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2。以政府为背景的三大抵押贷款机构
美国房地产市场有三大抵押贷款机构，三大机构一般不直接向购房者发放贷款，它们的主要业务虽然有所区别，但本质上都是住房抵押贷款的证券化，即收购住房抵押贷款，并以此为支撑发行证券。三大机构包括：
★政府国民抵押协会（GNMA），俗称吉利美（Ginnie Mae）
★联邦国民抵押协会（FNMA），俗称房利美（Fannie Mae），是全球最大的非银行金融服务公司，纽约交易所股票代码：FNM
★联邦房贷抵押贷款公司（FHLMC），俗称房贷美（Freddie Mac），纽约交易所股票代码：FRE
吉利美是美国唯一一个完全政府信用担保的机构，主要收购由联邦住房管理委员会（FHA）和退伍军人管理局（VA）担保的贷款。其担保的MBS具有最高的信用等级，在住房抵押二级市场上的流动性也最高。房利美和房贷美有免公司所得税、困难时期可以向财政借款最高达亿美元等特权，因此两者对按揭债券的担保隐含着政府担保。
房利美和房贷美由于受次贷危机的冲击，盈利水平直线下滑，导致2007年股价大幅下跌。房利美的收盘价一度从2007年8月21日的美元直线下滑到2007年11月20日的美元，下跌幅度高达60％，而房贷美的收盘价一度从2007年8月22日的美元暴跌至2007年11月26日的美元，下跌幅度高达62％。
3特殊目的机构（SPV）
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特殊目的机构（Special Purpose Vehicle，SPV）指资产证券化过程中接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。特殊目的机构的业务范围通常为资产证券化所专门设定，包括购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券。由于业务被严格限定，SPV是一般不会破产的高信用等级实体。特殊目的机构承担着实现基础资产风险隔离的重要功能，是资产证券化操作中的核心和枢纽。
特殊目的机构的主要功能是隔离风险。证券化发起人通过设立SPV，并把拟证券化的基础资产转入SPV，使基础资产转出公司（即发起人）的其他债权人（而不是SPV发行证券的持有者）对SPV不具有求偿要求，因此不能随意对SPV提出破产申请——这样，证券化的基础资产便从原始公司的整体风险中隔离出来。特殊目的机构就像一个密封的盒子，发起人将资产注入盒子后，资产便与外界隔绝，盒子之外的任何机构均不能对这部分资产的权利指手画脚。
4信用评级机构
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信用评级机构的主要业务是划分MBS的等级，包括穆迪公司、标准普尔公司等。2006年，穆迪评级机构从资产抵押债券评级业务中获得的收入达到85亿美元，占总收入的44％，而1995年，这一业务收入只有5000万美元。穆迪公司对MBS等债券的信用评级如表1…3所示。
表1…3穆迪公司的债券信用等级表
评定级别特点
所属类别长期债券 短期债券 违约风险 本息支付能力 宏观承受能力
投资级
投机级
Aaa
Aa1；Aa2；Aa3
A1；A2；A3
Baa1；Baa2；Baa3
Ba1；Ba2；Ba3
B1；B2；B3
Prime…1
Prime…2
prime…3
Not prime
最低 极强 无影响
很低 很强 影响不大
低 强 有影响
较低 中等 很可能
有可能 弱 遭受较大打击
较大可能 较弱 遭受很大打击
说明：根据搜房网、穆迪公司网站的相关资料整理。
5投资者
第一章 揭秘次级债券（4）
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住房按揭贷款支持的各种各样的证券被来自世界各地的投资者——保险公司、对冲基金和个人投资者所购买，这个队伍异常庞大，像我国的中国银行、中国建设银行、中国工商银行、交通银行、招商银行、中信银行都在其中。机构投资者中，保险公司通常购买风险较低的证券，而对冲基金则偏好那些风险较高的证券。
六、为什么次级按揭贷款支持的证券受投资者追捧
书读到这里，或许有些人会感到疑惑：即使是次级按揭贷款被做成MBS，但还是以“次级”按揭为支撑，为什么会有那么多人追捧呢？
1高收益率
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ALT－A类贷款和次级贷款具有更高的收益率，它们一般要比贷款基准利率高出2～3个百分点，以该类贷款为资产池发行的MBS同样具有高收益的特点。也就是说，购买次级按揭贷款支持证券虽然要承受高风险，但同时也会享受高收益。可是，次贷危机爆发前MBS价格节节攀高，这就造成一种假象——高风险似乎不存在，而收益却是显而易见的，因此大家趋之若鹜，争相购买次级按揭贷款支持的各类证券。
2有房地产实物作支撑
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次级按揭贷款背后有抵押的房地产作为支撑，一旦购房者出现违约，银行和房地产金融机构可以通过出售抵押房地产获得的收入来为MBS还本付息。
值得注意的是，这个理由只适用于一个房地产价格不断上升的市场环境。如果市场上房地产市场价格普遍下降，那么购房者违约后抵押房地产的拍卖价格可能不足以还本付息，而这将造成ALT－A类贷款和次级贷款MBS市场价值的大幅缩水。然而这正是2006年下半年以来美国房地产市场整体下滑所造成的现实。
3获得了高信用评级
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信用评级机构人为提高次级按揭贷款支持证券的评级，也是一个重要的原因。在所有的次级贷款支持的债券中，大约有75％得到了AAA的评级，10％得了AA，另外8％得了A，仅有7％被评为BBB或更低。而实际情况是，2006年第四季度次级贷款违约率达到了1444％，2007年第一季度更增加到1575％宋鸿兵当心美国“资产毒垃圾”［N］21世纪经济报道。显然，次级贷款支持的债券被低估了风险。
次贷危机爆发后，欧盟相关机构已经展开了对美国评级机构的调查，美国的一位众议员也提出要对评级机构在次级房贷危机中的作用进行国会听证。次贷危机爆发后，标准普尔的总裁凯瑟琳？科贝特（Kathleen Corbet）辞职，尽管官方的解释是“为了寻找个人发展机会和用更多的时间来陪伴家人”，但更多的人却认为，她的辞职源于评级机构信誉受损苏明百年荣耀蒙羞：评级机构身陷次级房贷危机［N］第一财经日报。
第二章 房市巨变与次贷危机的爆发（1）
古语说“冰冻三尺非一日之寒”，次贷危机的爆发也有其前因后果。在次贷危机爆发之前美国的房地产市场经历了怎样的变化？美联储在这一时期内采取了什么样的货币政策，它又对次贷危机有什么样的影响？又是什么引起了金融链条的断裂，触发了次贷危机这颗“炸弹”？在这一章中，我们将对这些问题进行解答，并列举出次贷危机产生的影响以及各个国家和地区所采取的应对措施。
一、 美国房市的今与昔
1炒房者的欢乐与哀愁
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现年45岁的Ruty是美国浩浩荡荡的炒房者队伍中的一员，在过去的几年中经历了美国房地产市场的起起落落，与之伴随的是其财富的急剧膨胀到之后的瞬间缩水。在这个过程中，Ruty深刻体会了楼市兴衰给她带来的欢乐与哀愁本部分内容参考了冯郁青管窥次级债危机：一个美国炒楼客的成败录［N］第一财经日报。
幸福时光
Ruty毕业于英国剑桥大学，10年前开始经商，5年前涉足房地产业。受到美国宏观经济政策的影响，在过去的几年中，房地产市场异常红火，房价扶摇直上，贷款政策也异常宽松。在此期间，Ruty在新泽西州先后对###处房产进行投资，装修之后再高价转手；同时，她还是房产经纪人，共卖出了20多套房子，年收入大概20万美元。Ruty表示“确实有过非常美好的时光”。
今非昔比
好景不长，美国房地产市场渐渐下滑，使过去的一切瞬间灰飞烟灭。越来越多的次级贷款者不能按期缴纳按揭，所抵押的房屋被收缴之后进入拍卖程序，这进一步增大了住房供应量，使得房价持续下跌，如此一来形成恶性循环。
Ruty现在手中还持有四处房产，而且这四处房产全部都是依靠次级抵押贷款购买的。这四处房产现在已经不能给她带来任何收益，而且由于不能按时还款，其中两处还面临被银行拍卖的危险。房市不景气，Ruty作为房产经纪人也卖不出房子，相当于是失去工作。两方面的原因加起来基本上切断了她的现金流来源，用她自己的话说，现在“所剩的只有债务”。
都是次贷惹的祸
大多数的次级抵押贷款一般是浮动利率，利率会随着市场利率而变化。很多信贷机构的职员为了业绩在向购房者兜售贷款时会隐瞒这一点，即进行所谓的“猎杀贷款”。这也是很多贷款人如今面临破产的一大原因。
Ruty所借的次级贷款虽说是五年固定利率的次级贷款，但是房地产市场进入熊市，房屋价格大幅下滑，她已经不再赚钱，所以也陷入了财务困境。她现在持有的四套房产，两处是在新泽西，一处在佛罗里达，另外一处在纽约布鲁克林。由于面临按月还贷的压力，这些房产随时都有可能被银行收走。
四面楚歌
佛罗里达的房产是两年前Ruty以25万美元买下的一栋公寓。一年之前，这栋公寓还价值40万美元，但是现在即使卖25万也没人感兴趣，再加上当初购买时的各种手续费，Ruty已经损失惨重。
新泽西的情况也好不到哪里去。其中一处是Ruty在2004年以32万美元买下的， 2007年Ruty以这栋房屋作为抵押再次融资，得到了42万美元新的贷款合同。现在Ruty已经开始不能按时还上月供，她自己说必须要把这栋房子卖到至少38万美元，才能还上银行贷款，以及各种交易费用。但这将是一件非常困难的事情。
另一处在新泽西出租的房产建于2002年，当时的开发商在底层的车库后面又连了一层带厨房、卧室的一居室公寓。这样本来供两户家庭住的公寓可以出租给三户人家。但是最近市政府忽然禁止出租这所谓的第三套公寓，违规者罚款4000美元，而且租客必须搬出。由于这个原因，Ruty的租金收入下降为原来的2/3，只有2600美元，而这栋房产的月供是4000美元。
纽约布鲁克林豪宅是Ruty最喜欢的，两年前她以935万美元的价格买下这处房产，装修又花了6万美元。在房地产最红火的时候，这栋房子的价格曾经达到120万美元，但也仅仅是曾经而已。Ruty表示即使卖掉这幢房子也不能还清债务。
像Ruty这样在过去一段时间美国房地产市场繁荣时期大赚一笔而如今深陷次贷危机的人并不少见，那么，美国的房地产市场到底怎么了，次贷危机又是怎么爆发的呢？
第二章 房市巨变与次贷危机的爆发（2）
2从牛市到熊市
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美国房地产市场的特点
美国国土面积辽阔，人口数量少，其人均和家庭居住面积均处于世界前列。根据2006年的统计资料，人均居住面积大概为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米。
美国房地产市场的一个显著特点是二手房占据销售市场的主导地位，这与中国市场有明显区别，中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。呈现这种特点主要是因为美国人迁徙频率较高，因而房屋换手率很高。以2006年为例，美国国内全年共售出约765万套房屋，其中二手房占到86％沈洪溥，陈玉京近期美国房地产市场的基本特征和走势［J］宏观经济研究，2007（6）。
蓄势待发
人口大量流动推动了美国的城市化进程，在此进程中，土地价格逐渐上升，再加上人工和建筑成本，共同拉升了房屋价格，推动了美国房地产的发展。
2000年，美国中西部和南部平均房价大概是15万美元，东西部海岸郊区平均房价为25万美元左右，两者差距还不到一倍；而在 1970年，两者的差距实际只有1/5，可见美国房产在部分地区升值速度之快，地区级差之大。但是在1970年到2000年的30年中，绝大多数年份（共18年）美国房价年增长幅度仅为2％，甚至比当时的消费品物价指数（CPI）的涨幅还要小，只有很少的年份超