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那么前一阵子武汉市邀请我对大武汉市的发展提点意见，当然了在会前，武汉市领导一再跟我讲，郎教授，千万不要讲太尖锐阿。（笑）我说你找别人嘛。（笑）而且我价钱这么贵，其他人很低的价钱就随便请来了，却请我，神经病嘛。（笑）他说，你讲嘛，稍微客气点。（笑）然后，他们提出大武汉的思维，什么思维呢，用房地产带动大武汉的发展，唉，你逼我变的尖锐，我都没办法。（笑）然后，上次去银川，小小的银川， 万人口。各位知道，我们这个市委阿或者省委，一换届阿，要把前任的理想全部推翻，那是我们目前非常头痛的一个问题。前任政府怎么说银川呢，要小而美，现在呢，换个新领导了，他说大而美。（笑）怎么大呢，搞房地产。（笑）
那么我就提出个思想阿，可能我这人才疏学浅吧，我阅读了这么多的历史，我从来没看过世界上哪个城市的发展是靠房地产带起来的。每一个城市的发展呢都有它的核心竞争力，不然呢是成不了城市的，你相信我的话吗。你没有可能在袋鼠之地搞个城市，这是没有可能的。为什么呢，因为袋鼠多，我就多盖几个房子，用房地产带动房地产，这不可能的。一定是他的港口、运输中心等等原因，或者工业集散中心，才有可能成功。房地产是什么，他是个后续指标，就是一个城市透过一个核心竞争力成功后，房地产顺带起来的。那么我们现在的思维不是，我们地方领导的思维是非常危险的，想用房地产来带动城市发展，缘木求鱼，不可能成功的。
当时武汉市的领导，其中一位小领导说，我们目前武汉市的房价呢是3000块钱1
平米，还没有看到泡沫现象。我说这位同学阿，这是刚开始啊，（笑）还没开始这个政策，你一旦推出这个政策以后，你晓不晓得，房价飙的像上海一样，走到这一步，你怎么办，你告诉我。而且，我说，以房地产带动经济的后果呢，那就是，高房价反而阻碍了这个地区的发展。类似的话呢我在银川也讲。讲了这话又去了武汉。有记者围住我说，郎教授，能不能在大武汉的思维下，能不能给他什么建议呢。我说不必提建议了，他说为什么不提呢？第一，他们根本不在乎的。第二，我们官员是不喜欢学习的，也是最大的毛病。（笑）哪些人最不喜欢学习，政府官员最不喜欢学习，还有谁，企业界的一把手最不喜欢学习。（笑、鼓掌）
我每次到企业作内训的时候，使劲训的就是那一把手。（笑）我一近来阿，我毛病很多的，第一，不准喝水。演讲我喝水还有道理对不对，你喝什么水我说。（笑）中国人阿，尿特别多，（笑）每次都要去小便，一下子一下子，你说讨不讨厌，（笑）不准喝水不准小便，不准放屁不准打嗝，（笑）互相监督。（笑、鼓掌）每次我都问，一把手为什么不来，不论什么原因，他必须得到。因为一个城市的发展，一个省市的发展，一个公司的发展，一把手思维太重要了，你们不管什么商学院阿，财务会计营销什么都有，你只要一把手做做决定阿，其他什么学科都是帮不上忙的，锦上添花而已。领导的思维太重要了。我在国内呼吁很久，目前大有改善，我去年讲的地方，一把手没有敢不来的，你敢不来我肯定要骂的。（笑）而且大家都不会喝水，像你们一样的。
讲到这里阿，相信是各位比较关切的话题，我了解其中一部分人呢，做地产商的，也希望跟国内地产有一些参与，所以大家对这次的宏观调控以及中国的房地产走势呢，我相信你们是比较关切的。我曾经在我的节目里提到这个话题，但是不准播，我点名哪个楼盘会跌，结果没有播出来，但是事后看起来，跌的楼盘都是我点名的，没错的。（笑）从政府的利率汇率呢我一路谈到房地产。我这专业演讲，他给我时间，我就准时停止，我不会多一分钟也不会少一分钟，我这工夫不是一般的。（笑）
房地产本身阿，这一次呢，我相信各位非常关切，那么我们的媒体也做了很多报道，我希望把我自己的观点来跟各位做个沟通。中央政府对房地产坦白来讲，非常头痛。目前一连串的措施，包括房产2年之内要卖的话，罚款5％，要缴税5％，还有，比如说，要卖的话必须先还贷，还贷以后拿到还贷证明了才能再卖，就是让你不能交易，让你背上比较高的交易成本。到最后的结果呢，发现什么现象，就是真正有泡沫的地区，就是大上海地区。北京还好，广东是没有泡沫的。那么我们政府的政策阿有一点是很有意思的，他总是一刀切，就是全国普遍铺开了宏观调控。当然除了我之外，还有很多人反对，目前政府已经停止再继续宏观调控了。
宏观调控之后，上海的房价我没有看到怎么跌的现象，反而是交易量急速萎缩，有几个月是零，没有交易，现在一个月大概是100多个交易，那等于没有一样的。北京的房价以及广东的房价维持上升，这是很有意思的现象。我希望跟各位解释一下中国的房地产市场是什么样的格局，中国的房地产市场是天生的畸形的市场。他是向谁学的呢，他是这么样的一个历史过程：深圳学香港，广东学深圳，沿海学广东，全国学沿海。那么香港的房子有什么特性呢，香港的房市呢是一个急剧炒作的房市，就是说，他卖楼花，而且楼花卖的很奇怪，一下推出10户，炒的高高的，也不是全部推出，推出一部分楼，而且上面是住宅，下面是商店，这种模式。这种炒作的模式呢目前被中国大陆的地产界普遍采纳。但是你在中国又没有香港的法制体系。举个例子来讲，各位从香港来的应该知道，前一阵子有很多谣言，有个地产商代理，就说我这个房子卖的特别好，有个大陆来的表叔阿一下子买了10套，付现金的。大家说房子这么热销阿，带我们去看下吧，就发现这个事情是假的，这个人呢还被香港的高院起诉。那么我想请问你，同样的谣言，如果在国内呢，会不会起诉他呢，肯定不会。所以你看阿，香港的楼市本来就是严重炒作的楼市，把他整个精神移植到国内，你又没有相应的法律保证来预防炒作，来扼杀谣言，怎么办。
那么我再假设一个情况，假如我是国际炒家的话，我要怎么从房产大赚一笔？我常常再给你们讲一句话，我们在150年前，大清王朝时代，你是船坚炮利不如人，你要签订丧权辱国的条约阿，你今天阿，财务金融不如人阿，你一样要签订丧权辱国的条约。你们都是外地过来的，思考一下，你如果要进军中国的房地产市场的话，要怎么样来坑中国人一把？尤其是这些不懂金融的中国人，不坑他都有点不好意思。（笑）怎么坑他？那么首先，我们找到一个城市，在哪一个城市是最好炒作的城市？我讲的详细一点，方便你们炒作阿。（笑）你要不要去深圳炒，深圳有没有市中心，有的，比如说像罗湖区勉强可以称作为市中心，可是老百姓他不喜欢住哪里的，哪里夜总会特别多，哪里房价低的多，不太涨的，那么深圳人住哪里呢，住在华侨村、香米湖、湖田区那一带，那是很大的一个区域，这么大的区域，假设你几亿的资金，你怎么炒作，那很难。广州呢，广州也有市中心，广州的交通是差的，那么差个交通，给老百姓很大的负担，广州人愿意住在市中心吗，他不愿意，他住哪里呢，天河以及番禺，现在番禺也是广州的一部分，番禺是新开发区域，这二个区域地方非常之大，难以炒作。北京呢，这个北京阿是特别有意思的一个地方。今天我有多少时间讲课？（笑）我要把时间找对，多讲了不好意思。（笑）这个北京阿，他是二环、三环，没有一环，四环，这么环下去的，我有时候挖苦北京市，怎么搞这种环呢，莫名其妙，现在搞到七环了，八环就把天津搞进来了，（笑）十六环就把山东搞进来了，（笑）把全国都变成北京郊区了。（笑）他这个环状的东西呢，让你很难炒作，虽然环有很多的缺点。而且北京市他特别有意思，他领导意识非常强的，北京市可能交通堵塞的原因，几环交流道出来的地方发现不对，下一个出口下来就不会有交通堵塞了，非要从这个道口下来，很奇怪的。北京市的交通堵塞跟规划不善关系非常大的，搞这个几环。这个几环特别有意思，你问北京老百姓，想不想住在市中心阿，他当然想住市中心了，是天安门，（笑）那是国家领导人住的地方，不是老百姓住的地方，（笑）你要住天安门阿，没有人要住那里的，想也别想，住王府井，那也不行。那住哪里呢，北大清华那一带，或者亚运村，或者工人体育馆那一带，那是肯定没问题的，四环、五环之外，那是很大的一个区，北京市是很大的一个地方。在墨尔本呆久了以后呢，回到北京你很不习惯，吃个饭都要1个小时才能到，而且都是塞车，太大了，去任何地方，包括上个厕所，都要1个小时。（笑）在这个地方，这么大的区域，你怎么炒作，你看还是不行。
因此应了我的一句话，大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人阿，你喜不喜欢住在南京西路啊，以及淮海路阿？我不知道你们这里有没有上海来的，上海老百姓最喜欢住那个地方了，上海人特别可爱，有钱的上海人可能在郊区，浦东或虹桥那一带，买个豪华别墅，他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着，他就是这个心态，他这么样的一个想法没办法的。要不要住南京西路啊，他高兴的很，淮海路呢，没问题。那个区域阿，土地供应极为有限，当然目前还有一大块地没开发呢，那就是周正毅的地shy；，（笑）要开发搞成一个什么雕塑公园，在南京西路附近。他那个土地供应非常有限，而且楼盘很少，而且上海人都很想住这里，叫内环区。由于这种特殊的现象在，所以呢，他可以用少量资金，据我们判断，几亿元就可以撬动上海的房价。
他做法是这样子的，我们发现，整个上海房价走势图呢，跟2003年国际炒家炒作香港H股是非常类似的。香港的H股什么意思，就是国内到香港去上市的叫H股，国内的很多国营企业是H股。我们看他们当时怎么炒H股阿，就是国外的机构投资人呢，联合起来炒作。各位回头看一下阿，中国人侵略别的国家的时候，都是单打独干的，国外呢都是八国联军，当时在清朝的时候他八国联军，到今天他中华人民共和国，他一样八国联军，你看他炒房地产，他炒H股就是这样的。当时在2003年4月1号前后，当然我有一个理论，那就是，国际炒家联合操纵的结果。讲了这话，我要找证据。当时香港的规定呢，机构投资人持股量在10％以上才需要披露，10以下不需要披露，我看资料发现，我没有看到国际炒家、国际投资人炒股，难得我的理论是错的吗，不可能，我不会错的。突然到了2003年4月1号，联交所来了突然一个命令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之间，最多的时候，摩根大通、摩根斯坦利呀，都在里面，你想像的到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的比较好，9。99，（笑）10％要披露，9。99不需要披露，就这么干的。
这些人怎么炒呢，我拿马鞍山钢铁阿，国内的一家国营企业，来给各位举个例子。我们发现阿，马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行，还有一个叫联合资本公司几家联合炒作的。怎么炒作呢，摩根先进来，大量收购股票，使他的持股量一直上升，可是发现股价阿，他没有变动，很稳定。他大量收购，但速度很慢，不在市场造成任何压力，没有谣言。收购量上升，股价不太变动。到最后由谁来拉他股价呢，就由汇丰银行以及联合资本二个公司，突然进来，大幅拉抬股价，然后在最高价位，三家公司一起套现离场，股价大跌，然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢铁，换一家呢，说不定由汇丰银行先做，然后摩根大通再后面接盘，就这样子，相互合作，所以大家都不会被套牢，不像我们中国的庄家，还被套牢的，你说傻的。（笑）要使坏的话呢，就要跟老外学，联合炒作才行。
这个现象给我们一个很大的震撼，所谓的联合操纵竟然在上海的楼市一样上演。我们回头看个历史资料，在2002年的时候呢，尤其2003年初，大量进来，大量收购内环的房子，房价没有太变动。我们找不到具体的资料，它不是股市，没有披露的义务。但是我们走访了很多内环地区的房屋代理，根据他们的说法，有很多的机构投资人进来，成批成批的买。到了2003年底，开始拉抬，从年底到2月份，短短2～3个月的时间，拉抬近30％，从2004年下半