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开展，但不是真正意义上的契约型房地产投资信托基金。为了我国房地产投资信托基金的规范、长远发展，我国可以借鉴美国和亚洲国家和地区的经验，尽早制定《房地产投资信托基金管理办法》或《产业投资基金法》，为房地产投资信托基金的建立提供有针对性的法律依据。
2。 业务经营亟待法规规范
目前我国房地产投资信托是依据《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》等法规经营的。这些法规在一定程度上为房地产投资信托业务的开展提供了法律保障，但同时对发展房地产投资信托有诸多限制。从信托资金的集合管理、运用来看，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条规定“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于5万元（含5万元）”，这条规定使房地产投资信托融资的规模受到明显限制，难以满足较大房地产融资项目的需要。11月证监会发布的《信托投资公司房地产投资信托业务管理暂行办法（征求意见）》中对200份信托合同的限制有所突破，但要求信托投资公司具备九项条件，其中“过去两年连续盈利且信托业务收入占公司总收入的60％以上”和“公司已累计发行房地产集合信托计划3次以上，且信托计划已经结束并实现预期收益”两项条件，目前绝大多数信托公司达不到要求，并且该暂行办法的出台尚需时日，对目前房地产投资信托的发展无法产生实际效果。从资金募集来看，《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第4条规定“不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传”，这使得房地产投资信托只能采取私募的形式发行。
美国、日本、新加坡、韩国、中国香港等国家和地区，对房地产投资信托基金的经营作了详细的规定，在组织结构、资产最低持有年限、股份持有限制、房地产投资比例、最高负债比例、分红比例等经营中的各个方面都由法规来规范。这些法规为房地产投资信托基金的规范、健康发展提供了法律保障。
建立、完善我国房地产投资信托基金的法规体系是一项长期的任务。从近期来看，制定、出台《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》等部门规章、管理办法，按照当前的实际情况来规范、引导房地产投资信托的经营，使房地产投资信托业务健康、有序地稳步发展；从长期来看，参照国际经验建立符合我国国情的房地产投资信托基金法律体系，使房地产投资信托基金成为房地产业发展的助推器。
3。 REITs税收制度法规缺乏
房地产投资信托基金在美国发展的最为成熟，其中的一个重要原因是美国对REITs的税收政策。REITs在税收上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每年度盈利的大部分以现金红利方式回报投资者，则无须缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。1986年的《税收改革法案》放松了REITs对房地产进行管理的限制，允许REITs拥有、经营和管理大部分收益型商业房地产，这使REITs得到了快速发展。新加坡、日本、韩国在近几年纷纷参照美国经验制定了对REITs的税收优惠政策，主要表现在对分红和交易等方面的优惠。
我国目前还未建立起完善的房地产投资信托税收制度，并且现有的房地产投资信托制度还存在着两大问题。一是，迄今为止房地产信托业务税收政策一直没有明确、稳定的政策意图，缺少针对性的法律法规，对信托业务的税收一定程度上处于无法可依的状态，这显然不利于信托当事人对信托投资收益进行准确的预期，增加了信托公司进行业务创新的决策难度。自2002年7月上海爱建信托公司发售第一只信托计划以来，对信托业务征税只是套用现有针对一般经济业务的政策规定，没有针对房地产投资信托的税收政策规定。二是，重复征税问题。国家税务总局曾完成一篇《关于建立中国信托税制的报告》，报告明确指出，重复征税是中国信托业务税收制度存在的“最突出”和“最需要解决”的问题。重复征税主要表现为两个方面：一方面是针对信托起始时信托财产转移产生的纳税义务与信托终止时信托财产真实转移再次产生的纳税义务，两者实际是重复的；另一方面是在信托计划存续过程中，信托收益产生了所得税的纳税义务，而当信托计划终止或信托收益分配时，将再次产生所得税的纳税义务，两者也是重复的。
建立完善的房地产投资信托税收制度是我国发展房地产投资信托的当务之急。虽然2003年国税总局《关于建立中国信托税制的报告》中已对相关问题进行了讨论，但是仍无政策出台。因此，建议有关部门尽快将房地产投资信托税收制度建设列入决策日程，出台有关政策，以利于房地产投资信托的发展。
4。 REITs监督管理法规不健全
房地产投资信托基金的监管可以分为以下四个层次：（1）宏观监管体系。主要包括两部分：一是通过立法来明确房地产投资信托基金各主要当事人的权利、义务及行为规范；二是通过行政监督的方式来督促这些当事人遵守国家法纪，以维持市场的正常秩序。（2）对信托机构的监管制度，如加强风险管理、完善内部控制制度、改进信息披露制等。（3）对有关从业人员的监管措施。如：禁止参与客户之间进行的信托资产的买卖；禁止信托部门的所有职员收受客户的礼物，或参与信托账户收入的分配；不能以个人的名义担任受托人或共同受托人，等等。（4）REITs行业自律体系。对REITs的监管仅靠立法和行政手段是不够的，要设立行业组织，监管REIT的日常操作，确保基金管理公司及其从业人员的职业道德，更好地为投资者服务，同时为REIT树立良好的声誉。如设立REITs协会，职责可包括：对REITs管理和经营人员进行培训和教育，并对希望加入此行业的人员进行取得就业资格的培训，监督会员公司遵守国家政策规定；收集和及时发布REITs行业统计信息；代表REITs行业对立法与政策中与本行业有关的问题发表意见和观点。
我国信托业经过5次整顿，已逐步建立起监督管理体系，对机构和人员的监管已有一定的措施。除“一法两规”外，还有银监会《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《中国人民银行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》、《中国人民银行关于信托投资公司人民币银行结算账户开立和使用有关事项的通知》。这些法规对信托公司、信托业务和人员的监管作出了具体规定，提出了监管措施和处罚条款，会起到良好的监管作用。2005年7月银监会发布了《信托投资公司信息披露管理暂行办法（征求意见稿）》，文中对信托投资公司的信息披露作了具体规定，包括信息披露的内容、信息披露的管理，并附有年度报告内容与格式，若该暂行办法出台，会使对信托公司业务的监管更加透明、有效。
美国对房地产投资信托基金的监管有明确的法律规定，并成立了全美房地产投资信托基金协会进行行业自律。亚洲国家和地区对REITs的监管相比美国更为仔细、严格，对REITs的设立结构、投资资产、收入及其分配等方面均予以明确的规定并有相应的监管措施。以中国香港和新加坡为例，在规范受托人和管理公司责任的同时，香港《房地产投资信托基金守则》和新加坡Handbook on Unit Trust还规定各参与方的资格和责任，使REITs的监管更为全面。
从以上分析可以看出，我国房地产投资信托在信托公司、信托业务和人员的监管上已有相应的规定，但在以下三个方面还需要完善。一是从宏观层面上出台房地产投资信托法律，规范参与各方的权利、义务及行为，提供监管的法律依据。二是注重房地产投资信托参与各方的监管。不仅是信托公司及其业务监管，其他参与各方也需要有监管措施，全方位的监管可以有效地降低房地产投资信托中的道德风险。三是在房地产投资信托发展到一定程度时，建立行业协会进行行业自律。
5。 结论
从组织形式、经营、税收、监管四个方面来看，我国目前还不具备全面发展房地产投资信托基金的法制环境。笔者认为，根据目前实际情况可以从两方面推进房地产投资信托基金的发展，一方面国家有关部门应加快制定法规、出台政策的步伐，为我国房地产投资信托基金的建立和发展创造完善的法制环境；另一方面，鼓励和规范现阶段以信托计划形式开展的房地产投资信托业务，为今后发展房地产投资信托基金积累经验，待法制环境、市场环境、中介机构、人才等条件成熟时，推出房地产投资信托基金。
二、缺乏公平竞争的市场环境
市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品或劳务的价格和成交数量的机制。在市场中，价格协调着生产者和消费者的决策，起着平衡的作用。房地产投资信托基金也是一种需在特定市场中才能发挥作用的产品，它主要涉及房地产市场和证券市场。从美国和其他国家的实践来看，发展REITs所需的市场环境主要有以下四方面［100］。
首先，发达的市场经济，使REITs能在市场中自由交易，其供需在市场规律调节下自觉达到平衡。市场经济是在市场调节下运行的，以市场机制为资源主要配置方式和以经济活动为主要调节手段的社会经济运行方式，能最大限度地发挥价值规律、供求规律、等价交换规律，倡导市场竞争和优胜劣汰，使社会资源实现最优配置和最优利用。REITs就需要这样的经济体制，投资者可以根据市场信息和市场需求将投资放到自己认为合适的地方，同时市场在接受这些投资行为后又会产生新的活动和信息，再次指导着市场中的每一位参与者。REITs的投资者不仅是信托市场资金的提供者还应是信息发布者和传播者。这样REITs才能真正起到有效配置投资的作用。美国的REITs有今天的发展状况正是与它发达的市场经济有着密切关系的。
其次，成熟规范的房地产市场，为REITs提供良好的投资项目。REITs是一种产业基金，主要的投资方向是房地产业，虽然REITs会因为其自身的特点分散投资风险，降低风险性，但房地产业有自己的发展周期且与经济发展有着正相关的关系，所以风险回避的不当很可能导致投资失败。除此之外，房地产企业的信用、资质等关系房地产项目经营成败的因素对投资者也是很重要的，如果没有相应的法律制度或规范条例对房地产企业进行管理监督，定期对它们进行评估提升，就会额外加大投资风险。所以，REITs的顺利运营必须要以一个成熟规范的房地产市场作为前提。
再次，发达的证券市场，为REITs提供交易的平台。REITs的一个特色就是可变现、流通性强，这就依赖于证券交易市场。美国的证券市场至今有300多年的历史，纽约证券交易所曾是世界最大的交易所，一整套完备的证券制度——证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、保护股东措施等——有效地保证了REIT在证券市场上的交易流通。1878年东京证券市场成立，随后又成立了大阪交易所，20世纪90年代东京交易所超过纽约交易所，一度占据世界老大的地位。日本虽在REITs的实施上没有取得多大成功，但它的证券市场将为REITs以后的成功提供了坚实的后盾。
另外，REITs的市场供给与需求情况也是一个保证其有效运作的市场环境方面。从供给角度，REITs的资金来源主要有两个方面：发行股票，由机构投资者和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。从需求角度，REITs的收益实现需要发达的房地产市场加以配合，通常REITs的利润来源于投资房地产股票、房地产债券、房地产期权、认股权证和直接涉足房地产运作，所以房地产市场的发展程度与REITs的发展有着相辅相成的密切关系。
我国发展房地产投资信托基金的市场环境�