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听来没什么奇怪的，这跟储蓄的道理是一样的。储蓄的利息也是一种现金流。问题是，现在的储蓄利率仅为1％～2％，这意味着你的现金流几乎为零。作为一名投资人，你希望你的钱为你努力工作。只有一到两个百分点的回报，那你的钱也太懒了。
投资房地产，不管是单套公寓房、公寓楼、写字楼还是商业中心，计算方法都一样，公式是：
租金收入－开支－按揭款项（贷款）现金流
这一公式的关键，是要让你的现金流呈正流动，而不是负流动。
为什么现金流对财务独立如此重要
对我来说，财务独立的意义只有一个：自由。
我可以自由地做自己想做的事，无论是悠闲地享受生活还是开创新的事业；我可以自由地选择和哪些人交往；我可以自由地制定自己的计划，我的时间真正属于我自己。
自由意味着我有更多的选择。如果你可以在飞机的经济舱和头等舱之间选择，你会选哪个？大多数人没有选择的余地，他们只负担得起经济舱。如果可以在廉价的墨西哥玉米卷小摊和五星级豪华餐厅之间选择，你会选哪个？这取决于你当时的心情。（我可能会选小摊。）关键是，财务自由以后，你有了选择的机会。对于许多人来说，他们除了在廉价的小摊上吃一顿之外，别无选择。
那么，现金流和这一切又有什么关系呢？只要我还需要工作，我就不自由。（我可能选择去工作，但这和我必须工作不一样。）如果我每天必须做事赚钱维持生活，那么我就不自由。
我喜欢正现金流的原因是，不管我是否工作，每个月都能有钱进入我的口袋。我的公寓楼每个月往我的口袋里放钱；我的写字楼每个月准时为我送来丰厚的回报。罗伯特每个月都能收到书的版税，他无需再工作。他每次写完一本书后，如果他的书很有价值，读者就会相互推荐，然后他就会有现金流入。这样不管他是否工作，都有钱入账。
我的首要目标是让流入的现金流大于支出的生活开销。我要买入和创建可以让我无需为其工作就产生现金流的东西。我们称之为资产。
我要资产为我工作，而不是我为金钱工作。
因此，资本利得对我来说是次要收益，而不是主要任务。因为要获得资本利得，我就得出售资产。而这笔钱迟早会用完 —生活开销就足以使其耗尽，然后我又得去找另一项投资，买下它之后再出售，再次花完，如此循环往复，我永远不能真正达到自由。
也许有人会说：“我存了足够的钱，以后就可以靠它生活。”这很好，但请想一想：你要存够你这辈子花的钱，得工作多久？你退休时的存款利率又会是多少？你会不会因为担心钱不够花而变得斤斤计较？为了能让这笔存款多花一段时间，你的生活水平是否会下降？许多问题都需要考虑……
对于罗伯特和我来说，我们只有一个目标：购买和创建可以支付我们每月开销的现金流的资产。1994年，我们做到了，“光荣退休”！
这其中的美妙之处在于，财务自由之路无需你投入大笔金钱。 1994年，罗伯特和我每个月从投资中获得的收益是1万美元，而当时我们每月的开销是3000美元。每月流入的钱远高于我们的生活支出。
当然我们并不打算就此止步，我们继续买入和创建资产。随着我们的现金流的增长，我们的生活开销也相应提高，我们的生活质量从而得到了提升。
分析资产时，应重点考虑的第二个问题是什么
我在前面提到过，在寻找潜在的投资时，有两个关键的问题需要考虑。第一个是现金流，第二个与现金流密不可分的关键问题，就是投资收益率，或者称为投资利润率。
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什么是投资收益率
投资收益率，顾名思义就是投资所带来的利润率，它评估的是你所投入的金钱为你带来的回报。换句话说，就是你所投入的钱为你工作得有多卖力。
按照不同的衡量标准，投资收益率的计算方法也有所不同。
我把我自己使用的投资收益率的计算方法称为现金的现金回报率。我只关心一件事，那就是流入我口袋的现金有多少。
有些计算投资收益率的公式还考虑了折旧，有一些还假设你所得到的现金流会立即用于再投资。这些公式都是正确的，这取决于你所要衡量的标准。对于我来说，我希望简单点，我只关心现金流。
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如何计算现金的现金回报率
计算方法非常简单，以百分比来表示，通常取年度数据进行计算，公式为：
例如，我买下一套出租屋，价格为10万美元，首付为20％，即2万美元。它每个月为我带来200美元的正现金流，每年2400 美元。这2400美元除以2万美元（我投资该房产的钱）等于12％ 的现金的现金回报率。
我们来看看股票投资。你买下2500美元的股票，每年分红100 美元，这100美元除以2500美元等于4％的现金的现金回报率。
我们再来看看目前的储蓄，储蓄的利率约为2％，反过来推算一下，如果你把1000美元储蓄起来，那么每年你将从银行得到20 美元收益。
年度现金流
所投资的现金量
现金的现金回报率
公式很简单，我投入了多少现金，我又从这项投资中得到了多少现金。
之所以要关注现金流，是因为你希望你的钱为你努力工作，这样你就无需为钱而努力工作了。现金的现金回报率的作用就是专门衡量你的钱为你工作的卖力程度，并比较你各项投资的表现。如果你只得到2％的收益率，那么显然它工作得一点也不努力；如果有50％的投资收益率，则说明它干得相当不错。
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我所遵循的财务自由之路并不是什么高科技，这些公式其实都非常简单。但操作起来并没有那么容易，你需要花些时间进行学习，不要想着朝夕之间就能一蹴而就。但我向你保证，当你开始看到有现金流入账时，这个游戏就开始变得好玩起来。你的努力不会白费。
那么，既然公式这么简单，还有什么能让女人们举步不前，迟迟不采取行动掌管自己的财务生活呢？
我们已经指出了女人们不想做某件事时的头号借口，她们说，并且真的这么认为：“我没时间。”而我相信，只要这件事对你足够重要，你就一定能挤出时间来做。
我们并不是没有时间，而是将时间用在了其他事情上，大多数人每天没有一刻清闲。我们应该明白，对自己说“我没时间”，是因为你没有将这件事看成重要的事—你还没有找到你的真正动机。但我以我的亲身经历告诉你，一旦女人将财务独立当成件要务来执行，没有什么能阻止她们。越来越多的女人已经开始这么做了。
那么，还有什么能令我们女人踌躇不前呢？我所接触到的成千上万的女人，第二个最常用的借口不仅糊涂，而且简直是愚蠢，这个借口不仅毫无道理，而且还荒谬至极。我们女人最常使用的第二号借口是—
“我不够聪明！”（1）
我认为，对女性来说最关键的是不要给自己设限。
—玛蒂娜·纳芙拉蒂诺娃①
纽约聚餐一个星期之后，我正开车去参加一个会议，这时，手机响了。
“嗨，金，我是莱丝莉，有空吗？”
“当然。”
“上次聚餐聊天之后，我想了很多，关于投资和财务独立，听起来都很不错，似乎都是我想要的，但我总是一次又一次地卡在相同的问题上。”
“什么问题？”我问她。
莱丝莉说：“我的生活中只有艺术，只有色彩、线条、风格、技巧。我的脑袋里成天装的就是这些，我对方法和分析完全不在行。只要碰到数字和数学问题，我就全迷糊了。在投资方面，我真觉得自己不够聪明。每次当我开始考虑投资时，我几乎马上就变成了睁眼瞎。我去买了《华尔街日报》回来，但看它就像看天书一样！我想也许有些人在这方面是有天分的，但我没有。”
显然，莱丝莉很灰心，所以我不敢大意，轻声问她：“我先问问你，你想开始投资的理由是什么？”
莱丝莉回答说：“我的理由很明确呀，我要画画，对艺术充满激情。可问题是我还得挣钱养家，不得不在美术馆辛苦上班，可这样一来我就没时间再画画了。我渴望重拾画笔，我想找个独特的美丽的地方，整天画画。最理想的是去欧洲，在那里拜名师学画，上那些最好的艺术课程。如果我的生命只剩一天，我也要画画。是的，这就是我的理由。”
“祝贺你，你开始上路了。”我向她宣布。
“上什么路？”她仍有点困惑地问。
“致富或者说财务自由之路。但这并不是一夜之间就能完成的，不管我们学什么新东西，总得有一个过程。这个过程可能很艰难，特别是在刚开始的时候，因为我们进入的是一个全新的领域。”
“我猜就跟我刚学车那会儿一样，”她说，“开始我觉得自己像个白痴，不是狠踩油门，就是急刹车，脑袋差点撞上挡风玻璃。第一次上路时，我还差点撞车了。”
“我说的就是这个意思，现在你已经不需要再时时刻刻警惕着油门、刹车和方向盘了吧，你已经习惯成自然了。刚开始学的时候很难，到现在就成了本能反应了。”我安慰她。
“我知道这是一个过程，有许多东西要学，”她继续说道，“但我不知道我的脑子是不是够用，能不能继续学下去。投资似乎真的是男人的游戏，也许他们在数字方面的天赋比我要好。我不知道自己能不能参与这个男人的游戏。”
“首先，你说得对，男人是对数字很敏感，但确切地说，他们只对38、24、36之类的数字在行……”
莱丝莉笑了。
“好了，不开玩笑了，为什么你觉得这是男人的游戏？”
莱丝莉回答说：“嗯，我很少在新闻中看到或听到什么女性投资人。成功的投资人似乎都是男性。就我个人来说，我还没听说过成功投资的女性榜样。所以我觉得男人在投资方面比女人更在行。”
“那我再问你一个问题吧，”我平静地说，“在选举方面，难道是因为男人比女人更在行，所以过去只允许男人投票？难道是因为男人比女人更会学习，所以过去只允许男人上大学？难道是因为男人比女人更善于审讯和分析证据，所以过去只允许男人当陪审员？”
“当然不是！”莱丝莉叫道。
“要明白，善于做某件事和长期做某件事有很大的不同。”我强调说。
“我不够聪明！”（2）
“如果你觉得自己在投资方面不够聪明，只要理解3件事，我保证你的担心就会烟消云散。我就是这样过来的。”
“好，我洗耳恭听，哪3件事？”她问。
我们继续煲电话粥，下面就是我所说的那3件事。
我们女性所接受的教育
第一件事：教育
让我们来面对现实吧，在理财方面，女人能够获得的知识确实不多。实际上，许多知识还是过时而琐碎的—如何平衡支票簿，如何购买汽车保险，如何缩减开支，如何在杂货店里斤斤计较。老实说，我觉得我们做这些有点大材小用。
是的，你必须保持良好的财务状况；是的，你绝对需要了解这些基础知识，这非常重要。但我认为，今天仅仅会做这些远远不够。这只是个开始，是你奠定的基础，一旦你理解了这些基础知识，就可以开始为获得自己的财务目标而积极行动了。
如果我听到某位男士一再兴高采烈地声称：“我老婆为我们家理财。”我会尖叫起来的—十有###她不是在理财，只是付付账单，平平支票簿，仅此而已。只要进一步了解，你就会发现，她将所有的投资决定和大部分的购买决定都推给了丈夫。由丈夫来决定买卖股票、交易房产，以及大部分的主要财务活动。
所以，如果她的丈夫不幸去世，她得独自处理财务问题时，她常常会不知所措。让人警醒的事实是，有80％生活在贫困中的女人在丈夫在世时并不贫困。记住，90％的女人一生中的某个时期都必须单独为自己的财务问题负责。所以，丈夫去世以后，如果她没有理财经验，或未受过这方面教育，她要么只能作出错误的决定，要么只能指望着“帮助先生”—财务规划师、股票经纪人、房地产经纪人、房产规划师等—来救她。“我会照顾你的，” “帮助先生”会这么说，“我来帮你管钱，我来为你设定完美的投资组合，你完全不用操心。”好吧，宝贝，如果连你自己都不操心自己的钱，你还能指望别人来为你操心吗？
住在圣路易斯市的道恩的情况就让人觉得很可怕，她写道：
我58岁，丈夫因意外去世。我不知道我们有多少钱、钱都放在哪里。平时都是他在管钱，我从来不用为钱操心，他也以此为荣，我们从不谈论钱的事情。
现在他走了，我就像个1岁小孩，想站起来走路，却总是不断跌倒。这些年来我对钱一无所知。在我�