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重生之投资之王-第254章

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    张晨也不再继续劝说,孙洪彬倒是有点不好意思,对方毕竟是一片好意,“我说,兄弟,你今天找我不会光是为了吃涮肉吧?”

    张晨把最后半盘羊肉下到锅里:“是这么回事,我准备在滨城搞一个商业综合体,不知道彬哥有没有兴趣操盘?”

    孙洪彬一愣:“商业综合体?那是什么?”

    张晨想了想:“你去年去欧洲的时候,去巴黎的拉德芳斯了吧?跟那个类似。”

    孙洪彬瞪着眼睛:“你说我盲目扩张,我看我比你可差远了,拉德芳斯?那几乎是一个城市!”

    张晨哈哈笑道:“没那么夸张,我是说类似拉德芳斯的那种形式,拉德芳斯是典型的城市综合体,一个区域内汇聚了写字楼、酒店、商场、高档住宅等等,这种规模的开发,当然不是我们现在能够吃得下的,但我说的是商业综合体,类似拉德芳斯,但不完全一样。”

    孙洪彬对这个倒是颇感兴趣:“你仔细说说?”

    两人都吃饱了,张晨让服务员把桌子收拾了一下,又泡了壶茶,“商业综合体,就是小型的城市综合体,这一个项目中,会有一到两个塔楼,下面是四五层的裙楼,有至少两到三层的地下停车场,同时,还会有一个大型的现代化生活社区。”

    孙洪彬嗐了一声:“你说的这个,和现在新世界在鼓楼那边搞的那个项目不是一个意思吗?”

    张晨点点头又摇了摇头:“看上去一样,但运营思路完全不一样。新世界的那个项目仍然是传统百货商场配写字楼的模式,只不过多了一个高端地产社区而已。而我说的,是商业综合体,我称它为HOPSCA模式。”

    孙洪彬敲着餐桌:“HOPSCA?”

    张晨点头道:“H,指的是Hotel,酒店,这个综合体中,其中一栋塔楼或半栋楼一定用于五星级酒店,我们可以和世界著名的酒店管理集团进行谈判,他们出标准,我们代建,然后他们买下或租下我们的楼。而这个酒店,至少是喜来登、希尔顿、洲际这种档次的酒店。”

    “O,指的是office,写字楼,如果是两栋塔楼,那么就要有一栋用于写字楼,5A级写字楼,吸引这个城市中的大公司入驻。P,parking,花园和停车场,要有一个足够大的广场,这样才能汇聚和疏散更多的顾客。”

    “S,就是现在很流行的shopping mall概念,一层是一线大牌专卖店,其中包括服饰、皮具、珠宝、化妆品等一线大牌,越高档越好,吸引客人入店和提升整体项目档次,如果像LV这种大牌如果肯入驻,我们甚至可以免费给他们提供店面。二、三层可以放一些一般的品牌,比如休闲品牌之类,也可以放一个大型超市,四层可以是美食广场,吸引几十家大大小小的餐厅入驻,在里面逛累了,就可以直接在mall里面吃饭,延长客人的停留时间。五层可以放一个电影院,里面设六七个放映厅,每个放映厅最多两三百个座位,放一些最近上映的电影。如果还有空余的地方,也可以放个游戏厅,里面摆一些好玩的游戏机,赛车射击什么的。总之,这个mall的概念就是,只要你有钱,吃喝玩乐买东西,你可以在里面逛一天,满足你的一切需求。”

    听到这里,孙洪彬瞪大了眼睛。

    张晨继续道:“C,就是convention,会展中心,我们还可以再盖一个会展中心,承接各种展览和大型会务,提升知名度的同时,也可以提高写字楼的出租率和酒店的入住率。”

    孙洪彬忍不住插嘴道:“兄弟,你说的很好,但你知不知道,商业项目投资大、回款速度慢,你的这种模式风险更大,玩不好资金链断裂,这个项目都会玩儿完。”

    张晨含笑道:“你说的对,所以,最后,我们还有这个A,apartment,公寓、住宅。”

    (本章完)

第477章 赌性(第一更)() 
孙洪彬在经营策略和管理上由于性格的原因可能有所不足,但正如刘传之对他的评价,他是“一眼能看到底”的人。

    在眼光上,华夏的地产商人少有能和孙洪彬相提并论的。

    张晨刚刚说出“公寓、住宅”这两个词的同时,孙洪彬就已经反应过来,抚掌长叹:“原来如此。”

    和聪明人说话就是省力,张晨拿着茶杯轻啜道:“既然彬哥已经明白了,我也不需要再多说,只要住宅分批开发,不止能盘活整个项目的现金流,同时也能在整个配套综合体完工后,获得超额溢价。”

    孙洪彬两眼放光:“只要完成了一个项目,由于除了住宅部分以外,其他的商业部分几乎都是自营,这样,固定资产项下的数字会很庞大,能够获得更多的银行贷款。我们就可以同时开两个,不,玩的好的话,甚至可以开三到四个项目。只要地点能选准,现金流操作得当,完全可以做到两年或者更短的时间完成一个项目。高啊,实在是高。”

    孙洪彬陷入沉思:“但这件事最难的地方就是拿地,必须要选好地段,同时要和规划部门建立良好的关系。”

    孙洪彬不由得皱起眉头:“这样一来,和zf部门打交道就会更加密切,麻烦也会增加很多。虽然这种项目的总投资很大,至少要两三个亿,对提升当地的GDP有很大好处,但如果处理不好这方面的关系,事情的变数太大。”

    张晨看着喃喃自语的孙洪彬,轻轻道:“辐射效应。”

    孙洪彬没听清:“什么?”

    张晨重复道:“我说辐射效应,你不能只计算直接投资部分的两到三个亿,综合商业体建成后,会对周边产生一系列的辐射效应,形成新的商圈,到那时,对当地经济的提升远不是这两三个亿可以比的。”

    孙洪彬浑身一震,没错,这么简单的事情自己怎么就没想到?只要第一个项目能够成功,对当地经济发展的提升效果被证明,甚至都不需要自己主动和地方zf打好关系,无数看红了眼的地方zf都会主动过来招商,到时候客大欺店,谁求谁还真就不一定了。

    孙洪彬不由自主的站起身,热切道:“第一个项目你准备选哪块地?”

    张晨微笑道:“你同意操盘?”

    孙洪彬哈哈笑道:“你让我操盘这种项目,是给顺池一个天大的机会,我要是还拒绝,岂不是太傻了?关键是你想要做哪块地,商业地产,最好还是市中心的中山区,现在新世界和铜锣湾都在中山拿的地建设商业地产,就算以后运营不赚钱,光是地价升值也不会少赚。”

    张晨暗赞孙洪彬的眼光,的确,别看未来五到十年周边新开发的新区地价猛涨,甚至追平了市中心的地价,但最终领涨的,仍旧是核心地块,现在如果能拿到市中心的地块,哪怕放着不动,到二十年后,升值赚的钱可能比这二十年运营赚的钱都多。

    但针对商业综合体,张晨有自己的考虑,光吃地价升值也不是张晨的风格。

    张晨轻轻道:“海西,兰江。”

    “兰江?”孙洪彬懵了一下,“海西区有这个地方?”

    张晨缓缓道:“兰江是这个地方的古称,现在这一片叫退海地。”

    孙洪彬失笑:“退海地?你没开玩笑吧?那是海西最脏乱差的地段了!人口虽然密集,但人均收入很低,大批国企下岗职工都在那边,你是不是开玩笑?而且动迁户越多,拆迁麻烦事越多,拖上一两年都很正常,完全不现实。”

    张晨心中暗笑,现在拆迁你还嫌麻烦事多?再过几年你再看,钉子户能折腾死你。

    九十年代的拆迁,和十几年后完全不同,要是哪个地方有动迁消息了,整个街区都能敲锣打鼓的庆祝,纵使有一两户钉子户,也不成气候,拆迁难度比后世低得多。

    张晨正色道:“彬哥,你说的有一定道理,所以,我想要的是滨城锅炉厂那片地,如果能拿到净地最好,如果拿不到净地,涉及的拆迁户也不多,容易处理。”

    孙洪彬仍旧摇头:“不管怎么说,我觉得还是太冒险了,我也知道,滨城现在有消息说要往南扩,但这个东西都没准,最近又有消息说确定的方案是东进,新机场建成后,和目前的空港地区连城一片,我倒是觉得这个消息更加靠谱。”

    张晨笑了笑:“彬哥,如果我告诉你,滨城的方案一定是南扩,你怎么想?”

    孙洪彬心里咯噔一下,他现在的五个地块都在滨东,难道张晨听说什么内幕了?

    孙洪彬试探道:“你听说什么了?”

    张晨笑而不语。

    无论孙洪彬怎么旁敲侧击,张晨就是不说,只是笑笑,最后逼得张晨没办法,只能道:“彬哥,别的我就不多说了,如果你信我,就跟着我干这一把,锅炉厂这块地没你想象的那么差,它在友谊商场主干道延长线,距离喜来登、涉外区直线距离不到六公里,自然环境优越,我敢保证,不出五年,这里就会成为整个滨城的开发热点。”

    孙洪彬沉吟不语,在他想来,张晨能说的如此笃定,必然有了一些内幕消息,而以张晨目前的地位来说,能投提前获得一些内部规划信息,也不足为奇。

    怎么抉择?是继续开发已经拿到手的这五个地块,还是跟着张晨赌一把?

    孙洪彬前思后想,“兄弟,我回去仔细考虑考虑,这是大事,事关顺池未来的发展路线的大事,必须要考虑清楚。你知道,我在滨东刚刚拿了五个地块,一共三百多亩。我要是跟着你干这个,资金全部抽走,这五块地可就荒在那儿了。”

    张晨心中暗道,荒在那?你要是真能把地搁手里放十年,说不定到时候还得给我送锦旗呢。

    心中虽然不以为然,但张晨嘴上仍道:“行,确实是大事,不过最好一周内能给我回复,我这个月就要把地产公司的大框架定下来,下个月拿地和勘探设计工作就都要同步开始了。”

    孙洪彬摇头叹道:“你还说我喜欢赌,我看你比我赌性大多了。”

    2005…2010之间,在全国大量二三线城市,真的是地方zf求wd,某三线城市,为求wd入驻,土地白给,而且是净地。

    就是苦了当时动迁小组。。。。。。

    (本章完)

第478章 安得广厦千万间(第二更)() 
“张晨想要锅炉厂退海地的那片地?他要那干嘛?”范广林莫名其妙的看着景铁林。

    “他说要用这片地建一个城市综合体,可以对海西南部起到良好的经济带动作用。”景铁林向范广林叙述了一遍张晨和他说的原话,“五星级酒店、一线商场、写字楼、会展中心、市民广场再加上配套的高端社区,按照张晨的估算,总投资大约十个亿左右。”

    范广林微微一笑:“十亿的总投资,他能出十分之一的现金就不错了,这些资本家,总想要空手套白狼。”

    景铁林点点头:“您说的对,但如果这个城市综合体建设起来,确实能对海西的经济起到极大的提振作用,退海地是滨城最大的老旧居民区之一,超过二十万户居民在此居住,平改和旧改的挑战很大。如果有这样一个城市综合体在这里建成,在它的辐射下,我们未来的平改工作会顺利得多。”

    景铁林现在都能回想起来,张晨跟自己说这个计划的时候,自己那种激动的心情。

    范广林沉吟了一下:“如果这个城市综合体真能建成,对海西的经济确实是一大助力,但现在全国烂尾楼太多,已经成了城市中的一块牛皮膏药。这种体量的开发工作,如果开发商实力不够,中途烂尾,我们可真就成了笑话了。虽然现在你们都说这个张晨成了身家数十亿的富豪,但毕竟谁也没看到,还是要用负责任的态度把调查工作做细。”

    景铁林呵呵笑道:“他三个月前就在滨城注册了一家叫广厦地产的房地产公司,注册资金一亿五千万人民币,我让银行查了一下,这笔注册资金自从注册验资后,就一直没挪走。”

    范广林惊讶道:“真的?这么大的事情,我怎么没听徐琦和老蔡跟我汇报?”

    景铁林点头:“是,可能徐局长是想等事情彻底落实再和您汇报吧,注册资金不等于投资额,这年头骗子太多,他们也比较谨慎,可以理解。”

    范广林想了想:“你问一问,张晨什么时候有时间,我和他见一面,让他把资料准备的充分一些,如果可行,我们月底就上会讨论。下午让老蔡来一趟,他毕竟是海西的一把手,先和他通个气。”

    景铁林重重点了点头。

    “赵院长,你觉得我现在还能像正常学生一样上课吗?”张晨指了指自己深厚的托马斯,“如果天天这样在学校里,也不成体统啊。”

    赵春君叹了口气:
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