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收入的百分比也就越高。这样一来，收入不到36
000澳元的毕业生，不用还款（减少的年还款额最高可达1600澳元）；收入介于36 000～54
000澳元之间的毕业生，每年只还大概几百块；而那些收入超过54
000澳元的人，还款额度就要高一些了。在你看来，跟HECS费用提高相比，这算不算政府的一
个明显让步呢？或许你并不这么认为，但它其实应该算。
倘若你终归要偿还HECS贷款，推迟还款期有什么好处可言呢？你不妨去问问那些想方设法要
缓缴税款的商人。或者试试这么想：如果你欠别人1000块钱，对方给你两种选择：要么今天
就还，要么在一年时间内慢慢还，你会选哪个？答案显而易见，但为什么你愿意推迟还款呢
？或许因为，你用不着把别处该用的1000块钱腾过来贴补；又或许是因为，如果你手里有10。 最好的txt下载网
接受更多教育的价值（4）
00块钱可用于还款，但暂时没找到其他用途，你可以把它放到银行里吃一年利息再说。
当然了，倘若在推迟还款的一年内，你得向债主支付利息，那就没什么收获了。但人们总是
忘了HECS贷款是根本没有利息的（尽管未偿本金要按通货膨胀率加以上浮）。是以，既然没
有实际利息要还，那么，你偿还HECS的期限越长，你的负担也就越轻；你的偿还时间越多，
你向其他债主支付的利息也就越低，你靠自己（越来越多的）积蓄所挣的利息也越高。
就普通贷款而言，还款率是一开始就固定的，并不随你环境的改变而起伏波动。不过，HECS
有别于其他贷款，还在于它的还款额“与收入挂钩”。如果你有一段时间失业，或者转入兼职
工作，还款额就相应减少。所以，尽管没人喜欢为了大学学位还钱，但从实际情况来看，HE
CS贷款比你生活里碰到的其他贷款远为慷慨、灵活。
由于偿还HECS贷款的时间越长越有利，学生们（并不指钱袋满满的家长）在主动提前偿还HE
CS贷款之前，最好多考虑考虑。如果我劝你说，大多数人延期还贷给他们带来了利益—从节省
（或赚取）的利息来看，是一笔切实的好处—那么问题就变成了：和HECS上涨的25％比起来，
这种好处够不够划算。 堪培拉大学国家社会暨经济模型研究中心（Natsem
Centre）的吉莉安？比尔，以及澳大利亚国立大学（HECS的发源地）布鲁斯？查普曼教授新近
发表了一篇论文，用（狡猾的）算计解答了这个问题。他们以2005年开始上大学的学生为例
，对比了他们按旧规定逐年的偿还额和按新规定的偿还额。但他们只考虑了该于何时还款，
却并未考虑还款的额度。（若按行话来说，他们把历年的还款按照“现值”打了个折扣。）
他们着眼于中等院系的HECS费用—也就是说，比文科多，比法律和医科少—并假设学制为4年。
倘若HECS上涨的25％全部都按旧规矩偿还，那么显然，学生的债务负担就多了25％。但结果，
在所有毕业生当中，只有收入处于前1/3强的人是这样。
对于收入处于中间1/3的毕业生来说，男性和没生孩子的女性的债务负担涨了18％，由于生养
孩子而暂时中断事业（因之可以延期偿贷）的女性只涨了9％。
现在再来看：收入处于垫底1/3的毕业生，在新规定下日子反而要好过些。男性稍微好过一点
；女性好过得多。为什么呢？因为他们的还贷期限大大推迟（有些人甚至一辈子也没还清全
部贷款），由此带来的好处超过了费用增加25％所带来的成本。倘若你仔细想想HECS，你会发
现，它实际上并没有听上去那么糟糕。
但这就又提出了另一个问题：家长是该帮孩子提前还清HECS，还是让孩子以后慢慢还呢？要
是家长觉得这是自己该做的事，那当然不妨做。但倘若家长只是想要利用政府给提前还贷设
定的巨额折扣，那还是别这么做的好。诚如我们所见，HECS是一项无息贷款。这一优惠相当
宝贵（因为不管你选择哪种方式，你总归都得付清HECS），还贷时间越长，你占的便宜越多
。不管提前贷款有多大的折扣，都比不过无息贷款的好处。哪怕折扣能打到25％也是如此；更
何况现在的折扣才不过20％。 如果你觉得难于理解上述推理—或者这么算计太过冷
血—让我告诉你吧，要是你到大学去修个经济或商科的学位，他们就是这么教你思考的。
。 最好的txt下载网
对住房的迷恋（1）
要是有人认为“家就是城堡”，那他准是没遇到过澳大利亚人。可说到对房子的迷恋，澳大利
亚人却毫不逊色于他人。这并不仅仅源自我们“居者有其屋”的澳大利亚之梦。诚然，我们70
％的人都拥有自己的住房—其中一半为完全拥有—但自20世纪70年代以来，这个数字没多大变化
。与此同时，大多数其他英语国家却趁机赶上了我们，甚至超过了我们。2000年，我们的住
房拥有率和英国、加拿大一样，比美国稍高一点，低于新西兰和后来居上的爱尔兰—以83％胜
出。连意大利也超过了我们。
要说澳大利亚人对住房有多么迷恋，不妨跳出所有权来看一看。首先想想我们住房面积和质
量的惊人发展吧。按克莱夫？汉密尔顿（Clive Hamilton）和理查德？丹尼斯（Richard
Denniss）在《流行性物欲症》（Affluenza）中提供的数据，1985～2000年间，新建房屋的
平均面积增长了近乎1/3，从170平方米涨到了221平方米，公寓住宅的面积则增长了1/4，现
平均为139平方米。在20世纪50年代中期，一栋新房子的平均面积，仅相当于当今的一半。现
在不少新建房屋都有三间车库。
“房屋面积的增长变化，解释了每户平均居住人口减少的原因。”汉密尔顿和丹尼斯写道，“1
955年，每户平均人口为
人……2000年，每户平均人口仅为人。从另一个角度来说，在1970年，一栋新屋的人均居住
面积为40平方米；如今的人均居住面积则为85平方米。”尽管房子越变越大，它们所使用的土
地面积却并未增长。是以后院缩水了—结果是，如今的孩子待在室内的时间更多了。
房子质量和数量的持续增长，我们如何负担得起呢？其实，自1970年以来，我们的物质生活
标准改善了近90％。而且，我们也愿意拿出收入的更大部分来供房子。不过，请容我指出很少
有人注意到的一点事实：房价的增长以及我们房屋开支的增长，一部分原因在于双收入家庭
的增多。对最初一批决定让妻子从事受薪工作的家庭来说，这是一个好主意，因为他们能在
购房地位竞争上占据可观优势。相较于单收入家庭，双收入家庭里夫妻两人合起来的收入，
能付得起更大更好房子的月供。可一旦大多数家庭都变成了双收入，这一优势也就丧失了。
双收入家庭获得了更强的购买力，但它的主要后果是强行抬高了夫妻所购买房子的价格。现
在还想跟邻居看齐的夫妇，除了让妻子从事受薪工作之外，实在没什么别的选择。
可我们对房子着迷的最突出证据，则是：截至2003年底，澳大利亚房地产市场连续7年走强，
在此期间，房价翻了两番多。此次繁荣期的规模和强度，主要是由以下原因造成的：由于多
年来持续保持低通胀，房屋贷款利率降了一半。根据银行采用的标准贷款公式（判断可以向
贷款人借出多少钱），利息减半，则贷款人的贷款额度大致可翻一倍。但我们先别急着得出
结论。仔细想一想，你会发现，面对20世纪90年代贷款利率的稳步下降，我们有三种可能的
应对方式。
第一，人们可以保持月供不变，这意味着他们能够尽早还清贷款；第二，人们可以把月供减
到最低限度，从而有更多的钱可花在其他东西上；第三，人们可以换购一套更昂贵的住宅，
月供也不会大幅增加。虽说三条道路都有不少人选，可很明显，大部分人都选择了换购住宅
。
为什么大多数选择了这条路呢？表面上看起来似乎很明显，我们是想要满足长久以来对高质
量住房的需求。我们一直想在房子上多花钱，只是以前承担不起。借贷成本一下降，我们立
刻就扑了上去。照你想来，减半的利息，绝对会带来大批初次购房者。从前根本买不起房的
年轻夫妇—还有不那么年轻的夫妇—进入购房市场的机会大大增加了。
可澳大利亚央行（Reserve
Bank）的研究却表明情况并非如此。在房地产7年繁荣时期，发放给初次购房者的贷款比例，
和正常年景并无太大差异。房屋和住房贷款需求的巨大增长，并不意味着拥有住房人数的巨
大增长。相反，现有的住房拥有者，为了提高自己在市场上的位置，把大量潜在初次购房者
对住房的迷恋（2）
挤到了一边去。
我们对房子着迷的最后一个迹象，来自此次繁荣期的一大特点：投资性住房所扮演的特殊角
色。我们以前担心澳大利亚会变成一个房客之国，现在却变成了一个房东之国。告别了在证
券市场上的搏杀—砖头和瓦块重新成了诚实澳大利亚人的投资上选。大批婴儿潮时期出生的人
意识到，退休之前自己没有省下足够的钱，所以转入投资性房地产市场，以期迎头赶上。
银行和其他信贷机构新近发放的住房贷款，约有40％放给了投资者（非自住）。我们在房屋上
的所有欠款，1/3以上都归于出租性住房。这一比例，自20世纪90年代初增加了15％。做了抵
押贷款的家庭，只有1/3。
但请记住这一点：拥有投资性房地产的家庭比例，现今已达17％。而在前20％最富有的家庭中
，该比例更是接近1/4。这种对砖头瓦块的迷恋很符合澳大利亚人的脾性。在美国和加拿大，
拥有投资性房地产的家庭比例，还不到本国的一半。英国家庭更只有2％。
根据澳大利亚央行的说法，“由于贷款困难，几十年前，只有家境好、人脉强的人才能选择投
资租赁性房地产”。但现在情况有了改变。如今的银行主动向你提供投资性贷款。从前的人想
要借款用于投资，要支付的利息比自住房贷款高整整1％。可这都是陈年皇历了。在其他英语
国家，银行对房东贷款，尚未变得如此热心。
在其他国家，投资租赁性房地产，是不能免税的。可我们的房地产投资人，有息贷款和其他
支出（无须审核）全部免税，另外还可扣除建筑物及其设施的折旧。倘若我们有了资本收益
，按税率的一半缴税。在递交给澳大利亚生产委员会（Productivity
mission）对初次住房所有情况的调查报告中，央行引用了一个例子：假设某人买了一套
价值400
000澳元的租赁公寓，这笔钱全是贷款所得。由于有息贷款的还款额远比租金要高，该房东每
周须往外掏330澳元。但这是税前价格，等扣去所有的免税部分，房东每周就只须往外掏80澳
元了。
此外还有无处不在的“投资研讨班”（这好像是澳大利亚特产），专向一窍不通的投资人解释
租赁性产业稳赚不亏的魔法。臭名昭著的“存款债券”也是澳大利亚特产，有了它，你只要给
一两千块的首付就能买下一套“计划外”公寓。
可有一个小问题：想当房东的人数，远远超过了想做房客的人数。我们修建的租赁住房大大
超出了需求量。公寓价格明显下跌，尤其是在悉尼和墨尔本。我们的住房投资回报率低得可
怜。在20世纪80年代中期，收益是8％（收到的租金与产业的市场价格之比），现在跌到了3。
5％（如果你扣掉利息、维修和中介费等支出，那就只有）。至于商业性产业（工厂、商
店和办公室），至今收益仍为9％。租赁住房的收益在英国和北美皆在8％以上。我们的收益这
么低，显然是尾大不掉的征兆，房东的供应量超过了房客的需求量。
回到主要问题上，房地产繁荣期显然是由已有住房者带动的。在低利率带来的强势购买力的
推动下，这部分人纷纷希望换购更好的住房。所以，一方面来自投资者的巨大需求代表对更
多住房（尤其是公寓）