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日常经济学-第10章

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  推动下,这部分人纷纷希望换购更好的住房。所以,一方面来自投资者的巨大需求代表对更
  多住房(尤其是公寓)的需求;另一方面来自已有住房者的需求却是追求更好的住房。哪些
  方面要更好呢?对一些人来说,这意味着房子更大或者装修更好,可在我看来,大多数人想
  要的是位置更好的住房—也即位于高级社区的住房。有时候,“位置,位置”意味着靠近港湾或
  沙滩的郊区,但我想,如今它多指“近些,再近些”。房地产界的一大长期发展趋势是人们想
  要住在靠近城中心的地 方—虽说港湾、沙滩与市中心并不一定互相排斥。
  住得近些的强烈愿望,解释了新修公寓多修在CBD之内,或靠近CBD的地方。即便如此,高档
  近郊社区里装修良好的房子,其供应量大体是固定的。你看出症结所在了?大批已有住房者
  带着高涨的贷款额度—也即购买力—开始争夺供应量大体固定的高档近郊社区装修良好的房子
  ,接下来会发生什么?房屋的价格一路攀升。
  确切地说,是翻了两番多。1996年6月到2003年12月间,悉尼中等住宅的价格上涨了130%,墨 。。

对住房的迷恋(3)
尔本上涨了140%,布里斯班上涨了120%。然而,值得注意的是,早在房地产热潮开始之前,
  悉尼的房价就比墨尔本高40%。所以,尽管2003年12月全国中等住房平均房价是澳大利亚人均
  年收入的倍,墨尔本却为倍,悉尼更是接近10倍。
  然而,对于房地产繁荣期来说,事情不止于此。当然,房地产市场是出了名的时冷时热。为
  什么呢?我以为,主要是因为人是群居动物。倘若我们看到其他人都在换购更好的住房,必
  定会产生一种克制不住的参与冲动。我们害怕落于人后。我们看着房价飞涨,认为要是自己
  再不抓紧时机,就会错失良机。这种对房价永涨不跌的期待,在一段时期之内能够自我延续
  下去。可出于种种不甚明确的原因,繁荣总会到头—大多数时候是戛然而止,也有的时候比较
  幸运,是缓着陆。
  所以,从一个层面上来说,这次地产繁荣期代表着对低通胀低利率的一次性调整,也表明了
  住房所有者对“靠近市中心”的持久偏好,而从另一个层面上来说,房价很可能会涨过头—尤其
  是因为税额大幅减免的怂恿,再加贷款购买投资性房产的投机热潮。
  如今房地产繁荣时期确确实实已经结束了,它留给我们什么样的结果呢?从霍华德政府2004
  年10月以大幅优势再度当选执政来看,大多数人是心满意足的。还有什么能比飙升的房价更
  讨投票人的欢心呢?可事实上,我们的境况并不见得有多好。很多人觉得,对于经济,他们
  唯一所知的就是房地产。可房地产市场存在大量幻觉。
  幻觉之一与观察角度有关。从个人的观点看来,房价在20世纪90年代末到21世纪初的飙升,
  跟具体的某个人没有关系。倘若你想搬到一处更好的住房,你要借贷的款项,比前些年高得
  多。对个人来说的确如此。可这个看法误导性很强。为什么房价会涨?是政府叫它涨的?还
  是卑鄙的地产经纪叫它涨的?都不是。房价上涨,是所有个人协同动作的结果。面对已建成
  住房相对固定的供应量,所有人都下了标。他们都有能力贷到更多款,也愿意这么做,结果
  ,房价就被抬起来了。
  幻觉之二是政治方面的。约翰?霍华德及其部长们,随时都在提醒我们,自从他们下调了利率
  ,大家的日子变得有多么好。和工党政府执政时期相比,如今的抵押贷款利率的确低多了—现
  在是7%左右,1989年曾高达到17%,即便在霍华德先生1996年3月上台后,也有左右。可
  倘若利率下降的主要后果是让我们抬高房价—个人借款总数至少相当于从前的两倍—买房人的
  境况怎么可能好得起来呢?利息17%的时候,家庭的有息还贷额平均约占可支配收入的9%。到
  工党下台的1996年,这一比例降到7%,如今则将近11%。
  幻觉之三其实和一个不太为人所知的经济学结论有关:我们住房的价格翻番,并不会让我们
  变得更富有。不太明白?没什么,让我们仔细想想看。如我们所见,出现房地产繁荣的一大
  主要原因,是20世纪90年代住房抵押贷款利息减半,于是人人都贷了更多钱去买房子。一些
  新建房屋增加到现有供应量当中,还有人把原先的房子翻了新。一些初次购房者能够利用低
  利率买房了,但房地产热潮的主要组成部分,是大批已有住房的业主买了别人已有的住房。
  请记住,现有的住房与新增住房的比例,大致是50 : 1。
  这样一来,房地产的繁荣,差不多变成了一场超级击鼓传花游戏。所有这些人都搬进了自己
  觉得面积更大、修得更好或者位置更好的房子。与此同时,房价抬高了。于是,在这个搬搬
  换换的过程中,住房的供应量大致没变,而房价却翻了番。那我们怎么可能变得更富裕了呢
  ?
  假设说你一直没搬家,看着自己的房价一路上涨。你的境况变好了吗?出现变化的,主要是
  你的房价,它比从前更高了。如果你打算把它卖掉,搬去一个更好的地方,我敢打赌,那地
  方的房价同样上涨了。假设它的价格从前就比你现在的房子高,那么如今,两者之间的价差
  更大了,你要贷的款也就更多了。
  从另一个方面来说,假设你决定换个更小、更便宜的地方,那么,如你所料,交易结束时你 。 想看书来

对住房的迷恋(4)
手里能剩下些钱来(尽管你打算搬的地方肯定也涨价了)。这也就是说,如果你在击鼓传花
  开始之前就拥有住房,并且现在准备搬到一个面积更小的地方,或是搬出大城市,去一个便
  宜的小镇,你或许可以收获房地产繁荣带来的“好处”。
  从这一点你可以看出,房地产繁荣有利于年长者,而不利于年轻人。有孩子(甚至孙子)的
  住房所有者亦可据此进一步怀疑生活境况的好转。你的孩子们怎么可能负担得起如此高昂的
  房价呢?没有你的帮助—他们供不起房子。假设你已经有了一套房子,但你的两三个孩子买房
  都需要你的大力帮助,房价翻番对你来说有什么值得高兴的呢?
  对经济学家来说,自有住房既是财富,也是消费品。这也就是说,我们需要有个住的地方,
  那就是我们的房子。如果你为了获取资本收益而把房子卖掉,那你就得租房住了。但租金应
  当充分反映你所租地方的价值。所以,由于卖房所得的资本收益,你的生活境况变好了,但
  由于地产繁荣,使得房子租金上涨,你的境况显然比从前更坏了。故此,地产繁荣带给一部
  分个人利益,却又让另一部分个人受损,整个社会的财富并没有真实的增加。
  我们再从代际关系的角度来仔细看看。年轻人看着如今的房价一筹莫展,不知道自己怎么可
  能买得起房子。另一方面,我们知道,婴儿潮这一代的家长,将成为第一批死后能给后代留
  下大笔遗产的人—主要是得益于他们的住房价值在过去30多年里的上涨。我们还知道,拥有住
  房的婴儿潮一代,由于自己拥有住房,生活过得很不错。
  但婴儿潮一代的孩子们,被过高的房价赶出了房地产市场。倘若他们觉得这一切太不公平,
  你大概能够理解。幸运的是,情况还不曾这么糟糕。头一条退路就是我前面已经提到过的一
  点:家长慷慨的援手。当家长的都希望孩子过得好,这是人的一种强烈本能,我猜,用不了
  多久,家长们就会纷纷拿出积蓄,充当子女贷款的保证人,自己也承担一部分贷款,或是采
  用其他办法,帮助孩子踏上拥有住房的第一步。我们一向“乐于助人”的银行,已经在推广便
  于此种安排的“产品”。倘若有祖父母跳过直系儿女,直接把钱留给没有不动产的孙儿孙女辈
  ,我也不会吃惊。
  那么,婴儿潮一代又该怎么办呢?你经常听人说,这一代人没有存够钱,退休之后没办法再
  维持他们习以为常的舒适生活方式。倘若他们不把房子值的钱拿给孩子辈“循环再利用”,而
  是把城里的房子卖掉,搬到便宜的小城镇,并利用两者之间的价差贴补退休收入,那会是怎
  样的情况呢?要是婴儿潮一代把自己的财富用了,会给孩子造成什么后果呢?这么说吧,不
  慷慨对孩子加以援手,那就得承受经济规则的摆布。
  症结有二。唯有找到愿意接手,并且出得起钱的买家,你的房子才值你以为它值的那么多钱
  。实际上也就是说,房子只值它的卖价,卖得了多高,就值多少。泛泛而论地看,这一代人
  是把房子卖给下一代。所以,如果下一代人负担不起上一代人预想中的房价,你猜会怎么样
  ?房价会跌到下一代能够承担的程度为止。所以,倘若婴儿潮一代只关心自己的问题,不对
  孩子加以援手,市场力量自然会拿走他们假想中的财富,并以较低房价的形式将之转给其后
  代。
  切莫怀疑这个说法的真实性。事情已经发生了。房价在2003年12月达到巅峰。其后的两年,
  墨尔本的房价涨幅低于3%(低于该时期5%的通货膨胀率),悉尼也跌到8%以下。在这些城市
  ,一旦房价涨至顶峰,立刻摇摇欲坠。悉尼的房子均价,已经跌回比其他省会城市高50%的水
  平,也即房市繁荣期开始之前的状况。至于房价“缩水”期会持续多久,现在还说不准。但从
  先例来看,可能会持续好几年。根据澳大利亚房地产协会(Real Estate Institute of
  Australia)的数据,在20世纪80年代末地产繁荣期结束之后的两年,悉尼的中等房价跌了2
  5%。
  但这次繁荣期和从前历次的一大区别在于,它是由于持续太久自然结束的,而不是因为利率
  猛然提高给打断的。它基本上是一次软着陆。对于房地产市场和宏观经济来说,这是个相对
  而言的好消息。利息陡然提高往往会导致经济衰退。可软着陆的结果,大概会使房价低迷持
  续较长时间。
  房地产繁荣达致巅峰的时候,人们的注意力总是集中在“初次购房者买不起房”上面。经验丰
  富的观察家知道,其实这一点反而不必担心。为什么呢?因为市场会调整的—必然如此。不管
  是来快的还是慢的,用软着陆还是硬刹车,房价必然会跌到大多数买家能够承担的程度。
  

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