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李佳欣也去拿衣服，不忘说一句：“我帮你找睡衣！”面冷心热，说的就是她现在的状态。
吴国芳不说话，事已至此，她阻挡不了林祖辉做什么‘荒唐事’。
“阿辉，你那个方面是不是特别厉害，你可得当心我们嘉欣的身体，她毕竟年龄小！”吴国芳终于忍不住提醒了一句。
不提醒不行，每次女儿的声音都让她心惊胆战。
林祖辉玩味的看了吴国芳一样，笑着说道：“我年轻气盛嘛，不过方姨放心，嘉欣应付的过来的！”
见林祖辉满不在乎的样子，吴国芳咬咬牙的说道：“我有两个女儿，嘉明虽然没有嘉欣美，你要是那方面特别强，我给你牵线，让两个女儿都和你好。要不是我担心嘉欣的身体，我也不至于做这个事！”
林祖辉听的目瞪口呆，他从未想过这种事。毕竟万一李佳欣接受不了，他岂不是鸡飞蛋打。而他也没有想过和李佳明发生点什么，因为他没有那个精力单独去尝试一个只有李佳欣五六分姿色的普通美女。
顶住寻求刺激的想法，林祖辉认真的说道：“芳姨，我爱嘉欣，所以不想让她受到这种伤害！当然了，你的担心也有道理，我一定在那方面克制一下。你放心！”
见林祖辉这样说，吴国芳也很高兴，但也很惭愧。
“好好！”
林祖辉点点头，他不后悔，倒在他身下的女人，一定是绝色美女！
第129章 【地产调整】
12月底。
林祖辉在新时代地产的办公室工作，脑海里却不时浮现李佳欣的曼妙身姿；
他现在终于知道：前世大刘为什么后悔年轻时太好玩了，这TMD伤身体啊！
他决定，平常在饮食上注意一下，争取能玩到八十岁！
“老板，人都到齐了，该开会了！”助理走了进来，恭敬的说道。
“好，我马上到！”
林祖辉抛掉脑海里不健康的想法，决定还是要趁着年轻，多赚一点钱。
等将来自己年龄大了，投资环境也不好了，那时候想赚钱都困难了。
来到会议室里，新时代地产的高管纷纷坐直身子，眼睛随着林祖辉移动而转移视线。
林祖辉来到董事长位置上，严肃的说道：“会议开始！梁董事先向大家汇报一下——公司的情况！”
梁真勋点点头，他早有准备，公司的各种信息熟记于心，这就是迎合老板的作风，开会效率一定要高。
“当前，新时代地产内部资产重估为16。5亿，债务为5。12亿，债务率为三成。旗下正在发展的楼盘是七个，可提供住宅面积为71万平方尺，计有1300多个住宅单元……收租物业资产值占公司的62％，而且收租物业分散且很杂，运营成本高……公司的土地储备在中型地产商里，属于一般水平……公司目前市值为13。9亿，已经排名香江地产上市公司的第25名，发展迅速……”
听完梁真勋的话，一些高管本想高兴的拍掌，不过一看林祖辉的脸色，就知道不合时宜。
林祖辉一只手按照本子上，一只手拿着一支笔，语气平静的说道：“大家来说说公司目前的问题有那些！”
今天这个会议可不是来唱赞歌的，他已经发现新时代地产的潜力不足，和一些突出的问题。因为他对新时代地产要求很高，所以绝不会满足跻身一家中型地产商。
陈斌率先说道：“我来说说发展物业的问题吧！新时代地产虽然今年有七个地盘在发展，在中型地产商中也算上游水平，但是我们公司的土地储备和旧楼盘不足，若是公司的大方向是发展商，那就需要现在开始增加土地储备……土地成本越低，开发楼宇的成本越低，将来我们才有更大的竞争力。”
这里涉及到一个大方向的问题，陈斌也说了，就看老板你是想收租为主呢，还是发展地盘为主呢！
林祖辉点点头，没有表态。
这时候，高毅也说道：“公司的收租物业也有一些问题：商场、写字楼占比不足，住宅占比太大，单个物业价值偏低、分散，运营成本偏高……我们可以尝试出售一些住宅物业，去增加公司的土地储备。”
高毅没有因为自己分管收租物业，而不顾公司的大局。
接下来，剩下的几位高管也纷纷发言，找公司的茬！
林祖辉听完大家的发言后，笑着说道：
“看来今天这个会议开的很及时，找出了不少公司的问题！大家说的很有道理，正好我们来制定以下明年的发展策略。”
“首先，我会在最近联络各家银行提供约2亿的贷款，我们要增加公司的土地储备。虽然目前价格看似上涨了不少，但比起一年后，两年后，我们今天购买的物业，那就是相当划算。”
林祖辉的第一个动作就是王炸，现在香江的地产商刚刚经过地产大暴跌，没有哪家地产公司敢将负债率接近五成。
但林祖辉敢，因为他知道后面没有大暴跌了；
‘八七股灾’后，地产整体下跌10％至15％，新界换地证下跌三成；
‘八九股灾’后，地产整体下跌25％至30％，但是约一年不到便反弹回去（82暴跌差不多用了四年才反弹上，期间萎靡两年多时间）。
总结起来，没有1982年的大暴跌40％以上，五成负债率完全可以接受，就是七成也不至于破产。当然了，前提是银行肯借款，这就需要一些花言巧语了。
“其次，我打算在明年（1986年）二月份，清理一批住宅物业及收租表现不好的物业，回笼约2亿的资金。”
第二条是很有必要的，新时代地产光是从伟益置业，就接过来一批收租表现不好的物业（物业本身价值有增值，少量获利），再加上前面购买的收租物业（分散，住宅为主），清理掉这些收租物业，不但可回笼两亿资金，还能降低公司运营成本，最后还能获利不菲。
“最后，元旦过后，我们开始分批少量销售旗下的住宅物业，你们要做好手续工作。”
众人纷纷点头应是，并在本子上记下老板的讲话。
会议散去过后，林祖辉还在想着新时代地产的事情，新时代地产在二月份清理收租物业后，下半年还得清理一些物业，去用于购买土地，减少收租物业。
只要是在1987年5月份以前，都值得买入土地和旧楼盘，增加公司的土地储备。
新时代地产之所以减磅收租物业，是因为林祖辉知道，他能收获华人置业这个公司。届时，一个母公司注重地产开发，子公司华置注重收租物业，至于中娱则在八七股灾后私有化。
……
林祖辉本人和银行谈贷款，有一个最大的好处，那就是银行其实是先看人，再看公司发展前景，最后决定贷款与否。
在银行家看来，一个优秀的领头羊，决定着这家公司的前景，所以他们乐意贷款给优秀的领头羊。
林祖辉不仅仅是上市公司新时代地产的董事长，如今又增加了一个头衔——上市公司万辉传媒的董事长。
而万辉传媒目前市值4亿，年盈利规模可达4000万以上，在香江传媒界仅次于星岛集团（8000万年盈利）、明报集团（6500万年盈利）、玉郎集团（4800万年盈利，未上市），和东方报业（4000万年盈利）差不多，比天天报业（1500万年盈利）高。
这是因为东方报业和天天报业虽然销量极高，但是这种大众化报纸其实不赚钱，吸引不了广告商。
而万辉传媒的GOOD卡每月净利润都可以达到100万，更何况《男人帮》和《GOOD》杂志深受广告商喜欢，堪称吸金利器。
……
东亚银行。
林祖辉来到李国宝的办公室，商谈贷款事宜。
他之所以钟爱东亚银行贷款，是想结交李国宝；届时，自己收购华人置业时，获得他父亲李福树的倒戈。
“林先生，昨天我看了一下你们递上来的资料！发现你们新时代地产今年的非经常性盈利为1。5亿元，这个多少让我非常意外！”
炒楼花的那一笔，也被划为非经常性盈利。所以就是狙击爱美高0。23亿、做空美元/日元0。36亿（241点下跌至213点）、狙击大生地产0。36亿、炒楼花0。5亿，总计1。45亿的非经常性盈利。
林祖辉点点头，说道：“发展之初，我们采取这样的冒险投资，也是无奈之举。目前我们公司在调整策略，那就是重心移到开发物业上，这次举债就是为了增加土地储备。为了减轻公司压力，明年我们会陆续抛售一些收租表现不良物业，以及开始销售住宅期房。”
李国宝夸奖道：“林先生不亏商界新晋大亨，这份战略布局我亦是非常赞同。作为新时代地产的最大债权银行，以及合作盟友，我们这次批准了你们的一亿贷款，利息为12厘。”
林祖辉连忙表示了感谢，东亚银行一次性能承接一半的贷款，显然是非常好的消息。
“李生放心，贷款一到，我们立马买入优质土地和旧楼，不做其它投资项目！”
两人闲聊了一阵，林祖辉便起身告辞，他不敢说要邀请李国宝父亲吃吃饭什么的，以免打草惊蛇。
这次新时代地产的两亿贷款项目，他主动尝试和中银接触，居然非常顺利的贷款到5000万资金；贷到钱倒是其次，毕竟新时代地产有很多选择，主要是林祖辉打算开始和在港的中资银行、中资公司接触，为进入内地做准备。
至于剩下的5000万资金，又分了两家小银行进行贷款。
2亿的组合贷款，竟然在1985年最后一天，全部谈妥，林祖辉都有些骄傲自己的魅力了。
他大概知道这些银行家的想法，以前他觉得自己年轻是劣势，但是一旦你做出很大的成绩后，那些人便纷纷改变自己的想法。
毕竟年轻取得一些成绩，他们觉得可能是运气好；一旦拥有两家上市公司，总市值已经逼近20亿后（18亿），那些人便纷纷认为你是天才，你是商界奇才。
他们再也没有顾虑，便纷纷看好林祖辉，这时候年轻又成为了一个优势。
1985年的最后一天，林祖辉在新时代地产的办公室里，有些感触。
万辉传媒的成功，他归根于自己盗窃了前辈们的创意，正好《男人帮》和《GOOD》杂志又是闯进了处～女～地，成为了第一个吃螃蟹分人，率先占据了市场。若是让他去办日报，大概率是扑街的份。
新时代地产的成功，他除了借助前辈的经验外，还有人脉的帮助、对未来的地产发展的熟悉，最重要的是，他的超前信息。比如狙击爱美高，从大刘身上搞了2300万；比如做空美元/日元，又获利3600万。
第130章 【外汇投资加码】
1986年1月1日，元旦节。
王家别墅。
王启霖的大儿子王晋初、二儿子王晋诚，因为大学放寒假，所以从美国赶回来过节。
本来这种节日应该是家人团圆，林祖辉终究还没有娶王凌音，自然不会来王家凑热闹；不过呢，王启霖邀请林祖辉到家，和他一起劝劝王晋初回香港的高升地产上班。
因为去年暑假，林祖辉和王晋初玩过几次，倒也熟稔，王启霖也是病急乱投医。不过林祖辉还是没有让王启霖失望，在王晋初还没有回香港之前，就让他装作身体不好的样子。
客厅里，众人坐在沙发上闲聊，等待着中午开饭。
林祖辉见王启霖给自己打颜色，也硬着头皮说道：“大哥，你和李超人的大儿子李泽钜熟悉不？”
王晋初今年23岁，林祖辉今年21岁，王晋诚今年20岁，所以林祖辉一般喊王晋初‘大哥’；不过王晋初和王晋诚一直在美国念书，不太清楚林祖辉和王凌音的关系，只知道他们父亲很重视林祖辉，当成自己的侄子看待。
“这就要问老豆和李超人熟悉不熟悉啦！他们那群二代有一个圈子，像是郑家纯、米高嘉道理、林建岳、郭炳湘、冯永祥、黄志祥这些人，他们父辈有交情，就延续到他们那一带，平常也有聚会什么的。我记得我以前被人带着参加过一次，然后别人就不带你玩啦，嫌我们家咖位小呗！”
王启霖一见大儿子有‘小瞧’自己的意思，差点没有呵斥他一顿，别看他对林祖辉和善，对几个儿子那是比较严厉的了。
林祖辉摇头说道：“不对不对，若是父辈咖位小，那潘廸生是怎么混进去的？”
潘廸生的父亲充其量也就是钟表大佬，论财势肯定是不及王启霖的。
“他呀，听说过，名牌王嘛，自己努力创业，取得了成绩了呗！”王晋初虽然不在香江，对这些倒是挺熟悉，毕竟每年还是会来一个多月时间。
林祖辉又说道：“李泽钜好像去年（1985年）已经到长实上班了吧，大学一毕业就回来了吧！”
王晋初顿时明白，林祖辉饶了一大圈，是为了什么事了，原来是�