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以后的70年里，马氏家族的第三代、第四代儿孙放债、收租，并在粮食市场上投机。从第四代地主马卫新的帐本可以看出，马家收的谷租和索回的贷款，每年远远超出他们家庭所消费的粮食。他们把多余的粮食贮存起来，当市场粮价上涨到最高时出售。1910年以后，这个家族拥有的土地规模不变，直到20世纪30年代后期，那时许多家庭因害怕被征用，开始出售他们的土地。
另有一些例子讲到富有的个人联合起来开发土地。在湖南洞庭湖以南的一个城市湘阴县，附近有10个人在1917年组成了一个公司，雇用了8000名工人筑堤，并招来一些农户来租种土地。②一种更为普通的办法，是城里人通过放贷获得土地然后出租，从而乐得一直充当非在乡地主。农民们被介绍给有钱的人家，以抵押或典当田地借钱。如果不能偿还，他们的土地就成了债主的财产。从日本研究人员所作的下列报导可以判断，袁世凯曾在1909—1911年用这种大规模放贷的形式，成为河南最大的地主之一。
袁世凯在失掉权势后退隐河南，在此期间，他获得了他的土地。他用来获取大片耕地的办法，不是从不同卖主那里以公平的价格购买，而是接受把土地作为担保贷款的附属品（入佃）。他的土地占彰德县的1/10，多数是用这种方法聚集的。大家也知道他的亲属和代理人也用同样的方法获得土地。抵押给袁（出佃）土地，也就是遇到困难而需要钱的农民收到了现金，也收到了一份签好字的契约。把土地抵押给袁的期限为三年，后来延长为八年。在这八年期间，许多地区遭受水旱灾害，结果几乎没有农民能够偿还贷款和赎回抵押出去的土地。如果袁世凯的亲戚和代理人接受抵押，袁氏本人，这个地主兼军阀，就用现金贷款和契约作为诱饵。他尔后允许贷款延期，直到双方同意的土地抵押期限届满为止，这时借贷人一般都无力偿还。他通过取得这些抵押的土地，积聚了大片耕地。①富裕家庭，特别是在家族之内，为了保持他们土地的完整和收到可靠的地租，通常组成一个联合会，并把他们的一些土地交由联合会安排出租。联合会则用岁入兴建村学、庙宇或其他公共设施。有时这些地主型的联合会在一个地方掌握的土地，比任何单个的地主还要多，正如这份1933—1934年的报告所证实的那样：在广东，地主个人的势力远没有地主协会的势力大。除去许多县政府和大量慈善机构拥有的公共财产外，广东省耕地中非常大的一部份为地主协会占有。这些协会的土地包括学校（学田）、庙宇（庙田）、各种私人联合会（会田）和宗族（大公田）①的土地。②在另一些地区，通过放贷或其他活动获得相当多土地的城镇家庭，把他们的土地委托给代理人去管理。这些代理人又把土地租给各村的农家收租，向国家交税，把部分田租收入交给城镇地主，留下他们服务所得的报酬。③分割继承
在如此众多的农村社区里，有权势的地主阶级，也就是统治的人物，很少能完整地保持其土地超过一两代人，除非把土地转让给家族协会。这是因为有分割继承的习惯，即把土地和家庭财产分给儿子，尽管也为年迈的父母提供一些养老的保证。这一习惯实行于所有的家庭，不论大小及贫富，也不论在北方还是在南方。④这种习惯使有巨大财富的不断繁衍的大家族最终让位，产生出接替的新家族，虽是同姓，但亲属纽带较弱。一位日本学者分析了华北农村有关分割继承的资料后说：中国人的家，在经济、社会甚至精神上，基础都是很脆弱的——这样的基础似乎在逐渐瓦解。它的根本原因，看来在于家庭不和的事例很多，以及生活条件恶化，正是这些原因通常引起分家。然而……家庭不和和生活条件恶化，实际上被用来作为分家的机会……平分家产的动机十分强烈，足以引起和制造兄弟、妯娌之间的争执，而后导致分家。①如果农民和地主都坚信平分财产的原则，加上强调敬祖和孝顺的其他准则，那么会出现什么情况呢？显然，如引文所表明的那样，受到支持的权利，或认为分割家庭财产是正当的规范，必然为许多家庭成员提供制造家庭分裂的理由。这必然引起分家。但是即使分割继承为家庭内部纷争提供理由，那么多纷争为什么会开始呢？虽然这个问题还没有引起学术上应有的注意，但基于最近对台湾农村妇女的研究，已有几种可能的解释，其中之一指出纷争的有力根源。一位作者玛杰里·沃尔夫证实，台湾的女子当进入夫家时，就为建立她们自己的母系家庭感情需要所驱使。实质上这个母系家庭将是“她自己的孩子和孙子”。年轻的新娘一旦感到她与所爱的、最依恋的人被分开后，必须为在一个新的家庭中生存下去而斗争；这个家庭经常是由婆母支配甚至控制的。沃尔夫进一步断言，“在很多情况下，到她这位年轻的新娘添加孙辈时，这个母系家庭和这一户人家将几乎完全重合起来，接着将有另一个儿媳与孤独作斗争，并开始建立一个新的母系家庭。②当年轻的新娘在一个由婆母支配的家庭里为建立自己的地位而斗争时，她唯一的有效斗争手段就是依靠丈夫以建立她自己紧密结合的家庭。在有两个或更多兄弟的家庭里，他们的妻子在这个大的父系家庭里，建立她们各自母系家庭的努力必将导致兄弟之间的纷争。最终，总有一个或几个兄弟要坚持分土地和财产。
无论分家的理由是什么，这一普遍长期沿用的习俗，使得大块的甚至小块的土地占有分解。有些事例足以表明，为什么向下的社会流动总是出现，并且最终削弱了富人。1930年，满洲绥化县一户富有的农家，把1000多垧（667公顷）的地产分给11个儿子。①七年以后，这11个家庭已经售出土地45垧。这就意味着从父母转到儿子手中的土地减少了5％。在河北的徐水县，一个有地210亩（15公顷）的地主，1882年把地分给三个儿子，儿子们又将财产分给他们的后代。②到1940年，他们中间共有15个新家庭，种地324亩（大约21公顷），而在60年前，一户曾种地210亩（15公顷）。
家及其收入
在拥有土地的上层人物之下，是规模不同和贫富不同的其他家庭，他们的成员也生活在一起，分享一切。③家庭或者说‘家’，是中国农村任何地方的最小、最紧密的社会单位。就此而言，在中国城镇也是如此。费孝通曾生动地描绘：在农村基本的社会组织是家，一个扩大的家庭。这个组织的成员拥有一份共有的财产，共有的预算，通过分工合作谋生。也就是在这个组织里，孩子们出生、长大，物质享受、知识、社会地位都继承下来。④家犹如一个合作单位而起作用。它的成员完成分配给他的任务，把收入交给家长，平等分享处置报酬之权。主要的决定都在家长和别的成员讨论之后作出。下面是对河北沙清村农民的访问记录，描绘出这样的家庭的功能。
“家庭的主要活动是什么？”
“种地。”
“家长、家长的妻子、长子、次子在劳动分工上是不是不同？”
“不是，他们共同劳动。”
“家长的责任是什么？”
“他管理家庭成员的劳动。男人种地，女人做家务，绣花。”
“是不是所有的家庭成员都进行田间劳动？”
“不，绝大部分仅由男子来干，但是如果人手不够，女人也来帮忙。”
“这时家长也参加劳动吗？”
“他像家里其他人一样劳动。”
“日常的劳动计划是怎样决定的？”
“家长把所有人找到一起，在吃早饭时讨论。”①每个家都由尊崇祖先和祭祀仪式维系的无穷链条和在它之前的另一个家联系。②虽然当一个家系终止时，这链条有时也会中断，但父母仍教育子女崇敬这个家的某些祖先，并教导他们勤勉节约，尊重老人，履行先人未竟之责。他们也鼓励孩子们继承祖先之遗绪，努力“扩大财富，光耀门楣，看风水寻墓地，修建更大的宗祠，讲究礼仪的排场，以及采取许多其他措施，期以增加生者和死者的福祉与声誉”。③当家长把财产传给他们的儿辈时，儿辈们要用适当的仪式表示对家长和祖宗的尊敬。积累财富，特别是不动产，能够确保举行这种仪式。它还能够保证在儿辈把财产传给他们的孩子们以后，他们也能受到他们的孩子们的尊重。
于是从许多方面来说，这个合作单位——家，有着强烈的动机要积累财富。毫不奇怪，一切务农的家庭都力图培养善于理家，艰苦劳动及节俭、勤奋等美德。每个家和家长都渴望发财致富和人丁兴旺，尽管事实上只有很少的农户能实现这个目标。所有农民都持有的这些价值观念，是农村社会赖以建立的基础。仁井田陞不无调侃地着重谈到，不论大小和贫富的农村家庭莫不如此：总而言之，从远古中国就存在产生小家庭的条件……近年来，到中国，特别是到小家庭占优势的地区旅行过的人，看到中国农村大多数的家庭是小家庭，而人们曾设想存在的大家庭很少。有一段时间，人们曾企图说明中国大家庭制的衰落。但是这样的理论忽略了小家庭的继续存在，而且也未注意到小家庭和大家庭本质上都有同样的特征。这样，如果我们说，今天小家庭是很久以前的家庭制度衰落的结果，那么，我们也可以说中国的家庭制度，两千多年以来一直在衰落。①为了使这种合作单位获得收入，家多方面地运用它的资源，而务农仅仅是诸多可能之一。
家获得收入的来源，可以有多种不同的组合。统一体的一端是地位低下的打散工，这种工作脏而且烦，要离家，甚至要离村。其次是当小贩、伙计和掮客，做这些事要有一点技术，地位高一些，也比较干净。他们的收入往往并不比一个出卖劳动力的人为多，但是较高的社会地位还是有吸引力的。统一体的中间是务农，不论是在自己的土地上，还是租种别人的土地。统一体的另一端是经营土地、放债、开店、做官，或是当军官。每个家长在分配家庭的人力资源时，必须从这些不同的收入来源中作出选择。虽然某些工作收益比别的工作多，但每项工作的社会代价——工作的远近、地位、清洁状况、艰苦程度和风险——也必须仔细考虑。
到20世纪第二个25年，农民家庭为他们的孩子选择职业时，似乎已有了很清楚的顺序。最高是当官，甚至从军；其次是从事企业；而后是务农；接下来是当劳工，从按月计算或逐日计算干农活到做家庭仆役。费孝通在报告中提到，家长通常试图至少培养一个儿子成为官员或军官。①林耀华研究了福建省的两个家庭，记述了黄东林要与他的姻兄弟合作开店，而不是在田里帮工。商店终于兴旺起来，他得以为他的家庭建一幢新屋。②一些家庭积累了相当多的土地后，开始出租部分土地、放贷和从事商业活动。③如果我们根据农村家庭的财产来划分它们的等级，我们发现在较穷、较小家庭的收入中，从低下的、风险大而报酬少的收入来源——它们全然与务农无关，或弥补他们很低的农业收入——之所得，总是占有很高的比例。④拥有的土地多于维持家庭生活的家庭，把他们的资源较多地用于农业，而很富有的家庭通常从事商业活动，不是去耕种自己的土地。⑤只是当个别的家庭能从其他家庭得到某种不足的资源时，它才能按照自己的愿望去分配其资源。这就需要家庭之间的安排——通常是在亲戚关系的基础上。我们已经看到怎样通过非正式的或正式的协议——有关出租或佃入土地，借贷农业资本，借出和贷入现金，以及雇用或提供不同期限的劳力等等的书面合同或口头同意——达成的安排。在台湾的家庭之间的契约，经初步考虑，与晚清和民国初年大陆家庭间的抵押和典当土地以及出租和佃入土地的契约，看来十分相似。①家庭总是在废除旧的契约，又和不同的家庭订立新的契约。总之，农村家庭间的私人契约安排，是为获得不足资源所优先采用的办法。
家的合作形式
农村家庭在村里谋生并不单靠契约，他们还互相合作。这类合作名称各不相同，在某些村社很普遍，但在另一些村社则否。合作采取两种不同的形式。②第一种只包括少数农户，他们在季节性需要最紧迫时，短期共用他们的土地、劳力或农田资本。这种形式的合作出现在朋友和亲戚之间，时间短，通过相互同意而终止；在乡间每个地方都有这种形式存在。第二种形式包括一个村子——有时是几个村子——的许多农户，他们组织起来，并承担某项事业的费用。例如看守庄稼——这在中国北方很普遍——或者组织村防团。后