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即便有先知和后世万达的先进经验,但不到开盘的那一天,任何人,包括赵泽君本人都无法百分之百确定这个项目成败与否。
虽然距离实际的开盘预售,时间上还有很长一点时间,但预售的成果如何,绝对不是预售那几天决定的,从现在开始就要全力以赴。实际上,之前老赵也一直在做宣传工作,非诚勿扰冠名、香格里拉合作、军团在网络上炒作,都是为了最终的预售做准备。
今天泽业内部的年终会,有两项任务,对前段时间工作进行总结,确定年后的工作大目标。
还有个额外的目标,配合姜萱,‘敲打敲打’某个部门的主管。
泽业成立时间段,发展太快,基层人才不缺,但短时内很缺乏中层和高级人才,很多管理层都是通过猎头公司找来的,而赵泽君和姜萱又实在太年轻,难免会有人仗着以前的资历,在工作中摆老资格,自以为是。
未来半年对于泽业来说非常重要,决不允许内部出现问题,发生拖公司后腿的情况。
泽业是一个新模式,很多人其实是抱着怀疑的态度的,只有赵泽君明白这个模式是绝对正确的,他不可能向每个管理者都详细的解释、说服,有必要树立起一个绝对的权威。
领导的指示,理解要执行,不理解也要执行。阳奉阴违有时候比心怀异志的危险更大。
泽业公司目前在广场西侧的一栋临时楼,未来用作售楼处,会议室在三楼。
经过大半年的实战,姜萱已经组成了一个泽业公司管理班子的雏形框架,今天与会的人,都是泽业管理班子成员。
泽业总经理姜萱主持会议。
两年多来,泽建和泽业,尤其是泽业的工作,强度大,压力高,绝对不是一般人能承受的了的。
同样的,对于人的历练也是巨大的,只要能熬过这段时间,就能获得开挂般的成长速度。
姜萱一身笔挺西装,眉宇间有了一股含而不露的威势,整个人显得很沉稳,和当初那个街头混混、所谓大佬的头马,判若两人,那股子痞气、戾气,终于转化成堂堂正正的威严。
如果不是偶尔不经意间,和赵泽君眼神交流里,还会流露出的那一丝玩世不恭,谁都不会想到,这位掌握着上亿资金,几百人生计的泽业负责人,曾经是一个骑着二手摩托的追风少年。
“赵总,人到齐了,可以开始了。”姜萱冲坐在长圆桌对面的赵泽君说。
“好。”
会议室微微暗了下来,笔记本电脑里的工作汇报PPT,出现在投影大屏幕上。
“在泽业创业之初,赵董事长就明确的规划了泽业前期、中期、后期三个阶段的顺序发展过程,这三个阶段,即是每一个具体‘泽业广场项目’的生命周期,也是泽业公司不断从每一个泽业广场中吸收营养,逐步建立并且完善一套‘商业中心开发成熟模式’的过程。我们这大半年的工作,就是围绕着这个周期进行的。”
老赵对泽业的管理是大方向上、框架性的,提出框架后,具体执行落实,由姜萱负责。
泽业广场前期任务,主要工作是凭借与政府的良好关系拿到低价土地,依赖银行进行融资,聘请国际一流设计公司进行设计。
这三点在建武市泽业广场项目中,都顺利完成,以后可以照搬进泽业的‘商业中心开发成熟模式’中。
第二步中期的任务,是选择优秀的施工单位,保证工程的质量,并且从合作单位中,选择长期战略性合作伙伴,根据具体的工程经验,建立模块化管理体系。
“根据目前的工程质量和合作关系,我们已经确定了包括省二建、泽建在内的七家施工单位,第一批录入长期合作名录。此外,通过实践检验,我们把泽业广场项目横向为筹备、摘牌、交地、四证等8个阶段,纵向上看为销售、财务、成本、人力资源、采购、规划设计、工程、招商、质量、安监等12条线,在每个阶段,每条线,都有明确的任务、分工以及质量要求。从纵横两个维度组合起来,就构成了108个节点的‘模块化管理网格’。”
赵泽君点点头,‘模块化管理网格’这就是他之前所向往和要求的“商业地产开发运营流水线”,有了这条流水线,只要资金足够有好地皮,就能流水化制造一个又一个标准化的泽业广场。
这正是万达成功的奥秘之一。
“我补充两句。”
赵泽君打断了姜萱,目光在会议室里一扫,说:“泽业公司不吝啬花钱,同样的项目,我们给的钱,比同行要多得多,才有大量优质公司愿意和我们合作。恰恰因为如此,我们的战略伙伴,也必须有明确的考核标准。
怎么考核?考核数据从哪来?就是从我们的模块化管理的各个模块中来,合作单位负责的模块要有评分机制,分数高的进名录,分数低的一次警告、二次延迟付款,甚至剔出名录。另外这个管理模块本身,也必须科学高效的进行管理。姜总,你尽快派技术部的同志,和李明然教授接触下,研发一款管理办公软件。”
“好。”姜萱点点头,对坐在会议桌一个比较靠后的年轻人说:“小王,这个事你抓一下。”
“好的,赵总姜总,我开完会就着手办。”泽业信息技术部门的负责人起身道。
赵泽君对他摆摆手,示意坐下,然后对江萱点头:“姜总你继续。”
“那么第三步后期,也就是我们开年后的工作任务,宣传销售运营。泽业广场未来分为自持物业和租售商铺两块。我们自持物业,包括泽业影院、泽业百货两家,还有我们的物业子公司,这几块人力资源部门开年后立刻进行猎头,寻找有经验的管理者,组建队伍。
特别是物业公司,这一块是空白,未来的物业公司承担着30几万平方米的物业管理,每个月的物业费就高达数百万,怎么用这笔钱,怎么提供一流的服务,必须在开盘前就拿出章程来。
其余的商铺,一部分进行销售,尽快回笼资金,主要是室内外步行街的中小型商铺,另外一部分用于出租,长期收取租金,主要是周边配套设施和商业中心里的大型商铺。
出租的这部分物业,和香格里拉酒店一样,采用‘自持物业、委托经营’的方式,开年后,市场部门的主要工作就是联系知名企业,签订合作入驻合同。”
“我再插一句。”赵泽君对负责市场部的那个女经理说:“商铺招租的工作,要在出售之前进行,能否有大量的知名企业入驻,直接决定了泽业广场的价值和销售前景,如果开盘预售之前,泽业商业主楼还是空荡荡的,其他商铺的销售情况可想而知。所以,我对市场部有两个硬性指标。”
市场部那个打扮时髦的中年女经理神情一肃,拿笔准备记录。
“第一,2006年6月份之前,自持物业的大型商铺的入驻签约率,必须超过90%以上;第二,入驻的企业,必须是知名企业。简单来说,是普通老百姓听说过的企业。嗯,大方向上,以服装、娱乐、超市、奢侈品和知名连锁店为主。”
女经理记录完,放下笔,面露难色,说:“赵总,这个目标难度很大,不太现实吧。”
赵泽君和姜萱同时看向了这个女经理。
今天就是专门等着你跳出来说话的。
第二百章 找机会开了她()
赵泽君笑了笑,要敲打的,就是这位宋经理,宋女士。
这位宋女士以前就职于万科集团某省分公司,担任主管市场的副总,资历非常老,从万科还是国企的阶段,就在万科任职,后来由于万科几次内部员工股份调整,对公司的政策不满,辞职,被猎头公司推荐给泽业。
宋女士的能力的确是有的,来了之后,帮助姜萱一手创立了市场部,对公司是有功劳的。
但对于姜萱,宋女士一直不太放在眼里。
一个二十多岁的小伙子,一年前还不过是一家几百万规模的建筑公司的老总,当初她在万科,这种小角色巴结她都不用正眼看的。现在却一跃而成泽业的总经理,她的顶头上司。
除了身份落差,宋女士大概也觉得姜萱完全是凭借和赵泽君亲密的个人关系上位的,平时工作中颇有些‘拿总经理不当领导’,常常摆出一副老资格,教训姜萱。
姜萱受赵泽君之托,几乎从零开始,打造泽业公司,创业之初,有求于人渴求人才,只要对方能做事,有时候也就哈哈一笑忍了。
姜萱放低了姿态,宋女士自尊心得到满足,也就不为难他了,又把矛头指向了赵泽君,经常在姜萱面前抱怨指责赵泽君战略有大问题。
比如商业地产,人家万达也在做,可一个万达广场,盖了两年半,泽业广场一年多就要建设完毕、投入运营,按照宋女士的话来说,赵泽君急于求成,急功近利,年纪轻轻的太想表现自己,完全不顾员工死活。
这个话,姜萱就不能忍了,传到赵泽君耳朵里,赵泽君也不能忍了。
在姜萱听来,这话的重点是最后一句‘不顾员工死活’。
宋女士说来说去,无非是工作太辛苦,压力太大。
用以前姜萱的话来讲,这就操了他妈的,工作压力大?那老子这一年多怎么过来的?工作压力不大,凭什么给你这么多钱?
员工拿着高薪,尽想着轻松?
在赵泽君听来,这更是一个危险信号。
自己为什么‘急功近利’,恰恰是因为万达的威胁,万达的城市综合体项目已经提前起步,如果泽业不能大踏步前进,还按照常规模式慢悠悠发展,将来会被越甩越远。
不能理解领导意图也就罢了,可作为市场部的负责人,从整个市场层面上也应该能分析出这个问题。
归根结底,这位宋女士的想法,来源于对两位领导的轻视。
所以有必要先敲打敲打她。
“难度在哪里?”赵泽君问。
“赵总,姜总,两位也知道,我们泽业的底子薄,之前和大型知名品牌没有过合作,短时间内想要邀请大量知名企业入驻,难度太大。”
宋女士说:“我以前在万科,和企业洽谈业务,联络感情,维护客户关系,直到最后合作,是一个漫长而细致的过程。有时候一家企业,就要用好几个月甚至半年时间,你现在要求我几个月之内,就联系几十家大型企业入驻,这不是天方夜谭吗?”
“那你觉得,任务量定在多少可以接受?”赵泽君笑着问。
宋女士说:“一般商业广场,开盘的时候,能有40%的入住率就可以了,而且不一定都要知名企业。以前万科……”
赵泽君这次直接打断了她:“这个问题,我现在就能给你答案。第一,万科是万科,泽业是泽业,万科主打住宅地产,泽业是商业地产。商业地产中,商家入驻不是我们去求人家,而是吸引人家主动来找我们,泽业广场项目的宣传一直在开展,后续还会有更大幅度的举动,热度持续增温,旺铺不愁租,并不是你想象的那么难。第二,我给你的90%的任务,不光你一个部门完成,就连我在内,都会给予你最大的帮助。”
顿了顿,正色说:“万科是万科,我们现在谈得是泽业。宋总,希望你能摆正位置,尽快调整好心态,融入自己的角色。”
赵泽君这句话一语双关,几乎是当场在教训宋女士,在场人都听出来,宋女士当然也不例外,她却不以为意,反而嘴角微微翘起,有些轻蔑的笑了笑。
“赵总,我只是实话实说,您也没必要生气。商业合作洽谈,人脉关系维护,本来就是一门大学问,急功近利反而得不偿失。您说不提万科,可是万科是国内顶尖的地产企业,肯定有值得学习的地方,以前在万科,我们谈下一家企业,少则一周,多则几个月。您刚才说,给给予我最大的帮助,那具体又是什么呢?”
“如果泽业市场部一周甚至几个月才能谈成一家,那干脆我来当这个市场部领导好了。你问我能给你什么具体支持,我现在就告诉你。”
赵泽君看了看墙上的挂钟,说:“四个小时以后,我要去参加一个饭局。这个饭局里,有家乐福百货的大区经理、香奈儿的华东地区代表、屈臣氏、周大福、阿迪达斯、美伊儿内衣的高管,一共八家知名企业,如果这顿饭吃得好,我今天就能帮你解决五到八家知名企业,而且这样的饭局,我之后还会经常组织参加。我不知道这个速度,在万科算是快还是慢?”
招商的重要性老赵比谁都清楚,泽业是个新生企业,有明显的短板:缺乏人才、商业关系少。这些赵泽君也很清楚