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这样一套计算方式的出来的结果，只要预估销售额的达成没有问题，基本是与实际相差不大的，因为费用基本是固定而且会纳入预算并管控的，毛利率想要提升也没有那么容易，全年的平均毛利率想在保持应有销售额的基础上拉高一个点那都是非常困难的事情，当然了下降是更不允许的，公司会严格把控。做生意怎么利润最大化？无非是控制成本，提高产出，提高毛利率嘛，在提升营业额的同时尽可能的拉升毛利率这是商品部门工作的重要一部分。要知道以“思凡商贸”公司目前年销售额过亿的销量来计算，哪怕毛利率拉升一个点，也会多赚100多万。
另外单天彪提出了几个关键数据，这个是之前许思就新开店设定的一些标准，其中明确要求新开店的租金占比不得高于20％，利润率不允许低于20％。单天彪评估一家店是否可以开就是根据预估的数据得出结论后，看一下是否符合许思定下的这个标准，符合他就ok，不符合，他就pass。
许思点了点头，对林凡道：“看来，其他几位主管都赞成了，开店还是市场部主导，你的意见呢？”
林凡将投影仪上的照片翻了翻后道：“开是可以开，但是这家店铺并非那么完美，首先这家店的门前有树，枝繁叶茂，完全把我们的门头形象给遮挡了，其次我看目前这家店铺的门前有人在摆摊，这一点要与房东提前交涉好，这是不允许的，已经阻挡了客流进店了，所以这家店董瑞去签合同时，就这两点跟房东沟通一下，我的意见把租金压一压，同时让房东解决门口摆摊的事情。”（。）
第三百三十九章 一铺难求（）
2003年，这个时期的零售业很好做，只要你敢做基本都赚到了，无非是赚多赚少而已。
林凡白手起家，半年资产近亿；李大海代理‘s马’，经过几年的发展，资产也近亿，并且新代理的“都市心情”女鞋，虽然没有“雅熙”那么强劲，但总体表现还是不错的，加盟店已经开了六七家，反应都还不错，平均月单点可以做到9万左右，月均拿货5万元，李大海在中间环节有15％的利润空间，就算维持目前的状况发展，如果全省的县级市场铺开，一年加盟商拿货也有几千万了，仅此一项可以获利5，600万。
或许，无论是单店营业额还是利润率方面都无法与“思凡商贸”相提并论，但已经比很多零售商强的多了，投入3000万，年利润过千万，已经是30％以上的投资回报了。
就连“大明商贸”在开了几家加盟店后也发现了街铺店的投资收益，他们一共开了3家加盟店，单店月单点可以做到6…7万，不要看这个月单点不高，因为他们的三家店里有一家店是单间门面，面积不到40平方，这一家店的月单点才5万元，因此拉低了整体的平均值，如果按这个业绩，尽快将全省布局开，一年实现600万左右的利润额是没有问题的，前提是市场能够一直这样好。
市场当然不可能一直这么好，商家看到了其中的巨大利润，那些房东们自然也看到了，因此很多房东已经开始串联起来，开始拉高房租水平，街铺店的租金开始以每年百分之20以上的增幅开始递增，这个趋势最先从庆省的中海步行街开始，逐渐下行，一直到个市县的一类商圈。
随着房租成本与人事成本的提升，每一家街铺店如果每年的业绩涨幅跑不过费用成本的涨幅。那么就意味着利润要不断的缩水了，所以这个时期甲乙方在谈合同的时候，作为租户的乙方总是希望可以把租期签长一点，3年。5年，越久约好，因为合同签订后，至少在合同期内外面的租金行情再怎么长，房东也不好违约去在合同期内涨租了。而作为甲方的房东则希望可以一年一签。当然你想签长久也可以，那我们就在合同期内约定每年的租金涨幅吧。
“大明商贸”最近的工作重心还是在发展加盟业务上，做加盟有一个好处就是投入小，而且在与加盟客户的合作中只赚不亏，缺点就是利润率有限，想做大做强就会受到一定的约束，不过张子明与赵华目前已经不考虑在庆省的女鞋市场上与“雅熙”去抗衡了，再也没想过能够做庆省的no1，他们考虑的就是赚钱，再多赚一点就可以了。所以他们现在制定的发展策略就是全面放开加盟市场，连地级市的商圈也放给加盟商去做，而他们只在中海市区里开设直营店。
既然加盟已经稳赚不亏了，为什么还要开设直营店呢，原因很简单，在管理方便的区域，开直营还是要比做加盟赚钱的，而且公司也需要几家店铺做形象，并且承担消化库存的作用。
中海步行街还是“大明商贸”的开店首选，但到目前为止还没有目标店。在此情况下，位于松林路商业街商圈的店铺就跃入了两人的视野，这个商圈起初大家都是持观望态度的，张子明与赵华也并没有表现的太过积极。直到前不久得到消息该商业街的招商工作已近末尾，基本上百分之九十的铺子已经签约，两人才重视起来，去了解了一下商业街的品牌布局情况。
松林路商业街内的品牌基本上囊括了目前市面上的街铺通路品牌，运动的阿迪，耐克。休闲类的“s马”，“m邦”以及一些知名的女装；黄金珠宝与**品牌，还有两人最为关注的“雅熙”都已确定入驻，并且据了解，“雅熙”计划在该商圈开设三家直营店，得到这个消息后，两人几乎同时就确定了要在这个商圈开店的想法，跟着“雅熙”开店已经成为他们认为的最好的开店思路。
以松林路商业街的品牌组合以及周边人群的消费能力，再加上“客必多”超市这样的大型集客点，很多圈内人士已经越来越看好这个新商圈，甚至有很多人擂胸顿足，后悔当初怎么就没有在这里买上几间商铺做投资？
事实上，一个商圈是否能够成功，除了区域位置，客流动线外，品牌组合以及业态丰满都是决定这个商圈死活的重要因素，在前期开发商请来的不专业的招商团队给众人的印象不好，很多人都不太看好这里，而且1万多元一平的价格在这个时代并不算底，就在很多人还在犹豫商铺是否能买，甚至开发商请了很多市场人员多方面做工作之后还是犹豫不决的时候，林凡与张武便豪气干云的与开发商打包谈下了整个商业街百分之九十五以上的店铺，并将招商工作直接收回来，自己操盘招商。
为了将这条商业街运作成功，林凡与张武也是大笔投入的，像阿迪，耐克这种品牌进来基本上是免租半年的，还有个别品牌也给了类似的待遇，同时商业街开业期间，二人还会投入资金经常在步行街上做大型活动，以及儿童乐园之类的项目以吸引人气，不过这些就不是外人所能知道的了。
松林路商业街的前景被普遍看好，张子明与赵华也开始洽谈入驻，但这个时候商铺已经所剩不多，施克华也好，叶少峰也好，这两位招商负责人的姿态已经开始越来越高，因为剩余的商铺很明显已经不担心空铺了，在这种情况下，“丽芙丝”这样一个女鞋品牌的进驻，两人就会考虑毕竟是与林凡所经营的“雅熙”属于竞争品牌，它的进驻多少会对“雅熙”有所影响，所以在第一轮谈判中，两人就直接把“丽芙丝”给pass掉了。
这一下，张子明与赵华傻眼了，本来他们还不当回事的商业街，现在人家竟然看不上自己了，人在屋檐下，又不能赌气说不开了，况且叶少峰是什么人，人家同时还是艺龙百货采配中心的招商负责人呢，“丽芙丝”还想跟他深度合作，因此张子明与赵华尽管憋了一肚子的气，却还不得不赔上笑脸，一口“一个叶总帮帮忙，给个机会”的求着。（。）
第三百四十章 看得到的收益（）
叶少峰被两人缠的难受，最后敷衍的称考虑一下再给两人答复。
张子明与赵华都很聪明，从叶少峰的态度上就知道他这话不可信，因此从叶少峰那里出来后，两人就开始商议对策了。
“华子，叶少峰我们靠不住，还是要想其他办法。”
赵华嗯了一声道：“我觉得这个事情，也不是非要靠他叶少峰，刚刚他不是说了吗，他是受委托方，帮业主招商的，既然如此我们为什么不直接去找房东呢？”
张子明点了点头，深吸了一口香烟，吐了个烟圈后道：“关键房东怎么找？”
赵华考虑了一会道：“这个不难，这个房产的开发商是庆省人，我们找找关系，让他把当初的买房者的联系方式给一份，不就找到房东了？”
张子明眼中一亮：“对啊，这是个好办法，你马上去办，必要时，花点钱，没关系的，这样将这条街的房东都一网打尽了。”
对于松林路感兴趣，且同样前期观望，现在想要进入的还有“联众商贸”
与张子明不同，李大海与叶少峰是有过合作的，“s马”目前已经在所有的艺龙百货商场都均有专柜，两人算是老朋友了，而且在松林路这个项目上“s马”也拿三间铺面开设了一家专卖店，就在这种情况下，叶少峰也告诉他“都市心情”没位置了，至于原因，叶少峰给出的解释是：“考虑到商圈内品类的合理布局，他认为有3家女鞋店已经足够了。”
李大海一听登时不高兴了道：“三家女鞋店，那怎么说也要留一个名额给我吧？‘都市心情’这个品牌又不差了，马上都能进天福百货了，还不能在你这个商业街里开店？”
叶少峰告诉他3家店已经定下来了，李大海还一直追问是哪三个品牌，当得知是“雅熙”一家品牌开了三家店后，李大海气的直骂娘，但他又不能去与叶少峰撕破脸。毕竟与他还有全方位的合作，每年在艺龙百货这个通路里，他李大海可不少赚钱。
不得已的情况下，他也想到了去直接找房东。李大海的人脉要比张子明广的多了，几个电话就找到了松林路商业街开发商的电话，简单说明自己的想法以后，开发商给了他一个售楼部经理的电话，于是李大海带着孙志国登门拜访这位销售经理。并且递了一张五千元的购物卡，拿人手短，吃人嘴软，这位销售经理自然将他所知道的松林路商业街的情况一一相告，当得知整个商业街是被一个叫张武的人打包买下来时，李大海的嘴巴张的大大的，足以塞下去两个鸡蛋。
“张武？做‘海王酒’的那个张武？”孙志国心中一动，在一旁问了一句。
嗯？李大海看了孙志国一眼，马上明白孙志国应该是知道这个张武的，李大海与张武倒是没有打过交道。因为张武是做酒的，而李大海是从事服装生意的，之前也没有过合作，所以也没有什么交集，若是换作张兴则不一样了，他与张武同时步行街商铺的业主，或许彼此关系不是太熟络，但应该都是知道彼此的。
销售经理听孙志国这么一问，马上道：“好像是的，他是我们副总的朋友。听说就是做‘海王酒’代理的，很有实力，一条街的商铺，差不多2个亿。一口气便把他吃下来了。”
孙志国听的直咋舌，2个亿对于他这样一个上班族来说，那是天文数字，给他这么多钱，这一辈子什么都不用干，也够用的了。
李大海笑了笑道：“的确很厉害。不知道这条街的商铺售价是多少？”
销售经理道：“当初开盘定价是每平方1万多一点，但根据位置不同，是一铺一价的，后来张武打包过来谈，就按照8500一个平方成交了，同时招商工作也有他们自行负责。”
8500一个平方，那一间房子50平方的购买价就是42。5万，可现在松林路商业街商铺第一年的租金已经叫到6万/间/年，就算以后租金不涨，7年时间光靠租金就将成本收回来了，李大海与孙志国面面相觑，这投资也太赚了吧？不过话说回来，当初谁又能想到这里的租金可以租到6万/间/年呢，如果只能租到2万/间/年或者就是空铺租不掉呢，要知道商业街不像临街底商，这里如果没有生意，这些商铺免租都没人过来，而临街底商却是有一定的客流基础的，风险要小的多。
从售楼处出来后，李大海一路都在沉默着，孙志国不知道他在想什么，也不敢打断他的思绪。
“志国啊，这个张武你认识？”
孙志国道：“之前还在‘思凡商贸’的时候接触过，他是‘雅熙’中海步行街二店的房东。”
哦？李大海陡然一惊，猛然间想到“雅熙”在松林路直接布局了三家店，而招商对竞争品牌又采取了排他的策略，再联想到张武是“雅熙”的房东，这之间应该是有一定关系的，不过他还不相信了，张武是个生意人，难道