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而现在这家店铺，门头logo脱落，店铺道具多处损坏，地砖多处破损，经营者不去重新装修，林凡认为应该是其租约即将到期，而新的续约条件还没确定。
进入店铺，林凡左右打量了一下，店铺面积约有100平方，几个导购员趴在收银台上边磕瓜子，边聊天，看见林凡进来也无人上前招呼。
店铺里转了一圈，林凡发现了几个问题：一、店铺的货品定位有问题，这里的货品款式老旧，面料质量虽然还可以，但不符合现在的年轻人越来越时尚的消费需求。二、商品陈列有问题，零零散散的衣架挂着稀稀拉拉的服装，而且多数属于重复出样。三、店铺的管理是最大问题，没有迎宾口语，没有热情的介绍，墙壁上居然还能看到蜘蛛网，就连墙柱上的活动宣传海报半幅垂了下来，导购员也没有把它重新沾上。
林凡叹了口气，这种管理，这样的货品，竟然也能经营下去，不能不说现在的市场好啊。
这时终于有一位导购走了过来，林凡指着一件女上衣道：“美女，你好啊，这件衣服怎么卖？”
“328元。”导购回答道。
林凡道：“这是什么面料？”这家店衣服没有价格签，也没有面料说明，林凡这样问，也是考校下导购。
“这是美国进口面料”导购干巴巴的答了一句，让林凡一阵无语，还美国面料，这就是常熟加工厂里出来的。
林凡一边拿起衣服，边看边装着随便问问的样子道：“你们生意怎么样啊？一个月能做多少销售？”
“15万左右。”导购显然没有意识到商业机密的泄露，机械式的回答。
林凡装着很惊讶的样子道：“生意不错啊，房租要很贵吧？”
“不知道，我们不管租金的事，估计一年要几十万吧”导购员应该是真不知道。
林凡“很震惊”的道：“这么多啊，房东干嘛的啊，什么事不用干，天天坐家里收租金就行了。”
导购员难得的点了点头，颇有知音的感觉道：“就是啊，一年光租金都有几十万了，这还不止呢，你看，对面二楼的咖啡厅也是他的。”说着，往对面的“情缘”咖啡厅
林凡心里一喜，追问道：“那也能租不少钱吧？”
导购不疑有他：“那倒没有，听说是房东自己开的，生意挺好的。”
“哦，是吗？”林凡问到了自己想了解的信息，将手中的服装放回原处，随即笑着对导购说：“美女，我再转转，下班请你喝咖啡？”
那导购看了看林凡俊秀的面孔，脸上一红，连雀斑都变的生动起来，低声道：“我不太喜欢喝咖啡。而且我还在上班。”
林凡也就客气下，觉得别人无意中帮了自己一个大忙，自己应该做出感谢，听她推辞，也就顺水推舟，准备离开，却听导购又道：“晚上可以，要不，晚上我们去看电影？”
林凡楞了下，嘿嘿干笑了几声，道：“那个，那个我晚上上晚班！”出了门落荒而逃，也没有回头看小导购哀怨的眼神。
从刚刚了解的信息里，林凡分析，该店销售额平均月单点在15万左右，一年180万，这种组货的货品毛利率在55％左右，如加上促销让利，平均毛利率也在45％左右，也就是说一年的毛利额在81万。该店聘请了8个导购，以人均底薪1200元，业绩提成2％计，一年薪资费用在16万左右，电费应该在5万左右，扣除物流等其他费用，这家店如按租金40万/年计算，经营者的纯利润在20万左右，这同时也意味着这家店现经营者的最高承租能力在60万。
这样一家地段属于商圈中心，店型方正，整个店面里只有一根柱子，很漂亮的一家店铺，目前只能租到40万吗？林凡摇摇头，记得10年后，这种店铺一年至少要450万的租金，而且还有一大批的竞争对手加价抢铺。
就算是现在，林凡也不认为房东会以40万一年的价格对外出租，除非房东不了解现在行情，但房东自己也在步行街上做生意，他怎么可能不了解目前的租金行情呢。由此可见这家“春天里”女装应该是在几年前以低价签约，现在房屋即将到期，房东的续约条件，现在的经营者肯定是承担不了的。
林凡直接奔向“情缘”咖啡厅，走近前台，看到营业执照上的法人名称：陈天豪。
直接问服务员道：“美女，请问陈总在吗？”
服务员是一位圆脸小美女，见是一位学生模样的清秀男生，笑脸道：“先生您好，请问你找的是我们老板吗？”
林凡微笑道：“是的，请问他在吗”
“陈总白天很少过来，他一般会在晚上8点钟之后来店里。”服务员答道。
林凡道：“可以把陈总的电话告诉我吗？我打电话跟他约。”
服务员很委婉的拒绝道：“不好意思，我没有老板电话，你有什么事，我可以代为转达。”
陈天豪应该是交代过店员不要随便给陌生人他的电话，怕被骚扰。
“哦，没事，我晚上再过来吧，谢谢你！”林凡微笑着说，丝毫没有生气。
第五章 合作（）
林凡看了下时间，现在刚刚下午5点钟，就又走访了几家店，效果不是太好，每当林凡问到诸如销售额，房东之类的敏感信息时，店员立刻防备起来，守口如瓶，想是公司有交代，商业机密是不能透漏的。
林凡毫不气馁，这才是正常的状况，像“春天里”女装那种有问必答的情况，真是太少了，今天是撞大运。
林凡刚走进森马专卖店，导购员在门口高声喊道：“欢迎光临，请随意挑选！”
林凡看着导购忙碌的身影，没有去找她们了解信息，一个她们太忙，另一个林凡也不认为她们会告诉自己什么信息。这种店铺的店员一般都会有专门的培训，店员不可能向外人透漏敏感信息。
径直走向收银台，收银台上收银员忙着开单收银，一本销售小票已经开到最后面，另外一本早已经用完。林凡粗略估算着，一本销售小票有100张，2本就是有200张，意味着到现在为止，这家专卖店今天至少卖出去了200件，这还没有计算联单。而以客单价150元计算，销售额已接近3万。而晚上6点到8点钟是个销售高峰期，这样算下来，这家专卖店一天的销售额近4万。这就是管理，这就是品牌，这就是时尚度，种种元素叠加起来，给顾客全新的购物体验，而顾客回馈给它的是热情，是消费力，是巨额的财富。
用这种通过购物小票及货品单价来粗略估算营业额的方法，林凡大概估算出目前步行街服装零售市场的销售数据，有高的，月均销售在100万以上，例如森马，美邦。也有低的一些散货店，月均销售在15万到30万之间。这期间差距之大是惊人的，同时也预示着散货店在未来的市场上会因为缺乏竞争力而必然被淘汰出局。
随便找了一家快餐店，简单吃了一下，看了看时间，已经晚上8点钟了，林凡再次向“情缘”咖啡厅走去。
刚进门，那位圆脸的小美女导购便迎了过来，俏声道：“你这么准时啊，陈总前脚刚到，你就过来了。”
林凡道：“我一向准时，陈总现在方便吧？”
“嗯，我刚刚跟陈总说过，下午的时候有人找，你直接过去就可以了，在最里面的总经理室。”
林凡向导购道了声谢，穿过一条走道，看到门牌挂有总经理室的一间办公室，轻轻敲了几下。
“请进！”一个男人的声音传来，中气十足。
林凡推开门，办公室不大，只有10几个平方，一张简易的办公桌，几排文件架，黑色靠椅上坐着一个大约40岁左右中年人，衣着讲究，肤色光润，一看就是个养尊处优的人。但看办公室的简单摆设，林凡判断这也是一个务实的人。
“陈总您好，第一次见面，自我介绍一下，我叫林凡，双木林，平凡的凡”林凡步履沉稳，不卑不亢，目光正视着陈天豪。
陈天豪知道下午有人来找，但没想过会是眼前这个看起来还是学生的年轻人，眼神中透漏一丝好奇，但只一瞬便指着办公桌前的座椅朗声笑道：“小林吧，请坐，有什么事？”
林凡大大方方的坐下来，看着陈天豪直奔主题道：“我知道陈总在步行街上有一间铺面，我这次过来，主要是看看有没有机会与陈总合作。”
合作？陈天豪疑惑的看了看林凡，打量了下他从头到脚不值300块的穿着，以及稚嫩清秀的面孔，冷笑了一声道：“小林啊，你说的合作是什么意思啊？”
林凡假装没有发现陈天豪眼中的轻视，微微笑着说：“我准备在步行街里开一家品牌女鞋专卖店，想租陈总的铺面。”
陈天豪笑着摇了摇头道：“小林啊，你这个年纪跟我家小子年龄差不多，正是处于心比天高的阶段，我家那小子现在也整天喊着创业，可创业不是那么简单的啊”
林凡知道陈天豪不相信自己有能力在步行街上独自经营店铺，这样说等于是委婉的劝退了。这也是常情，如果自己不是有前世的市场经验，不是有对未来大势的“先知”，让一个18岁的家境一般，不谙世事的少年来驾驭100万投入的一间专卖店，说给谁听，都会当成笑话。
“陈总，我是带着诚意过来的。”林凡郑重其事的强调。
陈天豪见林凡不听劝，心下有些着恼，当下问道：“你知道现在步行街一家店的租金是多少吗？在这里做生意是要很大本钱的。”
“我知道，你之前租出的价格是40万一年。”
林凡在谈起40万时口气云淡风轻，就像是在说40块。而且林凡明显是有备而来，进行过深入了解的。有那么一瞬间让陈天豪不经意间真正的开始有点重视林凡提及的所谓合作。
“不是40万一年，是38万，但这个是3年前的价格。现在可不止这些了。”陈天豪回道。
“这个是当然，店铺销售有老店成长一说，钱币也在贬值，现在的价格当然不可能再延续三年前。”
陈天豪点了点头，这才正色道：“我这个店面，你能出多少？”
林凡没有正面回答；而是笑着说道：“陈总，我今天来呢，一个是带着诚意跟您谈合作来了，再一个您是商界前辈，我能来跟您学习，对我来说也是个难得的机会。”林凡一开口就把二人辈分给划开了，你陈总是前辈，我是晚辈。
见陈天豪没接话，林凡接着说：“租金价格上，我就不开口了，您觉得这个房子多少租金可以给我，您来开价，我听您的。”
陈天豪哈哈一笑，心里暗道，这小子，什么听我的，嘴上说的好听，还不忘了给我戴个高帽子，我要是开价过高，落个欺负晚辈的名声不说，这小子也不会同意啊。
想了想到：“60万一年，如果你了解现在的租金行情，你应该知道这个价格很公道了。”
林凡心知这个价格也算公道，假作思考了一番，问道：“陈总，几个方面我想了解一下，这间铺面的产权人是您吧？”
“是的，我有齐全的资质。”
“那店铺实用面积是多少？面宽多少？层高多少？”
陈天豪答道：“建筑面积有120平方，实用面积有100平方，我这个门面层高很高，有5米4，面宽有9米，做起门头形象很漂亮。”
林凡暗喜，做鞋子生意跟做服装生意有一定区别，做鞋子对库存要求很大，因此仓库会占用一部分面积，以步行街的客流，对这家店的仓库要求越大越好。而5米4的层高，完全可以做个隔层，2楼全部做仓库，这样卖场面积扩大，能够增加鞋子样面，同时仓库足够用，这对业绩的贡献不是一点半点。
“店铺要什么时候能交房？”林凡问道
陈天豪通过问答，也渐渐相信林凡是真的来谈生意的，因为林凡的问话直指根本，倒像是经常谈商铺的老手。
“5月20日，上期合同期到期。现在上家也还在跟我谈续约，我还没有答应他，但是毕竟他是有优先续约权的。”陈天豪意味深长的说，他透漏给林凡的信息就是，我这房子是皇帝的女儿不愁嫁，许多人哭着喊着要。
林凡笑了笑道：“这个不重要，我也没想过要从他手上加价抢房子。所以我开始就说了，陈总这间铺面如果能租给我，你多少钱愿意租？如果您觉得跟上家主顾一场，非他不租，也没关系，能跟陈总相识就是我最大的收获，同时我也相信以后我们还会有机会合作。”心里却道优先续租权，是建立在同等条件这一前提下的，以“春天里”女装的经营能力，60万的租金，显然承受不了。
陈天豪见林凡气色沉稳，丝毫不紧张