你更加〃全面化〃丨而不是更加〃专门化〃。也就是说，
专家了解某个很小领域的很多问题，而通才则往往粗浅了解大范围内 很多问题。在这里，人们掌握知识的广度与深度成反比。
我必须吸取的最艰难的教训就是盲目听取顾问建议。要相信自
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己的直觉，坚持自己的决策，不论对与错、好与坏。正如富爸爸所 说的：〃你就是自己方舟上的船长，而不是顾问。”
值得回味的一个教训
最近，当我已经成为自己方舟的船长，财务报表的主人之后， 我又不得不痛苦地接受了一次再学习。2001年12月，我和金购买了 一处房产。等到我们的会计师和税务顾问都赞同这个项目之后，我 们就将协议的最后文本转交给我们买卖双方的律师。两个月后，我 们花去了数