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美国的次贷抵押受益人
美国的主要次贷贷出方在这次收屋潮中首当其冲，纷纷宣布破产。例如：美国的主要次贷贷款机构──新世纪财务由于断供严重，股票在纽约交易所暂停买卖。美国第五大的投资银行与主要证券交易公司贝尔斯登Bear Stearns亦成为次贷的牺牲者。85年历史的贝尔斯登在联储局担保300亿美元资产的情况下，被摩根大通贱价收购，成为华尔街第一家倒下的投资银行。2009年10月初，美国银行的分析师在提供给客户的报告中指出联准会为贝尔斯登担保的资产会为联准会带来最多60亿美元的亏损。亏损主要来自该等资产中的交替性A文件，即是次贷或者准次贷楼按。
有些贷款机构更被指责，积极鼓励借款人在申请贷款时虚报收入。虚报收入已是申请房贷者人所皆知的事情。估计会有很多因鼓励借款人虚报收入的检控相继出现。这些虚报收入是购屋陷阱，因为供款人本来就无力供款。只要房价一旦不再上升，最终的结局就是房屋被没收拍卖。
次贷危机的背景
美国参议院金融委员会（Senate Banking； Housing； and Urban Affairs mittee）主席克里斯．达德（Chris Dodd），2007年10月3日公开指责次贷贷出方的掠夺式放款，以及政府对次贷毫无监管。
在该委员会的聆讯中，两位有诚意及负责任的供款人出席做供。他们是杜雷斯．金斯（Delores King）及艾美．云宝（Amy Womble）。两人都在不知情之下被骗采用高成本和高费用贷款，因而导致陷入断供收楼的边缘。
委员会指出，次贷危机由只顾滥收费用的贷款系统引起，完全妄顾借款人的还款能力。在大多数情况下，借款人都是无力还款。很多置产者就是被该等掠夺性放款人拉入无法负担的房贷。所谓掠夺性（Predatory Lending）放款，目的并不是协助借款人置产，而是企图榨取借款人手续费／罚款及令借款人缴不出房贷，最终倾家荡产。证券公司批出贷款时不审查借款人的还款能力。他们甚至做出种族歧视的放款行为。政府坐视不理、地产代理故意高估房屋价值，再加上房贷经纪误导购屋者，令这群狼狈为奸的商人能够在房贷市场上”大开杀戒”。
种族歧视
种族歧视的放款行为令很多黑人、南美裔人和其它少数族裔置产者承担不必要的次贷风险。他们本来可以得到风险较低的普通优惠贷款，但是最终因为借款人的不法行为而堕入次贷陷阱。
二、传媒的责任
传媒报导不尽不实
美国传媒虽然经常报导次贷的新闻，但是每次关于次贷危机的新闻报导都只是十数秒。这个复杂难懂的话题，涉及经济、政治、社会状况、文化和金融制度，谁会明白那是什么回事。要是传媒能及早警告美国市民，危机可能没有那么严重，甚至得以避免。
美国传媒集中报导伊拉克新闻
美国传媒集中报导伊拉克新闻的背后，次贷危机逐渐形成。电视新闻报导每天都在点算美军在伊拉克的伤亡，不停报导伊拉克平民的惨况，也因为每天不断回放这场远在中东的战争，却忽略了在本土的经济危机。到了危机显现时，大部分传媒只是轻描淡写，让民众觉得那又不是什么大不了的事情。
美国报纸杂志只着眼大红人。 最好的txt下载网
第一章 次贷危机的背景（2）
报纸杂志本来是向市民讲解次贷危机的重要渠道，可惜大家只着眼大红人的琐事，例如：某某明星的婚外情、某某歌手节食等等。即使报导次贷危机亦只是断章取义，徒然令人误解。笔者就没有见过美国的报纸杂志将次贷危机摊开来说明一切。
互联网报导不受重视
最详尽的报导主要来自互联网。有些网站，例如：维基百科（Wikipedia）都有详尽的报导，而且中肯。可惜，网民很少细看这些报导或者数据。
三、政客的责任
美国政客过分重视伊拉克战争
和传媒一样，美国政客的焦点都集中在伊拉克战争上。每一、两星期，美国国会议员，主要是民主党议员，将伊拉克撤军法案交到国会。一次又一次遭到国会否决，一次又一次提出没有变更的撤军法案。试想，撤军一事关乎国家安全和世界和平，在此大是大非的议题上，各位国会议员当然尽心尽力做出最好的决定。除非法案有重大变更，否则议员的立场都不会改变。民主党人不甘心，竟然勒令议员24小时在国会连续辩论撤军法案，反战歌手在全国各地马拉松进行歌唱接力……，最后仍是得不到通过的响应。政客在此撤军法案上投入精神时间的同时，错过了解决次贷危机的重要时机。
美国的大企业家
政客和大企业是同一路人。次贷是大生意，而且越做越大的赚钱生意。政客为了讨好企业，没有人肯挺身而出说句公道话。甚者，有些政客呼吁政府不要干预市场，让市场自由运作，换句话说就是让大企业为所欲为。若非政客的协助，次贷危机亦不会发展到如此程度。
四、次贷由简易型抵押贷款发展至无凭借贷
次贷证券化与全无风险管理的贷款
香港的房屋贷款和美国的有很大差别。
香港的贷款是由银行／财务公司的贷款／贷款部主任审批。银行是受到银监处监管，7成贷款是法定，买房子的人一定要有能力支付3成房价和杂费，除此之外，更要有足够缴息证明或者担保。银行或者财务公司的贷款部或者贷款部主任不能随意批出贷款，相信大家都很熟悉，在此情况之下，不存在次贷风险，香港的房贷抵押受益人（抵押权人）通常是银行。
美国的情况有些不同，美国财务机构对申请借贷的人进行信贷评等（Credit Score），分数范围是300至820，得分620以下便算是信贷不良，很难得到一般的优惠利率信贷。根据统计，美国人有四分之一属于信贷评等不良，即是620分以下。信贷不良的人通常无法得到银行贷款或者贷款。
这些人想借钱就要尝试条件和利息都较差的次贷（Sub…prime Loan）。
起初，次贷只是为自雇人士、缴息不稳定的人，例如：为演员等提供贷款，次贷贷款条件原本相当严格。但是，1998年开始，美国联准会减息和放宽银根，由于银根充裕，市场对信贷证券（是证券化的债务，有别于拥有实质资产的证券）有庞大需求。财务机构通过贷款经纪和车行积极寻找需要借钱的人，然后将钱借出去，换成证券上市。到了2007年年初，美国市场上未了结的证券化债务达到28兆美元，是10年前的2倍以上。很多这类证券的背后只有以次贷为主的欠单，股票市场上出现担保债务凭证、CLO、CMO、RMBS、CMBS等证券，全部都是拿着一大堆借据上市的东西。一旦欠债人无力还款，这些证券就等同废纸。
跳过银行审查和政府管理的无法无天贷款方式
美国的次贷并不动用银行系统的资金进行放款活动。
审核次贷的人并非银行的贷款部主任而是房贷经纪。房贷经纪直接与承接房贷的证券行联络及办手续，过程中并无政府监管。加州有贷款经纪发牌制度，其它州则较为宽松或者全无监管。全美国只是加州有法律要求房贷经纪保障客户，即是借款人的利益。在加州以外地方，房贷经纪可以滥收费用，甚至提供不合适或者不适用的贷款。加州的最高法院于1979年的案例曾指出房贷经纪需要维护客户利益，这案例成为普通法的一部分，适用于加州法院。
试想，审批房贷的人没有政府监管、没有发牌制度、没有保障客户的责任，放款的证券机构的情况也是差不多，这些机构没有责任申报问题贷款，收屋程序亦满是漏洞。
第一章 次贷危机的背景（3）
即使银行进行次贷交易，银行亦只是在转移房贷给证券公司时动用名为仓库信贷的短期资金。实质上，银行只是次贷中间人，并非实质的次贷承接者。当然，有些银行眼见次贷市场热烘烘，就成立自己的证券公司承接次贷或者像香港上海汇丰银行那样，收购以承接次贷为主的机构，直接投入次贷业务。但是，原则上，银行本身并无实质承接次贷。
据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信下页广告不是胡说，当真是OK。
美国政府在12月中已宣布立法管制地产贷款商和经纪的广告。
房贷经纪是推动次贷的主力
＇图 A1
这是笔者看到的地产贷款商广告，原载于2007年12月15日星岛日报美西版。请细心看看贷款条件。什么都OK，连没有绿卡、没有工作和收入都OK。据了解，即使到了2007年底，次贷危机出现后半年，滥批次贷和乱收回佣的情况仍然存在。相信这广告不是胡说，当真是OK。＇
笔者来到美国的初期就曾经想过当房贷经纪，那是赚大钱的行业。在加州，房贷经纪的年薪收入达到6万美元以上，相比一般事务员万多元年薪，差距真的很大。
房贷经纪只顾赚钱，积极地寻找市场上需要贷款的人。这支41万人的房贷大军为美国住宅市场上的炒家提供次贷机会。
信贷市场竞争激烈，房贷经纪又不受监管（加州才有发牌制度）。他们积极寻找需要次贷的置产者，令次贷质素下降。美国的信贷由严格审批改为低凭证核贷（Low Documentation），后来更演变成无凭核贷（No Documentation）。即是说，房贷经纪并不要求借款人提供文件证明申请房贷时的声明属实。信贷滥用程度可想而知。
2006年，美国次贷房贷的总金额是6千亿美元，占美国总房贷的五分之一。到2007年3月为止，未了结的次贷达到兆美元，次贷危机已经形成。2007年10月，浮息次贷之中约有16％已经有90日没有缴房贷，或者已进入法拍程序。
一般住宅信贷的断供收楼比率约是1％，次贷被抵押受益人（抵押权人）收楼的比率高达20％。2007年已有超过1百万人因此而被迫迁离家园，到2008年初更超过2百万人。滥批房贷程度可想而知。
＇图A2
信不信由你，一个月之内，笔者能收到这么多银行和财务公司的信。笔者没有欠他们钱，只是他们想借钱给我。最惹人注目的是CHASE银行的招揽信，几乎每隔两三天就来一封。＇
无凭借贷是拖延次贷风暴出现的最后手段
除了前美国联准会主席艾伦．格林斯班（Alan Greenspan）滥用减息和放松银根的基本因素之外，信贷证券化是加速滥批信贷的罪魁祸首。美国政府当然了解情况。到了次贷危机浮现时，政府竟然无视无凭借贷的危险性，反而觉得是拖延次贷风暴爆发的最后手段。要是政府在简易型抵押贷款时插手干预，相信次贷危机早在三年前已经爆出来，情况也不会这么严重。政客想拖延次贷问题的出现，所以对无凭借贷一事置诸不理。在此情况下，炒作房地产的投资客一涌而出，把房市炒得热呼呼，房贷经纪更是趁机大捞一票。
美破产法对破产人的保障与次贷风险的关系
很多人都认为房价会继续上升，能够买楼就尽量买，利用这个房市热络的难得机会豪赌一次。反正输了不是自己的钱，赢了就入袋平安，反正最差的情况就是付不出房贷或是被法拍，此时大不了宣布破产或者远走他州。总之，输打赢要。
我看过一个电视节目，内容是讲一位年青人如何虚报收入和资产买入几十项房地产，企图炒卖图利。起初，房价上升，大赚一笔，到了房价停滞的时候，手头上十多间房子全部被查封。当时他拿的是12成次贷，除了10成房价之外，还拿到2成房价的物业维修费用。
美国的破产法对破产人有很多保障，令借次贷和房市升温机会豪赌的炒家有恃无恐。
在香港，欠钱不还的人会被放款人追债。例如：银行会找讨债公司追收信用卡的未付款项，直至欠款人破产、欠款还清或者达成重整债务的协议为止。在美国，情况完全不同，放款人不会找讨债公司收帐，数目不大的甚至不了了之。因此，很多在美国住了一段时间的人回到香港，还满以为香港和美国一样，于是没有重视信用卡欠款，到了讨债公司上门讨债或者门口出现叫人还债的涂鸦时便吓了一跳。美国抵押受益人倾向于联合起来，建立信贷评等对付欠债不还的人。要是被美国的放款人列入信贷不良，银行户口会被撤消、信用卡会被停用、借贷申请会被拒绝、有些情况下难以找到工作或者租用住宅。这些信贷不良的人有两个方法解决问题，需要借钱时采用高利息的次贷，再不然就是修复信贷（Credit Repair）