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（1）房地产投资信托基金与房地产信托业务范围不同。房地产信托业务范围广泛、灵活，可以包括各类房地产商业信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。
（2）资金运用形式不同。信托机构可以运用代理、租赁和出售等形式处理委托人的财产，既可以融通资金，也可以融通财物；而房地产投资信托基金主要是进行资金运用，不能随便融通财物，同时由于涉及社会公众的利益，因此在投资对象、投资方式和受益分配等方面受到证券监管当局的严格监督。
（3）当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者，它通常由一个机构来承当，并且，保管机构与投资基金建立机构不能是同一个机构。
（4）体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系，它属于房地产与金融相结合的一种信托行为，一般由信托法来进行规范；而房地产投资信托基金则是指集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。
（5）成立的壁垒方面也存在较大的差别。一般房地产投资信托基金的成立要经过证券管理机关的审查批准，而且有最低募集额和募集时间等限制条件。而信托的设立要容易得多，只要是经批准设立的信托投资公司均可以开展信托业务，信托投资公司设立信托产品无须审批，只需报主管部门备案，对每一个资金信托计划，也没有募集期限和最低额度限制，只规定集合信托每份合同金额不得低于某一数目。
从上述的比较可以发现，目前我国房地产金融市场上兴起的房地产融资方式——房地产信托属于金融信托的范畴，可以看作是房地产投资信托基金的一种初级形式，只不过在发行的这些信托计划中基本上是指定投资方式和投资项目，因此不具备组合投资的功能。但是如果发行不指定用途的信托计划就和信托型的房地产投资没有太大的差别了［68］。
三、REITs的特征
1。 专家经营，专家管理
REITs是由专门的投资顾问负责基金的投向和结构方面的分析决策，这些专家具备专业的房地产投资知识和丰富的投资经验，并且可利用广泛的信息渠道、精良的设备、选择最佳的投资目标和投资时机，以求得最大的投资回报［69］。
基金财产交由专业性较强的基金管理机构投资运作，这些机构具有专门的理财专家和市场分析人员，他们专门对国内外经济形势、各个行业，甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，并在此基础上作出投资决策。因此相对于个人投资者来说，更能把握市场的脉搏，从而赢得较高收益。由于房地产基金经营权与所有权高度分离，通过专业化的经营管理，可以使房地产营运绩效大幅度提高，使投资者可以分享房地产专业投资的成果。
2。 组合投资，分散风险
对于中小投资者来说，由于受资金、时间、精力、经验等因素的限制，难以将投资风险分散化，因而承担较大风险。REITs是一种专项基金，将大部分资金投资于房地产业，为了分散风险，少部分投资于其他行业的证券或项目，并且投入到房地产业的资金也可分散为期限较长的国家住房建设债券、住房抵押贷款债券和可迅速变现的房地产企业发行的股票、债券等。
3。 积少成多，筹资迅速
REITs是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具，其风险低、价格低的优点吸引了众多投资者，因而能筹集社会闲散资金，迅速将小钱汇成大钱，积少成多。我国居民手中有大量闲散资金，因此向社会公众能迅速筹到巨额资金，若将资金投向房地产，在社会大众间接获得大规模房地产投资利益的同时，可大大缓解房地产企业资金来源的紧张局面，促进房地产业发展。
4。 基金财产独立运作
这是投资基金制度的一个重要特征。主要目的是为了保证基金财产的安全和独立运作，保护投资者的合法利益。通常情况下，基金财产的独立性体现在以下几个方面：①基金财产虽然由基金管理人管理，但基金财产在基金托管人手中，基金管理人并未实际掌握基金财产，也没有权利从基金托管人手中取走基金财产。同时，基金托管人虽然掌握基金财产，但并不能具体进行投资运用。②基金财产独立于基金管理人、基金托管人的自有财产，不得归入基金管理人、基金托管人的自有财产。基金管理人、基金托管人因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行终止清算的，基金财产不属于其清算财产。③基金的债权与不属于基金的债务不得相互抵销，不同基金的债权债务不得相互抵销。④非因基金本身承担的债务，债权人不得对基金财产主张强制执行。⑤基金托管人对其托管的不同基金应当分别设置账户，确保每只基金的完整与独立。
5。 流动性较强，买卖程序简便
对于开放式REITs而言，由于开放式基金每天都会进行公开报价，因此投资者既可以向基金管理公司直接购买或赎回基金，也可以通过证券公司等代理销售机构购买或赎回。对于封闭式REITs而言，封闭式基金都在证券交易所上市交易，买卖程序与股票相似。对于目前信托公司发行的REITs，往往也可以通过信托公司的交易平台或其他渠道进行转让。
第二节 REITs的分类
按照不同的划分标准，REITs可以分为不同的类型。从基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金。根据资金投向的不同，REIT可分为权益型、抵押型、混合型。从基金规模和基金存续期限的可变性划分，可分为封闭式基金和开放式基金。从基金的筹集方式划分，可分为公募基金和私募基金。依据财产的初始状态不同，REITs又可分为资金型REITs和财产型投资基金。依据是否上市，可以分为上市REITs和非上市REITs。
一、公司型基金和契约型基金
从基金的组织形式划分，可分为公司型基金和契约型基金。公司型基金是指通过发行基金的方式筹集资金组成公司，投资于股票、债券等有价证券的基金类型。公司型基金是具有法人地位的股份投资公司，基金持有人既是基金投资者又是公司股东。契约型基金是基于一定信托关系而成立的基金类型，一般由基金管理公司、基金托管机构和投资者三方通过信托投资契约建立。
信托型基金是基于一定的信托契约（Trust Deed）、利用信托原理而成立的基金。基金份额持有人、基金管理人和基金托管人等当事人的权利、义务依法由基金信托合同约定。一般由基金管理公司、基金保管机构和投资者三方通过信托投资契约而建立。信托型基金的三方当事人之间存在这样一种关系：受托人依照契约运用信托财产进行投资，委托人依照契约负责保管信托财产，投资者依照契约享受投资收益。信托型基金筹集资金的方式一般是发行基金受益券、信托凭证（Beneficial Certificate）。这是一种有价证券，表明投资人对基金资产的所有权，凭其所有权参与投资权益分配。信托型基金的特点是必须有人履行受托职责，对基金投资者负责。各国对此规定不一：有的由基金托管人担任，有的由基金管理人担任，有的在基金管理人、基金托管人外单独设立受托人，有的由基金管理人、基金托管人共同履行。
世界上REITs大多为信托型，所以有人将REITs称为信托型基金。因为信托型基金主要依据信托契约而设立，所以有时又将信托型基金称为契约型基金，实质上是同一概念。在国外，这种类型的投资基金在其名称中一般带有“信托”字样，如我国香港地区称为REITs。我国的证券投资基金也是依据信托制度而设立的一种投资组织。目前信托投资公司发售的房地产信托计划更是典型的信托组织形式。见图4。1。
图4。1 信托型基金结构
资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第7页。
信托型基金中，投资人权益的保护主要依靠对基金管理人投资行为（信托人行为）的有效规范。对基金管理人的规范主要通过信托契约、信托原则（财产独立、防范利益冲突和受托人的信赖义务）和专门的法规来体现。
公司型基金则依据基金章程设立，基金持有人、基金董事会的权利、义务依法由基金章程规定。我国民间许多房地产私募基金即属此类。基金持有人既是基金投资者又是公司股东。公司型基金一般不需要固定的营业场所和投资专业人员。成立后，通常委托特定的基金管理人或者投资顾问运用基金资产进行投资。基金董事会代表基金持有人委任基金管理人和基金托管人，并依法由委托合同确定各方权利、义务。公司型基金的董事会，相当于信托型基金中履行受托职能的人，对基金投资者负责，并负责监督基金管理人和基金托管人。目前，国内对于公司型基金的认识还不尽一致，主要在于公司型基金和公司法的关系问题。公司型基金结构见图4。2。
图4。2 公司型基金结构
资料来源：李安民：《房地产投资基金》，中国经济出版社，2005年，第8页。
公司型基金与信托型基金的主要区别有以下几点：①法律依据不同。公司型基金组建的依据是《公司法》，而信托型基金的组建依照基金契约，《信托法》是其设立的法律依据。②基金财产的法人资格不同。公司型基金具有法人资格，信托型基金没有法人资格。③发行的凭证不同。公司型基金发行的是股票，信托型基金发行的是受益凭证（基金单位）。④投资者的地位不同。公司型基金的投资者作为公司的股东有权对公司的重大决策发表自己的意见，可以参加股东大会，行使股东权利。信托型基金的投资者购买受益凭证后，即成为契约关系的当事人，即受益人，对资金的运用发言权有限。⑤基金资产运用依据不同。公司型基金依据公司章程规定运用基金资产，而信托型基金依据契约来运用基金资产。⑥融资渠道不同。公司型基金具有法人资格，在一定情况下可以向银行借款。而信托型基金一般不能向银行借款。⑦基金运营方式不同。公司型基金像一般的股份公司一样，除非依据《公司法》规定到了破产、清算阶段，否则一般都具有永久性；信托型基金则依据基金契约建立、运作，契约期满，基金运营相应终止。
二、权益型、抵押型和混合型基金
根据资金投向的不同，REITs可分为三类［70］。
1。 权益型（Equity REIT）
权益型REITs直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于旗下房地产的经营收入。权益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种：一类是直接收购房地产物业进行经营管理；另一类为投资房地产公司，通过间接方式投资房地产资产，采用该类方式的目的主要在于通过投资企业的方式来适应房地产地域特性强的特点，可以实现多地区经营，同时也能满足房地产物业投资巨大的资金需求，实现多元化经营，从而达到降低房地产行业的系统风险的目的。
2。 抵押型（Mortgage REIT）
主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。
3。 混合型（Hybrid REIT）
顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产投资信托主要为权益型信托，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。但抵押信托的发展较快，现在已超过权益型信托，其主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券（MBs）。混合信托则带有权益型信托和抵押信托的双重特点。
三、封闭式基金和开放式基金
从基金规模和基金存续期限的可变性划分，可分为封闭式基金和开放式基金。封闭式基金是事先确定发行总额和存续期限，在存续期限内基金单位总数不变，基金上市投资后可以通过证券市场买卖的一种证券类型。开放式基金是指基金发行总额不固定，基金单位总数随时增减，没有固定的存续期限，投资者可以按基金的报价在规定的营业场所申购或赎回基金单位的一种�