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林凡仔细的听董瑞说完，然后问董瑞：“这个项目你去现场看过没有？”
董瑞道：“还没有来得及去看？”
林凡道：“那你对这个项目的描述都是来自于对方了？”
董瑞点头称是。
林凡笑着道：“你这就这么相信对方，你与对方做买卖，对方为了把商品推销给你，夸大其词再正常不过了，你没有经过自己的调研，没有经过证实，盲目轻信对方的话，就不怕被别人卖了还在替人数钱？”
董瑞红了脸道：“我下午就去现场去看一下，了解清楚以后，我再来向您汇报！”
林凡摆摆手道：“不用了，下午我带你一起去，类似的项目你之前没有接触过，所以我也不怪你。”
董瑞这才放下一颗七上八下的心，出去准备去了。
林凡开着车子带着董瑞，直接去了“合家欢”项目所在的区域，停靠在路边后，董瑞问林凡他要不要打个电话给那位王总监，让他出来接待一下，林凡示意他先不用。
“董瑞，评估一个项目的好坏，首先你要确定这个商圈的属性，超市作为一种商圈他与中海步行街这类是不一样的，他所辐射的范围，就是方圆周边，或者说就是几公里之内的社区，这些社区是否成熟，入住率高不高就决定着这个超市的来客数怎么样，未来发展前景怎么样？”
“我开车带你在附近走一圈，你看到没有，这附近几乎是新建的小区，而目前在这些小区里购置房屋的人多为投资用，在这个区域的学区，医疗，交通，商业等配套没有完全成熟之前，这些小区的入住率都不可能高，对不对？”
董瑞点了点头，林凡接着道：“或许只是我的猜测，我们仔细去看一下。”
林凡带董瑞经过几个小区后，指着住宅区的高楼道：“你看，卧室安装窗帘的不多吧？空调安装的也不多，这是否可以说明这些房屋还没有人入驻？”
这是亲眼所见的东西，自然没有什么好争议的，董瑞又点了点头。（。）
第二百五十四章 林凡的评估（）
逛了一圈“合家欢”超市的项目周边，林凡给出结论，附近的社区要想成熟，至少还要2…3年的时间，而这一段时间里，“合家欢”超市就没有很好的客流基础。这个结论，董瑞是完全信服的。
“给那个王总监打个电话吧，我们马上过去。”
接到董瑞的电话，得知董瑞的领导要过来，王总监只有瞬间的狐疑，但随即便明白这个领导很明显不可能是许思，那么只有一个可能，是“思凡商贸”市场部的领导过来了。
这就是许思口中能够做主开店的人，王总监很重视，特意从办公区出来迎接。
把林凡迎到了会客室，热情的招待了一番后，便又将之前的那一套介绍说辞拿出来用了一遍，对于这些林凡自然是左耳朵进，右耳朵出的，项目好不好，根据现场周边以及超市的客流动线，加上对于这个“合家欢”超市的采购渠道以及经营管理能力进行一番综合评估，便可大致知道这家超市未来的发展潜力怎么样？王总监的夸大之词都是废话，任何一位专业的市场人员，也不会听信他的说辞。
“王总监，我想了解一下，贵公司之前既然没有做过‘超市’项目，那你们的采购渠道对比其他超市有什么优势？”
王总监一愣神，忙道：“林部长放心，我们既然敢做超市，在采购渠道这一块一定是有资源的。”
林凡点了点头，没有作声，这种似是而非的回答就是屁话，也证明了对方的心虚。
林凡拿起放在桌上的，王总监打印出来的超市一楼平面图，看了一会后问道：“超市有几个进出口？”
王总监回答道：“有两个，为了方便顾客，从而提高超市的客流数，我们计划开两个进出口。”
“商店街还规划了中岛区？”
王总监不知道林凡的真实想法，他道：“是的。我们是完全把一楼按照商场的布局进行打造的，中间是中岛区，两侧是边厅。”
“边厅？不是店中店的形式吗？”
所谓店中店就是指在商场里面的独立店铺，这种店铺是有门与橱窗的。
王总监回答道：“不是店中店。边厅都是敞开式的，不留门，我们商场会有保安不间断巡逻，货品的安全尽可放心。”
林凡摆摆手道：“不是安全问题，敞开式的做法。等于没有了橱窗，要少很多组通透货柜，少很多出样。”
王总监哦了一声，脸上有些红，对于鞋子的陈列与出样，和店铺的空间设计他自然是不懂的。
“另外，你们商店街的这种动线设计会造成顾客分流，客人从超市卖场出来后，进入商店街，你们这里面四通八达。客人就走散了，店铺门前的经过客流会少很多，况且你们还有两个进出口，更不利于客流的集中。”
王总监脸更红了，自己一直以来认为的得意之作被林凡驳的体无完肤，偏偏他还觉得林凡说的有道理，在听取了林凡说的为什么商场要设计强制人流动线之后，他也觉得自己超市的这样的动线设计不合理了。
无数的事实已经证明了，超市也好，购物中心也好。这些商圈不同于百货商场，他们设计强制动线以及店中店的模式更利于商户的经营，也就更有利于自身项目的发展，林凡见太多了。也不想多说，反正对于他来说，一家超市店的动线设计满足不了这两点他是绝对不会做的。更何况这家超市还让人啼笑皆非的设计了两个进出口，有点常识的设计师也不会这样来设计，这是把里面的商户往死里坑啊。
王总监感觉林凡不看好自己这个项目，不禁有些急了。他道：“林部长，我们真的很有诚意，希望‘雅熙’可以进来，什么条件你们尽管提，我也不瞒您说，我们的目的很简单，只要‘雅熙’能够进驻，我们找其他品牌就会容易的多。”
林凡心道对你有没有好处跟我有什么关系，他听完王总监的话，便笑道：“实在不好意思，我们今年暂时没有多少开店计划了，不如等以后再合作吧。”
林凡这是很委婉的回绝了，王总监忙道：“别啊，林部长，您看这样好不好，只要‘雅熙’进来，我们负责装修，另外给你们免租半年。”
董瑞在一旁听的直发晕，这报的条件，跟自己起初谈的条件相差何止十万八千里啊，这已经稳赚不亏了，林部长该同意了吧？
哪知林凡还是坚决的拒绝了，没有理会王总监失望的样子，林凡毅然决然的走了。
路上董瑞忍不住的发问道：“部长，这个条件公司去开店已经是稳赚不亏了，为什么你还是不同意呢？”
林凡道：“因为这家超市太烂了，区域位置有问题，经营管理有问题，动线设计也有问题，这已经决定了这家超市的前景一片黯淡，另外你知不知道就在离此不到3公里的松林路商业街那里已经确定会有一家‘客必多’超市，具有2万方的体量，而且其从经营与采购渠道各方面远远胜过‘合家欢’超市，面对这样的竞争对手，‘合家欢’能生存多久都是个问题。”
“另外，或许以他们给出的条件，我们来此开店不会亏，但你要知道这只是不亏而已，盈利能力肯定不好，而我们的这些人员与货品如果投入到其他好的市场去，却可以获取很高的利润，如此以来，我为什么要冒风险在这里开店，而不去好的区域去开？”
董瑞若有所悟的点头，林凡笑着道：“下次评估类似的项目，就按这几个方面去了解，可不要再听甲方的忽悠，便拿他们的话来试图说服我。”
董瑞不好意思的低下头，林凡继续道：“以后你接触类似的项目会越来越多，如何评估一个项目的好坏，你还可以通过我们现在已经开店的物业进行类比，多观察我们现有店里的一些高产出店，他所属的物业为什么好，好在哪里，他们的集客能力强是什么原因，等你弄明白了这些，再去评估这些新项目你就不觉得难了。”（。）
第二百五十五章 第一次碰撞（）
8月底，已经临近9月，这是凉鞋在货柜上待着的最后一个月，一般在9月底店铺内的所有凉鞋就要返仓，由秋单与中空占主力，部分冬靴也会开始试卖。
最后的一个月，“雅熙”店铺的商品陈列布局已经比6，7月有了很大的变化，按照公司下发的陈列标准，除了秋季新品按照主题系列进行造型陈列之外，夏季凉鞋已经分区密集陈列，顾客一进店就会感受的到那一股浓浓的清库氛围，一大早许思就与林凡，肖艳艳以及韩磊一行到了中海步行街的几家店铺，进行巡店，并就陈列与广宣布置等方面进行指导，使店铺的工作可以做的更加细致。
从中海步行街二店出来，隔壁不远处的“都市心情”店门口已经摆满了开业花篮，张兴几人的人脉关系是林凡所不可比拟的，不像林凡开业时几乎没有什么人过来庆贺，当然这也是跟林凡不张扬有关系的。
“都市心情”的开业布置几乎是当初“雅熙”开业时的翻版，虽然没有当初“雅熙”那么震撼，但也引来了很多人的关注，橱窗上悬挂的例牌上的促销活动是几人重点关注的。
“新店开业，全场4折！”，这个活动力度与“雅熙”目前夏季清库商品一律6折的价格相比，简直是诚意十足，况且“都市心情”的吊牌价原本就低于“雅熙”的定价，再加上折扣力度大，一双鞋子的价格至少相差了三分之一。
林凡轻笑：“他们这是要以价格取胜了，当然也不排除是为了冲一下开业首日的业绩，来个开门红！”
肖艳艳与韩磊没说话，而是不约而同的看了一眼明丽高贵的许思，想起前几天许总的安排，再看看“都市心情”的开业促销，似乎明白了什么。
与“思凡商贸”几人的轻车从简不同，“联众商贸”的李大海与张兴，王子清两人各有自己的圈子。就这么一大阵人，站到了“都市心情”新开店的对面，关注着开业以后的客流进店情况。
结果是令几人欣喜的，从店铺一开业就不停的有人进店。单看客流数，要比“雅熙”店铺的人要多，但几人都是从事多年零售经营了，都明白这并不代表业绩就会比“雅熙”高，因为这边是新店开业。很多人赶新奇过来看看，而进“雅熙”店铺的一般都是有意向的消费者，成交率会比自己这边高的多，但不管怎么样，看着人满为患的店铺，心情总是愉悦的。
可惜的是这种愉悦的心情并没有持续很久，站了半个小时以后几人都发现了，人还是进进出出的，但是提袋出来的人并不多，这个现象有些反常。是自己的商品吸引不了顾客？这不可能啊，商品的款式绝对没话说，虽说就时尚度而言与“雅熙”有些差距，但是价格也比他们便宜了很多，如此以来，性价比绝对不比“雅熙”差，为什么效果差了这么多。
他们清楚的记得，“雅熙”每一家店铺开业时，几乎进去的客人出来时都是提着几个袋子出来的，很少有人空着手。而为什么到自己这边，就反过来了。
李大海伸手示意了一下旁边站着的一位年轻女孩子，这是他的助理，李大海安排她去店铺了解一下情况。
李大海的助理去了店铺。很快便匆匆的跑了回来。
李大海走开几步，助理跟着一起，站到他身边小声道：“李总，我听导购反应，不止一个顾客反应我们的活动没有吸引力，这个价格不如去买‘雅熙’。”
“放屁！”。李大海爆了声粗口，气道：“我们都做到4折了，还叫没吸引力，性价比还不如‘雅熙’？‘雅熙’的夏季凉鞋现在可还是6折的价格在售，并且很多已经残色断码，而我们货品齐全，折扣力度又这么大，这简直没有天理！”
助理见他雷霆大怒，也不敢说话，只是朝不远处的“雅熙”步行街二店看了看，李大海望着她的眼睛盯着的方向，若有所思，然后道：“你再帮我去了解一下‘雅熙’那边什么情况。”
助理领命而去，李大海带着满腹的疑惑，从新又回到朋友圈里。
“李总啊，恭喜今天开业就大卖啊！”
“是啊，看看这店铺的人气，那什么‘雅熙’跟这边一比简直弱爆了啊”
“老贾，你这话说的也不对，李总这是开业大促，‘雅熙’那边是正常销售，这哪里能比。”还是有人比较理智的。
只有这几人说着恭维话，很显然这几人都不是零售圈子里的人，外行看热闹，内行看门道就是如此，他们只是看客流数，却没有注意成交率。
李大海被恭维的像吞了个苍蝇一