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这才是享受生活！
看着下首的超级游艇，林祖辉期待着这个周末的假期了。
超级游艇在香港附近海域行驶，并没有打算远行，林祖辉过完飞行瘾后，来到游艇参观起来。
真的很大的空间，毕竟足足128米，第一层空间就相当于3000多平方米，第二层、第三层、第四层空间依次递减，但也是大的惊奇。
参观一圈下来，哪怕是林祖辉见过足够的世面，也不由得爱上这艘‘逐日号’，颇有种想在船上度过一个礼拜假期的想法。
当然，只是想想而已，一个周末两天的假日，已经足以，毕竟他还年轻，需要工作。
“辉哥，你太会享受生活了！”李佳欣一身长裙，穿着拖鞋，来到他身边感叹道。
她不忘挂在林祖辉身上，讨好自己的男人。
林祖辉笑着说道：“这不是带你们一起来度假嘛，怎么说只是我会享受生活，大家一起享受才对嘛！”
李佳欣露出一丝‘诡异’的笑容，然后凑到林祖辉耳边说道：“我们是你的妃子，你是我们的皇帝，还说不是享受呢！”然后一副你懂的表情。
林祖辉搂着她的腰说道：“就你鬼精鬼精的，什么都猜得到！”语气多少有些宠溺。
谁叫这女人如此体谅人呢，他都还没有打算怎么安排，居然已经主动提出来。
看来，这两天注定是一个‘劳累而快乐’的假期。
第767章 【欧美商业地产之王】
曼哈顿，富利集团大厦。
911事件爆发后，林祖辉让新时代集团旗下的‘亚马孙购物中心’、‘富利地产投资公司’、‘金丝雀码头集团’这些欧美地产业务部门，进行了资产合并、重组。
因而，一家资产值高达350亿美金的巨无霸集团诞生了，那就是‘富利集团’。
重组之后，富利集团旗下为两个业务部门：零售地产、投资地产。
零售地产部门，自然是以‘亚马逊购物中心’这个品牌为旗舰，继续发展零售商业地产；目前，亚马逊购物中心的购物中心已经高达96个（包括正在签约的），价值高达200多亿美金。
投资地产，则是包括原来的‘富利地产投资’和‘金丝雀码头集团’，主要业务就是写字楼投资；其中‘富利地产投资’在911事件后，在美国又迅速购买了数栋写字楼，目前管理着价值50多亿美金的北美写字楼资产；其中‘金丝雀码头集团’除了管理着金丝雀码头1600万平方尺的收租物业外，亦在整个欧洲投资了商业地产，总价值高达80多亿美金。
整个富利集团管理着350亿美金左右的商业地产，无疑是震惊整个欧美的，媒体们将林祖辉视为‘世界地产大亨’，不是没有道理的。
富利集团的会议室里。
林祖辉看着一群80％是洋人的高管，内心还是自豪的，能将洋人折服，是需要本事的。
无疑，林祖辉这个‘地产大亨’对整个产业的管理、运营本领是非常厉害的，他做过很多产业，但如果说那个产业他最厉害，无疑就是地产。
这得力于他本身就是地产起家的，再加上他发达的大脑可以让他学习很快。
当然，洋人虽然是‘佩服强者’，但多多少少有些‘非我族类其心必异’的思想；这个时候，林祖辉身上又有一种神奇的魅力，也许是人格魅力，也许是金手指，总之他和这些高管相处非常愉快，大家也是互相信任。
而林祖辉为了折服这些洋人管理层，也是经常性的亲自参与会议，并组织一些聚会。
“杜尔总裁，你来做新集团的工作发言！”林祖辉点了左手边的一个高层。
此次富利集团的会议，总部只有林祖辉和陈斌出席，陈斌是集团总裁，不可能对富利集团置之事外，所以他坐在林祖辉的右手边。
当然，为了‘以夷制夷’，陈斌也是放权给富利集团的管理层，只是作为监督的存在，偶尔给出自己的一些建议。
反倒是，林祖辉虽然放权，但却经常提出自己的意见，和高层们进行讨论，这不仅是一种参与经营，更是一种和高层关系的建立。
杜尔，是富利集团的总裁，他是2000年加入‘新时代商管’担任副总裁，经过两年的考察后，这次富利集团重组，他获得了林祖辉的信任，担任总裁。
而富利集团重组后，不再归属‘新时代商管’，而是直接归属新时代集团领导，和‘新时代商管’平级。
杜尔今年40多岁，美籍犹太人，正是年富力强的时候，从他看向林祖辉的眼神里，带着尊敬和崇拜。
他点点头，然后开始汇报工作。
“富利集团重组完毕，相当于踏上新的征程。而此时的富利集团，拥有96个亚马逊购物中心……这些庞大的资产，目前仅有12亿美金的负债（项目上），无疑是非常健康的集团企业。接下来，富利集团将获得独立财务系统，以后不再获得总部的资金拨出……与此同时，接下来富利集团又要进行扩大规模，资金来源富利集团的收入，以及贷款。”
众人听得热血沸腾，这个集团实在太庞大了，如果上市的话，绝对成为地产史上最大的IPO。
当然，大家也明白，老板是不会将富利集团上市的。
最多，就是分拆品牌上市。
事实上，林祖辉不可能将富利集团上市的，旗下品牌也没有上市的想法了。
毕竟又不缺钱，干嘛要上市。
之所以资产重组，不过是为了更好的发展而已。
听完杜尔的详细工作汇报，林祖辉点点头，他接着点名负责‘零售地产’业务的史蒂文，也就是原来‘亚马逊购物中心’的总裁，现在是富利集团副总裁。
他跟林祖辉很久了，两人建立了信任的关系，非常牢靠。
“史蒂文，对于零售地产业务构建‘第二增长曲线’的任务，你有没有计划？”
史蒂文点点头，说道：“富利集团零售业务的第二增长曲线，我认为可以进入‘奥特莱斯’和‘大都会购物中心’。”
奥特莱斯，并不是一个品牌名称，奥特莱斯是英文Outlets的中文直译，指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。最早诞生于美国，迄今已有100多年的历史。早期有的工厂为了处理商品库存，将一些余量商品和残损商品发给雇员，并打开仓库就地销售，这就是最早的单店奥特莱斯模式。而地产商扮演的角色，依旧是‘收租婆’，建亿个奥莱特斯，将里面的铺位租给工厂，进行收租和管理；所以奥特莱斯，又在美国叫‘工厂直销中心’。
也就是说，后世在内地鼎鼎有名的‘奥特莱斯’，并不是某家企业的品牌，可能是诸多嗅着奥特莱斯商机的地产商们，在全国多个城市复制着奥特莱斯这个舶来品。
而目前，华夏没有奥特莱斯，一家店都没有；至于前世什么时候有的，不得而知，看样子应该还有很长一段时间才会出现。
毕竟，内地现在才是‘购物中心’抢占‘传统百货’的零售地产时代。
同理，大都会购物中心也不是品牌，大概就是以“快速、流行、平价和限量”为核心价值理念的时尚购物广场，娱乐和时尚是非常占比大的。
林祖辉点点头，说道：“我觉得你这个想法很好，但你有没有具体方案？”
史蒂文马上说道：“有！我们已经盯上‘切尔西地产公司’，这是一家奥特莱斯的‘大网红（翻译）’的企业。在纽约、洛杉矶、奥兰多、拉斯维加斯等旅游城市周边持有31处品牌折扣村，日本、墨西哥亦有布局……至于大都会购物中心，暂时保留。”
林祖辉满意的说道：“那好，这个切尔西地产的详细资料搜集后，我们再讨论一下收购方案……如果最后达成收购，并且我们消化了‘切尔西地产’，那么就得继续发展北美的奥特莱斯门店。我记得华夏尚未没有奥特莱斯，届时富利集团可以和新时代商管来个合作，共同进入华夏奥莱特斯。”
史蒂文有些佩服这位老板的眼光长远，马上说道：“没问题，老板！”
接下来，林祖辉说道：“欧美经济已经调整完毕，未来五年都将是爆发期，我希望你们能拿出高效的扩展计划来。”
“是，BOSS”
林祖辉满意的点点头，他做地产自然是最擅长了，再加上地产几乎不受政治的影响，除非涉及住宅领域。
所以他打算在这一波中，将富利集团在2007年中期净资产达到1000亿美金以上。
至于届时容不容易套现‘部分资产’，林祖辉是一点也不担心。
因为他知道，前世黑石在2007年收购一家300多亿美金的地产公司，然后感觉到财务压力或危机感，仅两个月就出售了200多亿美金的物业；因为绝大多数人是没有危机感意识的，黑石放出风声后，各大地产商就像疯狗一样，纷纷挑选自己喜欢的骨头。
……
一周后，史蒂文等人已经准备好了收购‘切尔西地产’方案和资料。
这个切尔西地产属于REIT（不动产投资信托基金），也就意味着他没有‘老板’，只要价格合理，他们就会出售。
而此时，美国工厂直销中心的所有权构成经历了戏剧性的变化，REIT统治了直销中心市场，切尔西地产、坦格尔工厂直销中心、第一零售和地平线集团大约拥有这个市场总出租面积的75％。
其中切尔西地产拥有总出租面积122万平方尺，全球总计46个奥特莱斯，平均面积达2。65万平方尺。
林祖辉亲自过参与这次收购，毕竟价值在35～45亿美金区间，而且又是一个新领域，他也想趁机学习一下。
收购前，他说道：“此次收购，尽可能全部采用贷款模式，富利集团虽然账上还有不少现金流，但毕竟后续还得发展。”
杜尔和史蒂文点点头，本来接下来就是要全部采用贷款模式。
史蒂文说道：“好，我马上带队去洽谈收购。”
对于商业谈判，史蒂文他觉得自己这一方还是有优势的，毕竟现在美国刚从911事件缓过来，如果价格合理，REIT方是不会犹豫的。
而他受老板的影响，对于未来欧美经济和地产业非常乐观，心中就有了优势。
……
史蒂文带着团队，约见了切尔西地产的REIT方，以及切尔西地产的管理层，双方在会议室展开第二次谈判。
从前面的一次谈判来看，REIT方有意出售，只是看价格能不能要得更高一点。
至于切尔西地产的管理层们，其实没有选择权和决定权的，不过他们对于交易一事也是热衷的，毕竟大树底下好乘凉。
富利集团在欧美地产界大名鼎鼎，可是十足的明星巨无霸地产集团，虽然背后是华资，但管理层几乎清一色的欧美人才。正因为如此，这个集团才没有‘水土不服’，也是因此，林祖辉被评为世纪最佳管理者。
“威尔先生，对于收购切尔西地产，我们非常有诚意，这次我们带来了新的报价，它值42亿美金（包括债务）。按照市场对切尔西地产的估价，这已经产生了10％以上的溢价。”
REIT方的负责人威尔依旧不满意这个报价，说道：“你们似乎没有计算企业附加的价格，切尔西地产目前是奥特莱斯界的NO。1，目前还在扩张中。如果价格太廉价，我们何不继续发展下去，卖出更高的价格呢！”
史蒂文笑着说道：“我们总不能以未来的价格，买下现在的资产吧！”
双方一番交锋，都比较有诚意，但最终还是价格上达不成一致。
……
林祖辉得知第二谈判的结果后，思考一番对史蒂文说道：“切尔西地产虽然是奥特莱斯的NO。1，但是第二名坦格尔工厂直销中心和他的场所面积很接近，就是第三名的‘第一零售’也是落后不多。”
史蒂文作为跟着他多年的大将，不仅忠心（来源神秘的人格魅力），重要的是能力非常突出，他很快明白林祖辉要表达的意思。
“BOSS的意思是，我们放出试着和坦格尔工厂直销中心接触，再放出风声？”
“可以这样，但是要同时和切尔西地产谈判，毕竟舆论不会起到决定性贡献，只能作为助力。至于价格方面，可以继续做出让步。”
有时候购买资产就是如此，不能因为微小的价值，而错过优良的资产。
史蒂文明白林祖辉的意思，说道：“没问题，这一次谈判其实也快取得进展了。”
林祖辉点点头，说道：“后续我就不参与了，大权在你手里！”
“好的，BOSS”
买贵与否，其实他这个老板都没法决定，毕竟他是想买下来，但又不是直接参与收购。所以，价格就是控制在史蒂文等高管手里。
大家这些年的共事，已经建立了足�