按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
的第一份道契，签发于1847年11月24日，其内容是英国商人颠地兰士绿获准租用上海本地人奚尚德的一块土地。
新华社的报道和有关学者将道契误解成了土地批租契约。实际上，二者截然不同：（1）道契不是地契。新华社的报道所说的“因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契”，是正确的。但是，新华社把“道契”解释为“是中国清朝后期上海、天津等地政府签发给外国人租地经商和居住的地契。因为由地方政府长官——道台签发，因而称为道契。”这句话存在很多问题。因为，道契并非“认租出租”双方签订的“合同”，而是由道台出具的“永远租赁”的证明文件。至于双方所订合同以及产证田单等，由道台衙门（后来是会丈局）收存。从各国领事馆对道契的术语看，道契也不等于契约，如英国和意大利文本称“Title Deed”，法国文本称“Traducation Titede Propriete”等。
（2）道契证明的是“永久租赁”，而非“批租”。因为，批租是有年期的，到期连同地上物收归所有权人；道契是无年期，是永租制。批租是将一定年期的土地使用权出租，租金一般一次性交清，而道契所说的租赁却是两种收租方式（“类批租”、年租）并用。譬如上海的第一份道契规定：“由该英商颠地兰士绿酌付原业户奚尚德等押租钱每亩九十九千八百八十零文，共一千三百零四十七文，又付年租每亩每年三千五百七十四文，应将遵照定议减作每亩每年一千五百文，以其余年租二千零七十四文按照减年租一千增重押租十千之例，加入押租数内，计增二百七十一千五百九十文，并将原数共计押租钱一千五百七十九千四百三十文，嗣后永定轻租每亩每年一千五百文，共计十九千六百四十疑问，务应先给，每到年底付次年之租，交入银号。”
对土地批租制度批评意见的批判（3）
（二）土地批租的有限年期特点，中外皆有惯例可循。
例1：新加坡：前文已经指出，新加坡的土地批租年期有两种：99年和999年。不过，一般采用99年期。根据陈业主编的《新加坡土地管理制度考察》（地震出版社，第19页，1992）：新加坡的国有土地采取招标办法出让，租期一般为99年，99年以后，连同地面建筑物一并收回。
例2：中国香港地区：香港政府的“卖地”，实际上是出售一块土地在一定年限内的使用权，而大业主与二业主之间的土地“买卖”，也只是土地使用权的转让买卖，永业权始终在香港政府手中。而且，批租期满时，承租者就要连同土地上的建筑物全部无偿交给香港政府。如果政府认为土地上的某些建筑物不需要，有权要求承租者拆清后交还土地。承租者在批租期满后也可向政府申请续租，但需按当时的市价再支付一次地价。香港土地批租年期一般为99年（详细情况参见∥）。
例3：中国青岛：根据戚名琛撰写的文章《青岛市历史上的土地批租及其现实意义》（载《房地产经济》，1989年第4期）：1898年德国租借青岛之后，推行了土地批租制度。当时主持其事的是德国土地问题专家、德国土地改革协会成员。从德国租借青岛开始，青岛公地转为城市建设用地，土地所有权都变更为政府所有。政府所有公地，概不买卖，而是定期出租，租期为30~50年，期满之后可以续期20~30年。
例4：英国：批租年期使用最多的是99年。譬如《资本论》第三卷第六篇第三十七章说，在英国，土地所有者把绝大部分用于建筑的土地不是作为自由地出卖，而是按99年的期限出租，或者在可能时，按较短的期限出租。这个期限一满，建筑物就随同土地本身一起落入土地所有者手中。
例5：澳大利亚：前文已经指出，澳大利亚的堪培拉，土地批租年期为99年。
（三）中国土地批租“年期”的规定是怎么来的。
有人认为这个规定是拍脑瓜产生的。事实并非如此。
改革开放以前，我国土地采取的是国家所有、无偿划拨、不得转让的使用制度。20世纪80年代初，世界银行向中国提出建议：土地是重要的生产要素，如果无偿使用又不能流通，对中国的经济改革将十分不利。从此，中国开始研究和试行城镇土地的有偿出让和转让。1988年宪法做了修改，分离了土地的所有权和使用权，在土地国有的基础上允许土地使用权作为商品流通。土地使用期40年、50年、70年之说，都是在这一大背景之下提出的。
根据原国家土地局局长王先进先生的回忆，当年为了制定土地使用权期限，国土局考察了许多国家。这些国家的政策各有不同，但基本道理是一样的，就是土地是一种资产，要考虑人们拥有这种资产的经营、回报情况。这种资产的拥有期应该较长，以具有长期投资、长期收益的性质。这个基本道理也是我国规定土地使用权期限的出发点。宾馆等商业用地，由于利润较高，投资回收期较短，因此规定40年使用期；工业用地利润相对较低，因此期限制定为50年；住宅用地一般为非经营性的，因此使用期限更长些，为70年。实际上，70年并不只针对住宅用地，而是我国土地使用期的上限。一些开发期较长的大型工程，其土地使用期也为70年。
“到期收回”这个规定违法吗？
批租期限到了之后，该怎么处理？我国的《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条还规定了建筑物的无偿收回原则：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
但是，中国政法大学的杨于北教授认为，从民法角度看，这种“由国家无偿取得”，既不符合市场经济平等、自愿的原则，又明显侵犯了民事主体的合法权利，同时，会对期限将至土地的有效利用形成负面影响。（参见《中国国土资源报》，2004年9月21日）中国房地产业协会会长杨慎认为：“到期后国家在收回土地的同时连同地上建筑物一并无偿收回。这一规定有其历史背景，但从现在看来，有违宪法关于保护公民合法私有财产不受侵犯的规定，应当进行改革。”
如果说“到期收回”这个规定违法，那么，国外的诸多“惯例”怎么看？中国解放前后的诸多案例怎么看？这些都违法了？显然不能这么认为。
（一）从国外的情况看，“到期收回”是一项惯例。
例1：BOT方式。土耳其总理奥扎尔于20世纪80年代中期提出了BOT概念，BOT方式是指国内外的投资人或财团作为项目发起人从某个国家的地方政府获得基础设施项目的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目建设的融资、设计、建造与运营。在特许期内以整个项目的现金流量来偿还筹资的本息并获取一定利润。在项目特许期结束后，由项目公司将整个项目（包括土地使用权）无偿移交给当地政府。
对土地批租制度批评意见的批判（4）
例2：前文已经明确指出，国外的惯例是，批租地契期满后，土地连同地上产业无偿收归土地所有者。英国、澳大利亚、新加坡、美国、日本、马来西亚、新西兰等国家，都是这样规定的。
（二）从中国的情况看，“到期收回”非常普遍。
1。解放前的案例。
例1：英商新沙逊洋行（）用出租土地给他人翻造新屋到期屋归地主的办法，在上海“归进”了大量房屋。光绪十五年（1890年）沙逊以116000银两的代价取得苏州河北岸的山西北路口的德安里产业，土地面积亩，除12亩空地外，其余都建有房屋，沙逊在收了31年房租后，民国10年（1921年），将此地出租给怡和洋行买办祝兰舫，翻建市房130幢，里弄住宅197幢和仓库6座。租地合约规定：租期25年，期满房屋连土地无条件归土地出租人所有。
例2：程谨轩在沙逊洋行修房兼收租，见出租的房屋陈旧危险需要翻建，便乘机提出承租旧房基地翻建房屋，工本由他负担，以25年为期，到期房屋归土地业主，并按原房租数付地租，洋老板欣然同意。程谨轩首先选择了今上海北京路泥城桥一带每幢月租2～3元的旧房，将拆下的旧料整理利用，所费资金每幢不足百元，建成后却可收高于原来2倍以上的房租，2年内把造价全部收回。10余年间，程谨轩用同样办法，翻建了沙逊大量旧屋。
例3：1916年4月，永安公司的代表郭泉与犹太富商哈同的律师科士打签订了“租地造房”合同，以租金每年白银5万两向哈同租用上海南京路的9亩土地建造6层商业大楼，租期30年。合同约定，租期满（即1946年）后大楼及其所有设施归哈同所有，如哈同愿意将大楼继续出租永安公司有优先租赁权。1946年12月租约期满，哈同已死多年，该地产继承人哈同养子乔治·哈同拟出售产权。于是又由郭泉出面，以万美金买下了这块地产。
例4：周浩泉于1929年租到上海现重庆南路太仓路口一块2亩多的土地。合同规定：租期22年，期满屋归地主；地租每年2200元；建造30幢3层新式住宅。
例5：1931年10月，出租人监理公会总布道会妇女部的全权代表孔慧珍与承租人扬子饭店（筹备处）全权代表叶坤、张德卿订立租地造屋合同，承租人租赁出租人位于上海云南中路287号的亩土地，租期为20年（1931年10月1日起，1952年6月30日止），租期满后，土地及地上房屋应交还出租人。
2。解放后的案例。
一是从政府文件看，“租地造屋期满土地连同地上物归土地所有权人”这个传统基本被认可。关于租地造屋期满屋归地主解放后应否履行契约问题，1951年5月财政部（1951）财农字90号文曾明确规定租地造屋期满房屋产权可按原契约划归土地所有人。1956年房地产业公私合营和1958年私有出租房屋社会主义改造后，不少省市宣布城市土地国有化。上海虽未宣布过，但对1982年前城市土地是否国有化一直有争议。针对这一情况，1983年3月，上海市高级人民法院（1983）第9号文确认“本市在新宪法颁布实施以前，仍承认城市土地私有”。1989年11月建设部（1989）建房字第512号《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》中有关“历史上遗留的‘借地（或租地）建房不拆屋’的房产，凡过去已根据国家和省的有关规定作过产权处理的，按处理结果登记；未作过处理的，其契约内容符合法律政策规定，按契约规定予以登记”的规定，承认了民间契约的有效性，为处理租地造屋期满屋归地主这一历史遗留问题提供了政策依据。
二是从实践看，到期收回的案例很多。
例1：1950年2月1日，上海市人民政府公安局（承租人）与上海静安寺（出租人）签订租地合同，租用静安寺亩土地，租期5年（从1950年1月1日起，到1954年12月31日），期满之后，如果双方同意，可以再行续订租约。地租每半年计算一次。
例2：1982年4月4日，上海市投资信托公司（甲方）与新鸿基证券有限公司（乙方）签订合作建造办公大楼的合同。甲方提供土地，乙方负责资金，自办公大楼建成之日起计，合作期限10年。合作经营期满之后，该办公大楼完整地、无偿地归甲方所有。
例3：1984年8月12日，上海市锦江联营公司（甲方）与香港信谊酒店投资有限公司（乙方），签订合同规定，乙方在上海独资建设一座五星级旅馆（静安希尔顿饭店），占地万平方米，场地由甲方提供。乙方负责旅馆的设计、建造和经营，在双方商定的年期内（经营期为20年），乙方拥有该旅馆的所有权和使用权，经营期满之后，乙方同意将旅馆的固定资产和全部设施以1美元转让给甲方。
例4：1999年10月外经贸部批准成立蒲圻赛德发电有限公司，2000年2月，通过注册登记，该公司正式成立。蒲圻赛德发电有限公司由美国赛德公司独资建设经营。按照合同规定：经营期为20年（不含建设期），经营�