惊天大逆转的背后-第3章

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凶呦颉５山幌禄仆啡匀患泳缡沟米芴骞┕谇蟮木质埔丫纬伞�1～10月住宅供求比为12，是除2005年以外的最高值。
　　图132008年上海分月住宅交易情况　价格
　　从价格方面来说；2003～2007年的长期牛市使得上海房地产的价格惯性极大；虽然2008年遭遇近年罕见的市场危机；但本年价格仍未出现普遍的深度回调。上海住宅价格各月波动起伏，前10月累计均价（含配套房）仍超过9000元/平方米，处在僵持阶段；但自三季度开始；各种明折暗扣手段屡见不鲜，房价正式进入下降通道，如图14所示。
　　图142008年上海分月住宅价格情况C深圳
　　　成交量
　　2008年1～11月，深圳市商品住宅累计交易量为35　919套/33193万平方米，同比减少2545％/2847％；商品住宅累计批售量为61　275套/60030万平方米，同比增加2875％/2995％。到11月份累计供求比是179，比上年同期高出近一倍，供求严重失衡。
　　　价格
　　2008年1～11月深圳市商品住宅累计成交均价为12　998元/平方米，相比上年动辄每平方米15000元、16000元的月度均价而言，已下降了很大幅度，特别是关外部分片区的价格已下降50％以上。
　　图15是深圳市2008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价的比较。
　　图152008年1～11月新建商品住宅日均成交套数、成交均价比较
　　数据来源：深圳市国土资源和房产管理局。D重庆
　　　成交量
　　2008年1～10月，重庆商品房销售面积为204139万平方米，同比下降1793％；商品房销售额为57232亿元，同比下降1651％。2007年1～10月商品房销售面积达248725万平方米，同比增长928％；住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降178％、14％、290％，商业营业用房下降幅度最大。图16显示的是重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅。
　　图16重庆市2001~2008年商品房销售面积及同比涨幅
　　　价格
　　2008年1～11月重庆主城区商品房成交价为4024元/平方米，较上年同期每平方米增长了735元，增长幅度为2236％。2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从2008年重庆主城区月度成交均价来看，1～8月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时又有保障性用房大量上市等因素的影响，导致8个月来成交均价逐步走低，和上年同期价格的差距不断缩小，如图17所示。
　　图172007~2008年重庆主城区商品房月度成交价格对比（元/平方米）
　　E南京
　　　成交量
　　2008年前两季度主要受楼市宏观调控政策影响，后两季度更多受国内外经济形势恶化影响，南京楼市持续低迷，成交量相比2007年同期大幅下滑。2008年1～11月南京共成交商品住宅36　163套，与2007年同期相比减少49　256套，同比降幅5766％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％，如图18所示。
　　图182007～2008年南京商品住宅成交量对比F青岛
　　　成交量
　　2008年11月份全市住宅成交面积为2394万平方米，环比下跌26％，成交套数环比下降241％。其中政策性住房成交364套，成交占比达到157％，比10月下降2263个百分点；非政策性住房成交1948套，比10月增加120套，如图19所示。从以上成交数据来看，商品住宅成交继续大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然当月青岛市出台《关于支持居民购买住房的意见》，提出多项刺激居民购房的相关政策，但对刺激楼市成交的效果并不显著。
　　图192008年1~11月青岛商品住宅市场月度成交情况
　　

惊天大逆转
2008年，为应对危机，中央提出促进经济发展十条措施，在国务院常务会议上多次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；在2008年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；降低开发企业资本金比例，央行连续五次降息；等等。
　　在一系列政策的强力刺激下，政策的累加效应在2009年初开始显现，2009年3月楼市成交开始出现量价齐升格局，土地市场也开始逐渐火爆，可以肯定的是，楼市反转其实在3月即已定局。
　　进入2009年二季度，地王、楼王频出现象已经十分严重，在一线城市，销声匿迹已久的炒房团又开始活跃，市场关于通胀的预期已经十分明显，各地房企捂盘惜售已令政府不可容忍，加之住宅保障房建设的严重滞后，至此可以说，2009年楼市惊天大逆转亦不可挽回，政府含辛茹苦扶持来的房地产良好局面将被另一次调控打压的情况也已不可更改。
　　据相关数据统计表明，在2009年，全国住宅销售均价达4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年。
　　A2009年我国房地产市场运行情况
　　　投资增长：情形大大出乎预料
　　在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2009年以来，全国房地产开发投资增长呈现加快趋势。1～11月，全国完成房地产开发投资31　271亿元，同比增长178％，增幅比1～10月提高12个百分点，其中，商品住宅完成投资22　369亿元，同比增长157％，比1～10月提高16个百分点。
　　　供给回升：施工面积、新开工面积和竣工面积同比快速增长
　　2009年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积2988亿平方米，同比增长172％，增幅比1～10月提高08个百分点；房屋新开工面积976亿平方米，同比增长158％，增幅比1～10月提高125个百分点；房屋竣工面积442亿平方米，同比增长261％，增幅比1～10月提高34个百分点。其中，住宅竣工面积367亿平方米，增长282％，比1～10月提高32个百分点。施工面积、新开工面积和竣工面积增速持续回升，说明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快，开发商的市场信心逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。
　　　销售增加：需求集中释放，销售面积和销售额同步猛增
　　随着市场的迅速升温，商品房销售面积大幅增加。2009年1～11月，全国商品房销售面积75　203万平方米，同比增长530％；其中，商品住宅销售面积增长544％；办公楼销售面积增长392％；商业营业用房销售面积增长391％。1～11月，商品房销售额35　987亿元，同比增长868％；其中，商品住宅销售额增长915％，办公楼和商业营业用房销售额分别增长584％和604％。
　　　价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行
　　在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续增长。2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨57％，涨幅比10月份扩大18个百分点；环比上涨12％，涨幅比10月份扩大05个百分点。
　　　资金充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快
　　2009年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48　170亿元，同比增长442％。其中，国内贷款8　994亿元，增长402％；利用外资413亿元，下降314％；企业自筹资金15　909亿元，增长183％；其他资金22　854亿元，增长766％。在其他资金中，定金及预收款13　347亿元，增长665％；个人按揭贷款7　009亿元，增长1301％。
　　　景气指数：持续走高，呈现U型趋势
　　2009年11月份，全国房地产开发景气指数为10278，比10月份提高075点，是2009年连续第七个月上涨，也是连续第四个月保持在100以上。
　　B主要特征
　　　土地市场交易活跃，“地王”频出
　　一是土地市场交易活跃。2009年前三个季度，住房用地成交量呈逐月增长态势，累计成交量首次超过了2008年同期水平。上半年，北京的购置土地面积从19万平方米上升到67万平方米，增幅达253％；天津的购置土地面积从28万平方米上升到146万平方米，增幅达421％；重庆也从138万平方米上升到186万平方米，增长了35％。
　　二是土地交易价格同比上升。国家统计局2009年10月15日发布的数据显示，2009年第三季度全国70个大中城市土地交易价格同比上涨了47％。
　　三是“地王现象”再现。在经历不到一年时间的调整后，北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等十几个城市出让土地纷纷拍出天价。2009年9月，中海地产竞得上海长风地块，楼面地价超过22万元/平方米，总额创7006亿元天价；距离长风地块以70亿元“身价”登上地王宝座仅仅20天后，绿地集团以7245亿元的价格，力克群雄拿下徐汇龙华路1960号地块，楼面价格27万元/平方米，溢价率111％，再次刷新上海地王记录；还是9月，厦门2009G23地块竞拍时间长达一个多小时，多家开发商激烈角逐，最终由33号厦门恒兴置业有限公司以1047亿元竞得，楼面价高达30940元/平方米，2009年单价地王就此诞生。
　　　房价快速上涨，出现“倒挂”现象
　　一是“住商价格倒挂”。部分一线城市在住宅价格一路走高的同时，写字楼和商铺市场的售价及租金增长不温不火，甚至不少同一区域内的住宅价格要高于写字楼价格。
　　二是“房地价格倒挂”。部分城市新产生的“地王”楼面价格甚至高于周边在售楼盘的价格。
　　三是“二手房和新房价格倒挂”。一些地方的二手房价格比新建楼房还要高很多。
　　

从冰点到沸点（1）
A外资有计划撤离；市场信心不足
　　受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。
　　2009年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投资银行麦格理集团正以3亿元的标价为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25％。另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米。第三例是李嘉诚旗下长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以535万～75万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。
　　外资出售在中国的房产物业主要基于以下三个原因：
　　一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金。
　　二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市的看法分歧严重。
　　三是人民币对美元升值放缓。
　　2008年3月份公布的《流动性过剩与中国房地产宏观调控研究》指出，外资占中国房地产总投资比例不到2％，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，更多体现在心理层面。
　　表11列出了外资机构在上海抛售高端物业的基本情况。表11外资机构在上海抛售高端物业基本情况
　　物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注漕河景苑小高层、高层、叠加、联排住宅徐汇区康健路58弄上海汇成房产经营公司花旗银行总125万收购168万收购价13500元/平方米；
　　现价26000元/平方米2006年12月花旗银行属下基金23亿元整体收购2幢楼福海商厦（盛邦国际广场）办公商业虹口区四川北路1318号福海房地产发展有限公司雷曼兄弟56859416亿元深圳工行（该大厦为工行不良资产）（续）物业名称类型位置开发商持有方建筑面积/m2成交价格备注上海商城办公商业静安区南京西路1376号上海商城有限公司美国国际集团1850001990年AIG自己投资兴建茂行世纪公园（陆家嘴中央公寓的4幢楼）服务式住宅公寓浦东新区东绣路99号上海陆家嘴联合房地产有限公司摩根士丹利493万（收购的部分）702亿元2006年4～5月整体现金收购4幢新盘华山夏都服务式公寓长宁区幸福路211号上海业丰置业有限