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也就是说，不管你有没有买方经纪人，这笔6的钱已经包含在房价里面了，你不要就卖方占便宜。
000040 涨姿势 合一（）
简单介绍下在美国买房的流程。
当你看中一处挂牌的房屋后，虽然对方一般都有个挂牌价，但这个价格只是作为参考。
你可以让经纪写一个报价发给卖方中介；如果对方接受；在上面签字即成房屋买卖合同。如果与对方心理预期相差悬殊；或有许多人报价；可能就没下文；那就结束了；当然你可以重新写一份报价。
如果你的报价与对方心理预期接近；或只有你一人报价；对方可能会给个反报价。你接受；合同就成立；你不接；也可以再反报价。如此这般来来往往；直到双方接受；达成合约。
报价条款都是标准的；一般填上金额；付款方式；交割时间等。最重要的是买卖条件tingency；就是如果这些条件不满足；买方有权随时退出而不需承担任何责任。
双方接受报价后；就去第三方开托管账户openescrow；买方要放3的定金在账户上。这钱并一定就给房主，因为买方在接下去1到2个多月中；随时可以取消交易；拿回全部定金。但是卖方不能主动提出取消交易。
接下来的事情，最少有两条：出具验房报告与出具白蚁报告。前者由买方付费；后者由卖方付费。验房后如果买方对房子状态不满意；可以要求卖方负责维修或出补偿费；如果卖方拒绝；买方可以不要房子。
卖方要请专业公司检查白蚁；如发现危害；要负责杀蚁并维修。
双方你来我往的交锋；这时候才真正开始。由于主动权在买方；卖方比较被动；一般总是以卖方妥协结束。也有许多交易；忙了1、2个月；最后没成交，大家什么都没得到，这对卖家及中介来说就很郁闷；所以卖家在一开始挑选报价的时候很小心。
亨利和岳妃反应最快，因为他们马上想到了佣金。
只要他们说服蒙特雷那酒庄出售，完成这笔交易，10的佣金就是他们事务所独得。不是笔误，看下文。
根据去年爆出的蒙特雷纳酒庄交易价格，这笔佣金高达上千万。要知道，他们事务所房产交易额度数量最多的是几十万、几百万，偶尔有上千万的豪华房产交易，那都面临许多经纪的竞争，而且最后还只能得到一半的佣金。现在居然有个上亿的交易直接送上门来。
岳妃反应过来后就是惊喜，而亨利反应过来后就是郁闷，他开始话语中强烈推荐岳妃也有一些坏心思。
诚然中国富翁出手阔绰，但是基本有一多半的中国富翁对美国这里的规矩和法律是一点概念都没有。比如交易的时候，中介要他请第三方进行验房，他认为你在坑他的钱；中介推荐个便宜的保险公司购买多些保险，他也认为你在坑他钱。等交易结束，房子遇到一点点问题，他不找保险公司，却打电话来找经纪人，一通抱怨都是轻的，经常还出口伤人。最后还得经纪人来帮他跑保险业务。
只有很少的中国人，才知道找人验房是必须的，房子的保险尽量买全，这些人才会知道经纪人在交易中的作用。
慢慢的，大家都不太喜欢接待中国客人，所以他首先想的是将肖的业务推出去。
可谁知道是这么大一笔生意，早知道就亨利自己亲自上了，那上千万佣金基本就全是自己，可现在却是岳妃占了大头。
美国的中介经纪和事务所签订合约的合约都是提成合约，就是说他们没有保底工资这一说，直接就是做成一单生意，事务所拿20，剩下的80都是中介自己的。这笔生意要是谈成了，那岳妃就能拿到几百万，一跃成为一位富翁，自己开个事务所都没问题。
律师瑞安则是单纯的惊讶。索斯比的詹森有自己的职业道德，他不能讲肖逸飞要在他们那里拍卖上亿美元油画和手中还有3个多亿美元油画的消息泄露，他只能告诉弟弟这是个中国来的年轻富翁。可是瑞安猜测的富翁以为完全不是那么一回事。
商业中介与买房不一样，全部是卖方代理；为卖方服务，买方并不需要自己的中介。如果买方完全不懂；可以找个自己的顾问。另外，中介费也不同，房产是6的中介费，但商业上是10的中介费。
买方最重要的是一定要自己找个专精生意买卖的律师；对所有文件把关。没有律师审核的文件；绝对不要签字。
肖逸飞这才知道，原来自己一不小心差点就送出上千万美元。他不由得一阵后怕，感激的对瑞安说道：
“真是太谢谢你了，谢谢你替我挽回了一大笔钱。”
瑞安笑着说道：
“保护你的利益不受损失，是我应该做的。”
“那你能不能教教我，这个商业一般是怎么操作？”
瑞安笑着说道：
“我也负责过一下中小企业的商业谈判，但一般也就几十上百万，大致过程应该还是差不多的。
经过岳妃的一番教导，肖逸飞又涨姿势了。原来在美国，如果想要贷款购买房产，那么在看房甚至是找中介之前，就要去银行弄一个预贷批核。
预贷批核分为两种，一种是预贷合格，就是贷款机构根据你提供的收入和负债，算出你可能获得的贷款金额。贷款机构不会查你的资料，更不会要收入证明。只是让你知道你大概能贷款多少。实际贷款过程中，还需要进行严格审批。并且有了预贷合格并不意味着你一定能获得贷款。
另一种严格得多的预贷批准，它要求比较严格，不单要提供个人财务资料，贷款机构也会作一定的查证，包括分析信用报告，然后按照贷款目的给一个相当确实的贷款金额。将来只要财务情况没有重大改变，都可以顺利获得贷款。
肖逸飞想了一下，自己现在账号上只有200多万欧，又没有其他财产，想从银行贷款，审批通过的可能性太渺茫，而且就算通过，周期肯定很长，说不定那时拍卖会的钱都到账了，根本不需要贷款了。
“算了，太麻烦了，我还是现金吧。”
“现金购买就很简单，现在这些资料应该就够了。”
“我问一下，这个交易过程大概会有多久？”
“房子都有可能会折腾一两个月，这种大买卖，应该要半年，1年也不算久。肖先生的资金。。。”
“我的资金要11月份才能到账。不过如果要定金，我也许可以从其他地方先弄一笔。”
这要怪肖逸飞自己的疏忽，他以为伦敦秋拍，秋拍嘛，肯定是秋天举行，他想的应该是在9月份，结果却是10月20日才举行，买家付款延后几天的话，钱到账大概在11月。如果要付10的定金才能进行调查谈判的话，还挺麻烦。他明天见到詹森的话，会跟他仔细协商这件事。詹森当时不是说艺术品金融服务可以弄笔钱出来么，想来弄一千万当定金应该没问题。
肖逸飞把自己现在的情况解释了一下。岳妃揉揉脑袋，想了想说道：
“肖先生，我虽然是第一次接触商业地产买卖，但按照我以前做房屋买卖的惯例来说。我们在报价的时候必须要附上资金证明或者是预贷批准，证明你有足够的资金买下房屋，这样对方才会接受我们的报价。”
“你的情况有些特殊，并且我们现在还不确定定金比例。我下午就去纳帕，和酒庄的主人博巴雷特接触一下，表达我们的收购意向，之后我们在根据他的要求考虑其他的问题。”
肖逸飞也没法子，现在整个过程被他弄的乱七八糟，也只能见招拆招了。
到旧金山四季酒店che后，肖逸飞和索斯比副总詹森进行了联系。
“hi，詹森，我已经到旧金山了。”
“肖，欢迎你到美国来，那我明天带人过来。”
“好的，另外，我选择了你的弟弟当我的律师。”
“明智的选择。”
“那好，明天见。”
看了看外面的天色，这么好的阳光，窝在酒店太无聊了，肖逸飞决定去附近的联合广场混一下午。
联合广场很小，就一个街区大，只有2。6英亩，合1万平方米，据说这里的地下车库是世界第一个地下车库。周围都是高楼，显得联合广场就跟一个洼地似的。广场上蓊郁郁的种着棕榈、紫杉和鲜花。
广场上正中高柱上是胜利女神像，它是为纪念美西战争中于马尼拉湾得胜的海军上将杜威dewey而修建的。
和卢浮宫那个伸展双翼的胜利女神不同，柱子顶上的胜利女神根本没有羽翼，只见她一只脚站立，另外一只脚俏皮的向后翘起，一手高举权杖，一手拿着花环，整个给人一种像是可爱少女正在自由奔跑的感觉。这一看就是新大陆的风格，和欧洲那些庄重典雅的胜利女神像完全不同。
联合广场位于市中心，是商业集中的地方，周围有梅西、诺德斯特龙、第五大道百货等6大百货商场，还有一系列的专卖店，肖逸飞就看到了维多利亚的秘密和pink的内衣专卖店。海报上的模特太诱人了，没法看不见。
逛了一会儿，走累了的肖逸飞惬意的坐在露天咖啡座上，享受着阳光、咖啡和悠闲时光。
000041 小麻烦（）
回到酒店，岳妃就打来电话。
“肖先生，看来这次巴雷特先生被法国人坑惨了，他开始一口就回绝了我。”
去年法国人和蒙特雷纳都签订了正式合同，支付了一笔款项后，才通知说撤销收购，损失了一笔钱，却让巴雷特郁闷了好久。
不过首先强调难度，夸大难度，这个是中介的惯用伎俩，人艰不拆，肖逸飞静静的等着岳妃后面的转折。果然岳妃继续说道：
“在我的劝说下，他终于答应考虑出售意向。但是他有个要求，希望你答应。”
“什么要求，说吧。”
“你的资金证明。”
资金证明，不论是岳妃以前那种房屋买卖，还是瑞安的中小企业买卖，就算是要看资金证明，也应该在同意出售之后，哪里有看了钱再决定是否出售的道理。要是大企业并购，那更没有先见钱再说卖不卖的道理。
但是，这次的情况非常特殊，肖逸飞也能够理解巴雷特的决定，甚至说如果易地而处，他也会这样干。
首先，博并没有将酒庄挂牌出售，是肖逸飞这边主动找上门求购。谁有主动权，谁就有优势地位，这点是毫无疑问的。
第二，肖逸飞现在没有任何公司或者是放在明处的财产，也没有信用记录之类的，就完全是个背景未知的外国人。博担心他就是个空手套白狼的或者是耍着玩。
第三，就是最重要的，他才刚刚被法国人给耍了一回，沦为纳帕许多酒商口中的笑柄，他实在是不想再次被耍。要是第二次再被耍，估计那些纳帕酒商就会嘲笑他像个傻瓜。
第四，就是去年法国人给了一笔违约金，再加上刚刚弄到一笔贷款，让巴雷特的日子好过了一点点，现在他对于出手酒庄没有去年那么热切。
肖逸飞想了一下，说道：
“咱们面谈吧，我在酒店咖啡厅等你。”
在咖啡厅见面后，肖逸飞要岳妃将她和博进行交涉的情形进行了复述，又询问了下当时博的神态。
开始蒙特雷纳酒庄“庄主”博。巴雷特对于地产经纪来找自己，说有人要收购他的酒庄觉得的很惊讶。当见到岳妃，知道收购人是个中国富豪的时候，他又有些觉得好笑。
的确，听过了中国富豪已经开始在外国购买产业，一方面转移财产，一方面给自己留条后路。除了购买房产，涉足葡萄酒行业的也有，法国、澳大利亚，甚至加州纳帕都有这样的人，可是这些人买的都是几百万的小酒庄，上千万的都很少。自己的酒庄可是个上亿美元的大家伙，应该还不是他们购买的目标。加上这位买方顾问又是华裔，又是个年轻的女人，又单身前来，让整件事显得有些虚假。
可是眼前这人却是索斯比地产的人，这件事又仿佛有些像真的。于是他就提出了这么一个条件，来判断是准备耍自己还是真心想买。
肖逸飞仔细思考推敲，最后，他觉得巴雷特想出手的意愿占了上风，这事可以做。
岳妃拿着勺子搅着咖啡，看着眼前这个年轻人。
这人这么年轻，穿着打扮也没有多奢华，也不是久居上位的那种气质，他到底是不是真的富翁呢？不过，这身材倒是真不错，又高又壮。
这也怪不到肖逸飞，半年前他就是一个普通的码农，一个小白领，哪里能培养出什么气质，而且打扮这个东西，肖逸飞从小就不太讲究，过海关的时候他根本就没带衣服，现�