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闹髁褪遣皇强筛笠坏悖ㄖ�500～600平方尺为主力户型，没有公摊喔）；而且，我们是不是在这个户型上，怎么样设计才会让市民满意？在这里，我先给你们提个意见，香港的中小家庭很少在家里招呼亲朋好友，同时互相拜访的情况也不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客餐厅反而不必要大，多出来的几十尺，设计一个浴室放在主人房里，是不是更受欢迎呢？”
那个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上一边休息闲谈，一边看电视；主人房兼有浴室（洗手间），自成一国，更是便捷。
陈斌等人纷纷点头，便说道：“好的，我组织人进行调查和研究，倒时候拿出方案给您！”
林祖辉点点头，他一般提出建议，并不是马上执行，他需要一个更专业的团队，去佐证自己的想法，然后再拍板。
接下来，林祖辉又说道：“新时代集团的股票走势很好，所以我打算在11月份发行可换股债券，集资5亿！接着，我们还要筹备供股集资10％新股，我本人会全部认购的（49。5％）。所以，这段时间里，你们要多向投资者展示我们的发展情况，吸引大家投资我们！”
梁真勋连忙说道：“好的，我们一直在努力做这方面工作，相信投资者非常看好我们！毕竟，我们公司有老板你的带领，对地产走势的预测、躲避风险等，拥有巨大的成绩！”
大家都附和起来，梁真勋说的话一点不假，去年股灾前，新时代集团提前三个月就开始大力出售住宅单元，又提前一个月减持债务等，投资者不是傻子，也看出了这家公司在风险控制上很给力。
更何况，今年新时代集团的楼宇面积销售，从去年的第六，猛上升至第三第四，显然也是一种对市场的掌控。
可以说，新时代集团的建筑效率，为全港最高。
这一点，恒基地产的李兆基就公开承认过。
林祖辉朝着陈晓芬问道：“愉景湾第三期销售的情况怎么样？”
香江兴业的实力不强，愉景湾的第三期销售策划，是由新时代和新世界两家公司在完成。
林祖辉主要还是关心回款的问题！
陈晓芬汇报道：“比预期的好上五成！”
林祖辉点点头，很满意这个效果，在一开始策划销售的时候，林祖辉就提过意见，那就是让媒体传出新机场方案可能要在明年放出。
反正也就是个‘谣言’，又没有什么责任，而不少投资者则不同，他们会考虑这项投资的可能性！最终发现，新机场真的很有可能要出台了，而一旦大屿山那里修建新机场，那么势必要有跨海大桥和海底隧道。
试问，有了交通之后，愉景湾还是孤岛吗？
愉景湾第三期的房子580元每平方尺，难道不划算吗？
要知道，现在新界都已经1200元了，而市区已经1500多元了，九龙也是1400元了。
愉景湾项目，是不需要向政府交纳任何费用（除了税费），只需要建筑费，所以将来的利润还是非常可观的。
……
翌日。
林祖辉走出新世界发展公司，突然想到了一个发小财的项目，顿时朝着恒金投资走去。
就在刚刚，林祖辉和郑氏父子谈了大老山隧道的合作建议，双方很快通过了合作约定；毕竟，两家公司都没有独立发展大老山隧道的条件，能联合在一起，再向金门建筑合作，也是一个非常不错的方案。
而金门建筑属于怡和，势必也不敢投资太大，所以这个三方合作的可能性非常高！
回到恒金投资，林祖辉开始在办公室里，找出一份关于‘永安集团’的资料。因为他好像记得，郑家纯上台后，对永安集团发起恶意收购过。根据这种记忆，林祖辉觉得，现在买入一些永安集团的散股，一定能赚个几千万。
钱虽然不多，但林祖辉估计可以有八成以上的盈利（永安集团股票大大低于净值），何乐不为呢！
在恒金投资公司里，看完资料，又询问了职员关于永安集团的股票情况，林祖辉差点不淡定起来。
原来：
永安集团是香江老牌家族郭家的产业，目前郭家已经发展至第三代，有几十个第三代成员。
这些成员品行参差不齐，闹出了很多的丑闻，比如：有成员违规借贷永安银行一亿多债务，结果人死了，也成为了一笔烂账。还有不少成员也违规在永安银行借贷，总之把储户的钱当成家族的钱了。
结果就是，永安银行濒临倒闭，由恒生银行购买其51％的股份，并开始踢出郭家的人。
当然，这不是林祖辉不淡定的原因。
而是永安集团（上市公司）控制着永安公司（上市公司），两家公司的物业价值竟然高达50多亿元；这块肥肉好大好大，让林祖辉这个喜欢‘恶意收购’的人，差点想再出山了。
两家公司拥有的物业有：永安中心（中区）、永安大厦（中区）、永安人寿大厦、永安广场及南洋中心的商场（尖东）。
永安中心的市值就值27亿港币（60万平方尺，每尺楼面价格算4500元估算），再加上两幢中环的中型大厦、尖东的两个商场，价值在55亿左右。
而永安集团的总股本为1。815亿股，股价才7元，总市值才13亿不到（55亿物业非永集一家上市公司所有，还包括其子公司永安公司）。
林祖辉在想，只要控制永安集团，哪怕是双倍价格，也非常划算，毕竟还奉送一个子公司——永安公司呢！
永安集团收租都可以年收入几亿，为什么市值如此低，原因就出在永安百货上；在超市和日本百货业的夹攻下，永安百货流血不止，亏损严重；不仅仅如此，永安集团旗下还有永安人寿、证券、银行投资，都是亏损大户。
有媒体用‘不做更好’来形容永安集团，因为少做少蚀；不做，全靠租金，将资金存进银行生利息、买入汇丰、置地股票，都比尝试什么都做，到处碰壁更好。
林祖辉经过分析后，觉得就算他出山，也很难收购掉永安集团。
因为郭家的商管集团控有41％股份，董事会郭家控有2％的股份，其余未进董事会的郭家第三代应该还控制一些股票。
新加坡华银控25％的股份，这个完全拿得下；
如果郭家外围成员，将股票高价卖给自己，也不是不可能，毕竟郭家有些内乱。
若是他有20亿现金，倒是可以尝试一下！
如果成功，就将永安集团的银行、保险、证券、百货，全部打包出售给郭家，让他们继承祖业去。
而他本来就是看中那些优质物业的，那可是足足90万平方尺的中环收租物业，和两个商场物业，看得人都留口水。
最终，林祖辉还是忍住了！
这事一是难成功，二是自己没钱，三是自己不想招惹恶名了。
叫来李浩，林祖辉说道：“平仓一些蓝筹股，去买入永安集团的股票，不要买太多，差不多三四个点，不要打草惊蛇，分批购买！”
“好，我会通过换股买入的方式，一点点完成的！”
“嗯，这边卖，这边就买！”
第309章 【最卖座的商界大佬】
11月伊始，礼拜二。
新时代集团首先宣布发行可换股债券10亿元，比预期的多了一倍。
可换股债券，是债券持有人可按照发行时约定的价格，将债券转换成公司的普通股票的债券。如果债券持有人不想转换，则可以继续持有债券，直到偿还期满时收取本金和利息，或者在流通市场出售变现。
当天，新时代集团委托百富勤为财务顾问，在中环的大厦会议大厅举行认购仪式；一些本地投资者赶往现场时，发现很多外籍投资者，顿时感受到林祖辉先生的魅力。
在认购仪式尚未开始之前，一些投资者纷纷交谈起来。
“大家都很看好新时代集团的前景啊！”
“当然看好啦，林祖辉先生用了不到四年的时间，便将两家公司跻身香港第五大地产开发商、第三大置业公司（前面是置地和九龙仓），这份能力还需要怀疑吗？”
“对！重要的是，人家在地产大势的分析上，也非常把握精准，并预测出股灾，这个才叫厉害！”
“看来大家与其说是投资新时代集团，还不如说是来投资林祖辉先生呀！”
“可不是嘛！他是香江最卖座的商界大佬！”
“这个嘛！如果考虑年龄，林祖辉先生确实如此！但实力其实还和李超人差很远！”
“现在差得远，不代表将来还会差，李嘉诚24岁还在惨淡经营，连职员工资都发不起！”
“好吧，我承认！”
今天来了不少欧美日的投资者（投资公司），新时代集团也派出了很多高级职员招待；发展至今天的新时代集团，早已经在海外声名鹊起，吸引了不少海外投资者加盟。
此次发行可换股债券，其实也就相当于一次供股集资，林祖辉本人相信，在债券规定的时间里，不少人一定会选择以债券规定的价格，进行交换新时代集团的普通股。（股票时价太高，也是需要补差价的，但债券相比较供股集资，属于稳赚的）
此次发行可换股债券，是新时代集团的第一次这种商业行为，林祖辉本人亦在现场和一些欧美日大型投资机构交谈，并推介新时代集团。
他从香江地产未来整体走势谈起，而新时代集团拥有庞大的土地储备，可以在将来获利更大，毕竟土地成本大大的减少。
一名日籍投资者抛出问题，说道：“林先生，在香江经营地产，就不得不考虑ZZ的影响，请问你们是如何规避这个问题的？”
林祖辉信手拈来这些问题，立马说道：“据我所知，在1986年至1988年，日本投资者在香港大约投资了近300亿，是香江仅次于东南亚华人的第二大投资团队。这充分说明，你们是看好香江的地产走势的。而且，我们的债务率两成多一点，拥有足够抵御风险的能力！”
今年地产升值4成的话，那么新时代集团的储备土地也将升值两成至三成，这是一笔庞大的财富。正因为如此，就是新时代集团什么都不做，其债务率都会下降得很快。
特别是写字楼大厦升值更快，不到两年前，华置中心值19亿，而现在它值35亿。赚了八成账面盈利不说，租金每年还可以收3亿多（非纯利，纯利一般是七成至八成，管理好的情况下）。
日籍投资者很满意林祖辉的回答，不过还是继续追问道：“今年新时代集团的盈利能突破15亿，是否是真的？”
林祖辉笑着说道：“本来我们预期就是12亿，不过地产升值太猛，我想15亿是没有问题的！”
随着林祖辉的亲自推介，不少投资者都感受到他本人的魅力，那就是相当的自信，说的理由也非常让大家信服。这些投资者便更加坚定购买新时代集团债券的想法，一些更是临时加码投资的额度。
大礼堂足足有几百名投资者，这些投资都满足一个条件，那就是最低认购额度为50万债券的实力。当然了，绝大数投资者都是几百万、几千万的准备认购。
而林祖辉也准备了几亿资金，在认购不足的情况下，他本人会选择认购。
不过，今天大概率是用不上了。
认购仪式开始，首先还是梁真勋这个执行董事，开始做汇报工作，通过用详细的数据来加深大家对新时代的印象。
地产不用说了，在酒店领域、置业领域亦表现非常的不俗，顿时迎来场下的一片片掌声。
结果认购开始时，大家的热情非常高昂。
当天，新时代集团一共是发行了12。3亿的可换股债券，再比预期高两成多！
下午四点，新时代集团的管理层又召开记者会，公布了此消息，打算明天就见报，以此来刺激股价。
……
翌日。
新时代集团发行可换股债券12。3亿的消息，立马飞到了各大地产商手中。
……
信和地产。
黄廷芳在办公室里，对儿子说道：“以后，我们在拍卖会就多了一个强劲的对手了，这个对手比新鸿基、恒基、新世界更厉害，和长实亦不多让！”
黄志祥点点头，说道：“新鸿基和恒基是楼宇制造工厂，但是他们不会花太高的价格去发展收租物业，对于优质商业地皮，他们都比较谨慎的拍卖。新世界和长实其实也还好，他们会考虑买得贵不贵。反倒是林祖辉这个人，是为了优质物业和地皮，是可以溢价很多进行收购的！”
黄廷芳说道：“我们就怕和这样的人，在拍卖场碰见，毕竟我们不知道他的底线是多少！不过，想要击败我们也是难事，我们家族视香江为大本营之一，一定会全力以赴！”
“好的，父亲！”
……
新鸿基地�