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梁真勋点头说道：“老板倒不是‘愣头青’，而本身将新时代地产的市值增加10多倍，仅用了半年时间，这样的人在外人眼里，肯定是有傲气的。他们甚至会认为老板你在赌气，所以心有畏惧也是有可能的。我觉得这个策略可行！”
林祖辉虽然刚入地产行业，但心也有傲气，想开发一个中型楼盘，提升一下公司的士气和整体素质。
10万平方尺的土地，按照地积比率3。5倍计算（可能更高），就是35万平方尺的楼面面积；如果明年下半年售期房，本岛的住宅物业恐怕在900元每平方尺左右，可销售3。2亿。按照两年的工期，地皮费7000万＋建筑费8000万＋纳税3000万，每年三成多的利润，还是比较划算的。
地积比率还可以提高，售价也有可能提高，每年四成的利润都有可能！
当然了，就是每年两成的利润都可以做，反正地产公司只需要出一个土地购买费，其余资金全部通过银行贷款和期房销售来搞定。
重要的是，开发出这样一个楼盘后，新时代地产就相当于跨入中型地产公司。毕竟35万平方尺的楼面面积，足足可以有六七百套住宅的小区。
虽然新时代地产只有六七千万的流动资金，但却无需担忧付不起价值七八千万的土地款，银行乐意借贷，毕竟上次集资1。2亿后，新时代地产的负债率相当于降低了很多。
第95章 【策略拍地】
拍卖会里，聚集这香江很多地产商，林祖辉的出现顿时吸睛无数。
年轻，干的事又大，名气直逼四大家族，想低调都不行。
拍卖会尚未开始，很多人聚在一起闲聊，虽然今天是对手，也许私下就是朋友。
林祖辉扫视了一下，四大家族创始人都没有出现在拍卖场。
长实参加拍卖的是一位年轻人，大概三十出头一点，应该是周年茂。周年茂父子都被李超人重用，同时提拔为长实的董事兼副总经理，周年茂任这个职位比霍建宁还年轻一些。
新鸿基地产拥有大量的土地储备，所以老郭也不急，就派了自己大儿子郭炳湘来拍地。
恒基的李兆基、新世界的郑裕桐，这个月都痛失了好友冯景禧（新鸿基银行），今年三月还痛失好友杨志云（美丽华酒店），所以也都没有到现场，来的都是公司高管。
看样子，四大家族都准备扶二代上马了。
其实，此时四大家族虽然已经成势，但旗下地产公司的市值并不高；长江实业、新鸿基市值在80多亿，新世界、恒基只有六十多亿。
当然了，他们也不仅仅是靠一家公司，联营公司很多，再加上个人的财富，自然远不是林祖辉能比的。
“祖辉，今天看样子势在必得嘛！”王启霖迎了过来，亲近的说道。
两人因为都是上市公司主脑，自然不能像以往那样一起前来，毕竟各自还带着人呢！
“王叔，我们不是刚集资了1。2亿嘛，今天总得在你们这些大佬手里，抢一根骨头！”林祖辉笑着说道。
王启霖完全可以称得上中型地产商了，原本他的实力就是十几亿地产资产，凭借相信林祖辉的预判，他从去年十二月开始，就大量的购买物业，估计三四亿港币都有了。上市公司加个人资产，绝对快20亿的规模了。
“我可没有你出手豪气，今天也没有势在必得的决心！”王启霖说道。
他本想劝林祖辉不要被拍卖会的情绪带到了，结果一想，别人的上市公司市值都超过了高升地产，那里还需要自己提醒了。
自己的这个侄子，不是个冲动的人。
和王启霖聊了几句，林祖辉又递出去几张名片，拍卖会总算正式开始。
第一幅土地，位于北角，占地面积3。6万平方尺，地积比率为3。2倍。
所谓‘地积比率’是香江这边的说法，意思能建的楼面面积等于占地面积乘以地积比率；比方说这幅地，可建楼面面积为11。5万平方尺，相当于500个平方尺的住宅单元230个住宅单元。
地积率比也不是绝对的，特殊情况还可以宽松一点，但也很难获得审批。
第一幅土地就拍出2600万，看来这次港府又得赚大几亿了。
接下来，拍卖的土地大大小小都有，小到只有一万多平方尺，大到15万平方尺。
“现在开始拍卖第五幅土地，这幅土地位于筲其湾，占地面积9。2万平方尺，起拍价5000万，每次加价不低于20万……嘭……拍卖开始！”
筲其湾最早是工业区，六七十年代开始慢慢改为住宅区了，现在地铁通了，交通也很方便。
可以入手，前提是价格合适！
林祖辉立马举牌！
“5020万”
接下来，林祖辉气势如虹，硬是将价格堆到5900万！
很多地产商纷纷侧目，主要是林祖辉的表现出强烈的欲望，而且气势十足，一副威水佬的模样。
和林祖辉在竞价的是香江地产界‘超级大好友’信和地产的黄氏父子，正因为是‘超级大好友’，在1981年6月至1984年6月，信和地产损失高达10亿，几乎面临破产的局面。这家地产在1983年至1984年都大量的购入土地，多达十多幅，因而损失很大。
不要认为抄底就会盈利，前提是这个底在哪来，而且距离黎明还有多久，还得考虑银行利息方面。
黄氏父子见林祖辉表现炙热，他们第一不想落后，第二也想坑林祖辉一笔。
他们不知道的是，林祖辉虽然年轻，但计谋却比他们高一筹，他视力极好、大脑运转速度快，黄氏父子的一举一动皆在他眼里和脑海里。
既然这家父子不安好心，那今天他也奉还。
“6500万”
当林祖辉喊出这个高价时，很多人都摇摇头，贵了500万不止了，这年轻人真是乱花钱。
“父亲，要不算了吧！”黄志祥劝道。
黄廷芳却毫不犹豫的报道：“6600万”
林祖辉脑海里快速运转，这个黄氏父子好像自己有点记忆；在八十年代后期和九十年代初期，九十拍卖会的‘大傻蛋’，屡屡传出高价。好像有个趣闻：这个黄廷芳和一家地产公司争一副土地，喊价报道12亿，已经是大出拍卖会所有地产商的预算，依旧在战斗；最后黄廷芳还使出了一招‘飞象过河’，弯腰和隔数排的对手磋商，拍卖师为了得到更多的佣金，自然出声制止，一时间成为地产界的笑谈。
“6800万”林祖辉冒险一搏。
虽然他是在冒险，当面上却依旧表示出强烈的欲望。
黄廷芳侧身看见林祖辉的表情，顿时心里冷哼一声，今天被一个年轻人搞得火大，也没有犹豫的喊出：“7000万！”
喊完之后，黄廷芳就后悔了，他儿子不经意的摇摇头。
林祖辉懂了，便假装无奈的摇摇头，表示放弃了。
溢价四成多，现在又不是火得发烫的地产市道，有必要么！
黄廷芳脸上有些难看，他明明发现林祖辉杀急眼了，才打算治治的！不过还好，这幅地回本完全没有问题。
今天运气不错，很快又出了一幅薄扶林的住宅土地，面积为8。8万平方尺，地积比率竟然高达3。9。
林祖辉延续一如既往的表现，加价热情不减，很快喊道6880万。这一次，居然没人跟了，让他有些意外。
原来，很多地产大佬不想跟一个年轻‘愣头青’纠缠，就算赢了怕是也得学黄廷芳没面子；而黄廷芳刚才冷静下来后，发现自己冲动了，要是再继续拼下去，搞不好明天就会传出自己‘小肚鸡肠’的名声。
更何况，这幅土地差不多也就值这个钱了！
这就这样，林祖辉终于拿下一幅心仪的土地，心里面感叹，这些大佬还是挺爱护这个幼苗的。
当然了，很快大家发现，林祖辉拍下一幅土地后，就再也没有喊价；再综合两次出价情况来看，别人只是想拿下一幅中型土地而已，所以才表现出欲望炙热。
拍卖会结束后，黄氏父子主动来到林祖辉面前招呼，似乎忘记刚才的事情了。林祖辉自然也知道，这些不过是做过别人看的，大家随便应付一下，也不要生仇。
林祖辉自然也不想树个敌人，所以和父子俩聊了几句。
第96章 【乐于助人】
万辉出版社。
林祖辉在办公室询问了一下龙景昌，关于杂志《资本》的筹备情况。
龙景昌认真的汇报道：“我们已经得到《福布斯》的授权，正在对整体内容进行改善，预计十月份就可以面市了！”
林祖辉点点头，叮嘱道：“你尽快从《资本》杂志抽身，将公司进行一个整体结构的重整，先拿方案给我。上市的时间预计在年底或明年年初，届时的发展非常迅速，你可以参照一下我的新时代地产就知道了。所以，各方面都得为上市后做准备，特别是人才储备、财务专业性等，我都希望看到一个进步。”
“恩，我知道了，我现在就开始筹备这方面的工作！”
上午，林祖辉将出版社的工作都处理了一下，顿时就感觉像是：一个暑假没有做作业，然后在开学的时候，将暑假作业全部搞定一样的轻松、愉悦。
看看时间，离午饭时间还有半个小时，他又恶补《GOOD》杂志内容；这是他的一个习惯，两本畅销杂志他每期都要看，哪怕时间上不充裕，延后也要看。
之所以如此，是因为这两本杂志是上市公司的股价的一个保证。公司上市后，如果没有亮眼的财务报表，如何赢得股民的信任，如何能顺利供股集资。
这个时候，玉郎集团年盈利四千多万，林祖辉记得明年玉郎集团上市后，能在短短的一年时间供股集资4亿多，这就是投资者的一个信任。
万辉出版社，目前年盈利水平只有二千多万，但林祖辉在香江证券界有名气，更受投资者喜欢，所以以后的集资能力不会差的。
当翻到上一期的《GOOD》杂志时，林祖辉突然眼前一亮。
“玛利诺修院学校的校花……李佳欣”
咦！
这不是未来的港姐么，富豪收割机么！
他好像记得，李港姐在十四岁左右就出来兼职拍广告，然后半工半学的完成学业。
这样算起来，李港姐应该有十五岁，而且已经进入广告界了。
林祖辉拿起电话摇人！
不一会，《GOOD》杂志许盛林来到林祖辉的办公室。
林祖辉拿着杂志来到沙发上，摆在茶几上，指着李港姐的配图道：“这个女孩好像我的初恋女友！”
许盛林看了一眼李港姐，笑着说道：“老板，这个女孩我有印象，当时做她的采访时，她还说能不能帮她介绍一些广告拍摄的活动什么的。长得确实漂亮，好像还是个混血儿。要不，我为她介绍一个广告拍摄，到时候老板和她见见？”
会来事！
“恩，见见也好，睹物思人啊！”
许盛林倒是一点见怪不怪，老板也就二十岁出头的年龄，喜欢中学生怎么啦！
林祖辉在许盛林离开后，陷入思考：根据我国刑法，十四岁是一个法律线……
法律上没有问题。
道德上来说，自己实际上还差3个月才二十岁，年龄相仿，就算和中学生谈个恋爱什么的，也不违反道德。
综述：可以养成李港姐，反正她家庭条件不好，也渴望财富。而自己也很吃她的颜值，愿意帮助她。
……
金宅。
金大侠有两大爱好：吃大闸蟹、下围棋。
吃大闸蟹对于林祖辉来说，很简单也很精通；下围棋他完全是生手，不过为了陪金大侠，也为了让自己掌握一门技艺，林祖辉特意花了一点点时间背棋谱。
院子里，金大侠和林祖辉各执黑白棋子，相互厮杀。
金大侠黑棋落子，看向林祖辉疑问道：“你上次告诉我，你从未下过围棋？”
林祖辉快速将白棋落子，回道：“今天第二次实战，第一次还是您教我下的！不过最近我有看围棋书，从中学到了很多！”
他越是这样，金大侠反而多心，故意问道：“你事业那么忙，还有心情和时间学习下围棋，就为陪我这个老头子？”
林祖辉假装不知其意，说道：“我记忆力超群，很多东西仅需要看一两次便可熟记；再说了，多一个技艺也是好事，艺多不压身！金老，该你啦！”
金大侠继续落子，心里倒也释然了，这个年轻人不出几年，财富就会超过自己，别人也没有道理算计自己什么。倒是自己多心了，以小人之心度君子之腹！
如果林祖辉听见了金老爷子的心声，一定会感到惭愧的。因为他计算过，每个月陪金老侠吃一次大闸蟹、下一次围棋，正好打发一下时间。
当然了，四年后的回报，也是他在算计的！他不在意明报集团能给自己