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2．房子能否适应今后 生活的变化要知道生活不是一成不变的，自住型住房在选房的初期就应该考虑到今后生活的变化：单身的人要考虑到日后的结婚、生子；孩子尚小的人要考虑到以后孩子入托、上学的条件与环境；父母年迈的人应该考虑到今后对父母照料的方便等问题。一处外围环境再好、小区建设再理想的房子，如果不能为以上这些问题带来方便，也不是一处适合自住的房产。
3．物业公司好不好 对于自住房产来讲，物业公司的优劣绝对是一个大问题。一家好的物业公司所提供的优质、完善的服务直接关系到业主生活的舒适度与便利度。这一点对于购房自住的人来说尤为重要，因为你可能要在这个房子中生活十几年甚至几十年。
4．所购房产是否具有一定的升值潜力 在考虑好以上条件的情况下，还要考虑房产的升值潜力。买房的目的是为了自住，但也要考虑日后房产升级的因素。虽然随着生活水平的提高，我们也许对于自住房产的面积、品质等方面的要求也会相应提高，而对自住房产进行升级时，将“老房子”卖个好价钱会对购买新房大有帮助。
从狭义投资的角度讲，“房地产投资”与购买股票、国债和期货合约没有什么两样。理由只有一个，那就是对于它的未来增值预期有多少。比如买某只股票，是因为自己分析它要涨了，预期它什么时候涨、涨多少，而不会去考虑这只股票的公司在哪座城市，不会去考虑这只股票在哪个交易所上市。同样，如果你想做纯粹的“房地产个人投资”，则主要考虑的是该房产的未来增值预期有多少。那么什么样的房产最具有升值潜力呢？
首先，房产作为不动产，其地理位置是最能带来升值潜力的条件。大型商业圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。其次，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。
考察一处房产的潜在价值
那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。
1．用租金乘数进行估算 租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数=投资金额÷每年潜在租金收入。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。
2．用15年租金收益比较购买价 这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。如果该房产的年收益×15=房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15》房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该房产的年收益×15